Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

15 grudnia 2020

NR 223 (Grudzień 2020)

Legitymacja spółdzielni do żądania sprzedaży lokalu z uwagi na zadłużenie

51

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 24 października 2019 roku (sygn. akt: XII C 535/19) sąd rozstrzygał o żądaniu spółdzielni mieszkaniowej, która domagała się orzeczenia o przymusowej sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, z uwagi na zadłużenie dotyczące tego lokalu.

Rozpoznający sprawę sąd nie uwzględnił żądania spółdzielni, co obrazuje konieczność każdorazowej weryfikacji nie tylko podstaw faktycznych,  ale również formalnych wnoszonego powództwa.

POLECAMY

Przebieg i opis sprawy

Stroną powodową w sprawie była spółdzielnia mieszkaniowa, która żądała sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo, którego sprzedaży domagała się spółdzielnia, przysługiwało zmarłym wcześniej osobom fizycznym, rodzicom pozwanego, który w dniu wniesienia pozwu zamieszkiwał w lokalu. Jednakże zamieszkujący w lokalu syn (pozwany), do chwili wniesienia pozwu nie uzyskał stwierdzenia nabycia spadku ani notarialnego poświadczenia dziedziczenia. Jak twierdziła spółdzielnia – stanowiło to z jego strony działanie celowe, mające na celu uniknięcie egzekucji jego zadłużenia wobec wielu wierzycieli z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

W związku z zamieszkiwaniem w lokalu pozwany był zobowiązany do zapłaty opłat eksploatacyjnych, ale tego nie robił. W ocenie spółdzielni zaistniały przesłanki do wystąpienia o nakazanie sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Podstawę do takiego żądania stanowi art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz stosowany odpowiednio art. 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z regulacją z ustawy o SM:
„W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat […] lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej”.

Rozstrzygający sprawę sąd wskazał wyraźnie, że z żądaniem sprzedaży wystąpić może spółdzielnia reprezentowana przez zarząd, działając na wniosek rady nadzorczej, a nie sam zarząd, który nie ma zdolności sądowej. Powyższe stanowi w sprawie kluczowy element, ponieważ spółdzielnia ma legitymację do wystąpienia z żądaniem sprzedaży wyłącznie w przypadku, gdy z wnioskiem o sprzedaż wystąpi do zarządu jej rada nadzorcza. Jak wskazał sąd, stanowi to dodatkowe zabezpieczenie dla osób, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu przed zastosowaniem tego najdotkliwszego środka – pozbawienia ich prawa do lokalu. Brak wniosku rady nadzorczej oznacza brak legitymacji do wystąpienia przez zarząd w imieniu spółdzielni z żądaniem sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie pełnomocnik spółdzielni nie powołał w pozwie faktu wystąpienia przez radę nadzorczą do zarządu z takim wnioskiem. W aktach brak jest jakiegokolwiek dokumentu lub innego dowodu na istnienie takiego wniosku. Sprawę komplikuje, że w omawianej sprawie pozwany nie podjął obrony i sąd miał obowiązek rozstrzygania o faktach wskazanych w uzasadnieniu żądania pozwu. W pozwie natomiast brakowało potwierdzenia uprawnienia do wystąpienia z żądaniem sprzedaży.

Wystąpienie z żądaniem sprzedaży bez uprzedniego wniosku rady nadzorczej stanowiło samodzielną podstawę do przyjęcia braku legitymacji i oddalenia powództwa. Sąd – poza brakiem legitymacji czynnej powoda – dopatrzył się również braku legitymacji biernej po stronie pozwanego. Stwierdził, że nie wykazano, że w istocie to wobec pozwanego można nakazać sprzedaż lokalu.

Pozwany był synem nieżyjących członków spółdzielni, którym przysługiwało własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Do zakończenia sprawy nie nastąpiło stwierdzenie nabycia spadku ani przez sąd, ani przez notariusza w drodze aktu poświadczenia dziedziczenia.

W tego rodzaju sprawie wyrok sądu nakazujący sprzedaż będzie stanowił podstawę przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości (własnościowego spółdzielczego prawa) w trybie opisanym w Kodeksie postępowania cywilnego – egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości. I chociaż w istocie nie będzie dochodziło do egzekucji świadczenia pieniężnego, to przebieg postępowania będzie analogiczny. Po sprzedaży komornik nie przekaże sumy wierzycielom, ale złoży ją na rachunek depozytowy, celem jej podjęcia przez pozbawionego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Niemniej komornik – prowadząc postępowanie egzekucyjne z własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – jest obowiązany ustalić, czy prawo to przysługuje dłużnikowi najpóźniej w chwili przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Właśnie wtedy, gdy badana jest kwestia przysługiwania dłużnikowi określonej rzeczy lub prawa związanego z dziedziczeniem, wyłącznym dowodem może być postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Powyższe skłoniło sąd do podjęcia rozważań, na jakim etapie należy ustalać, czy osobie, przeciwko której prowadzona jest egzekucja sprzedaży z wykorzystaniem przepisów o egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości, przysługuje prawo, które ma zostać sprzedane. W przypadku egzekucji świadczeń pieniężnych dokonuje tego organ egzekucyjny, wyrok lub inny tytuł wykonawczy nie wymienia bowiem majątku dłużnika, z którego ma być prowadzona egzekucja.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie sądu, w sytuacji egzekwowania sprzedaży ustalenie przysługiwania dłużnikowi tego prawa powinien dokonać sąd wydający orzeczenie zarządzające sprzedaż. Podobnie czyni, orzekając o zniesieniu współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej (dziale spadku, podziale majątku dorobkowego). W postępowaniach tych wnioskodawca ma obowiązek przedstawić dowód własności, a jeżeli jest on związany z dziedziczeniem – bezwzględnie musi to być jeden z dokumentów wskazanych powyżej.

Zatem w niniejszej sprawie sąd zbadał, czy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu przysługuje pozwanemu, przyjmując, że dowodem w tego rodzaju sprawie, gdy prawo pochodzi z dziedziczenia,...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy