Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

25 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Najemca powinien zapłacić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części budynku wspólnoty

22

Umieszczenie na elewacji budynku wspólnoty szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału, a wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku – w tym wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku*.

* Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Południe w Gdańsku z dnia 5 marca 2020 r. (sygn. akt: IX C 709/19)

Nieruchomość gruntowa zabudowana jest współwłasnością właścicieli 10 wyodrębnionych lokali oraz Gminy M. G. i spółki akcyjnej. Właściciele 10 wyodrębnionych lokali i 2 lokali niewyodrębnionych tworzą wspólnotę mieszkaniową.

POLECAMY

Pozwany I.L. prowadzi działalność gospodarczą w budynku wspólnoty.

Pozwany jest od 12 września 1996 roku najemcą pomieszczeń użytkowych położonych na parterze i w piwnicy budynku, na podstawie umowy najmu, zmienionej późniejszymi aneksami.

Umowa najmu z 12 września 1996 roku została zawarta pomiędzy pozwanym a spółką akcyjną.

Zgodnie z tą umową, wynajmujący oddał pozwanemu w najem pomieszczenie użytkowe o łącznej powierzchni 139,83 m2 z przeznaczeniem na punkt usługowo-handlowy w branży fotograficzno-kserograficznej i papierniczej. Miesięczna stawka czynszu została ustalona za 82,53 m2 pomieszczenia na parterze budynku i 57,30 m2 pomieszczenia w piwnicy budynku. Po zakończeniu najmu lokalu, najemca jest zobowiązany uporządkować elewację, tj. usunąć znaki firmowe, szyld itp. i lokal zwrócić wynajmującemu w terminie przez niego wskazanym. Umowa najmu była pięciokrotnie aneksowana. Zmiany dotyczyły głównie wysokości czynszu najmu.

Przedmiot sporu

Na dwóch ścianach elewacji budynku wspólnoty umieszczony został szyld związany z działalnością gospodarczą pozwanego polegającą na prowadzeniu pod tym samym adresem sklepu. Treść szyldu w czasie trwania umowy najmu uległa zmianie.

Pozwany nie opłacał wspólnocie mieszkaniowej wynagrodzenia za korzystanie z elewacji budynku poprzez umieszczenie na niej szyldu. Pozwany nie ma zawartej ze spółką akcyjną umowy na reklamę zamontowaną na elewacji budynku.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej wezwał pozwanego do usunięcia tablicy reklamowej z części wspólnej budynku. Pozwany nie zrobił tego.

Pismem z 11 kwietnia 2019 roku wspólnota mieszkaniowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 24 300 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne zajmowanie przez pozwanego elewacji budynku na potrzeby szyldów reklamowych w okresie od 1 października 2012 roku do 31 marca 2019 roku. Pozwany nie zapłacił żądanej kwoty.

Żądanie wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie od najemcy kwoty 11 700 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 20 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty. Przedmiotem pozwu jest roszczenie zgłoszone tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości na potrzeby szyldów reklamowych związanych z prowadzoną przez pozwanego działalnością gospodarczą w okresie od października 2012 roku do marca 2019 roku.

Pozwany podniósł zarzuty braku legitymacji czynnej i legitymacji biernej, a także istnienia dorozumianej umowy o podział elewacji do korzystania zezwalającej pozwanemu na zamieszczenie na niej szyldu informacyjnego. Pozwany wskazał także, że umieszczenie szyldu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu użytkowego nie spowodowało ograniczenia praw pozostałych współwłaścicieli, dlatego że pozwany jako użytkownik lokalu uczynił z fragmentu zewnętrznej ściany budynku użytek odpowiadający charakterowi lokalu.

Stanowisko sądu rejonowego

W niniejszej sprawie było bezsporne, że pozwany jest od 12 września 1996 roku najemcą lokalu położonego na parterze i w piwnicy budynku. Umowę najmu zawarł ze spółką akcyjną. Pozwany, który prowadzi pod adresem przedmiotowego lokalu działalność gospodarczą, w celu oznaczenia swojej działalności umieścił na dwóch ścianach elewacji budynku szyld reklamowy.

Zasadniczą kwestią sporną było istnienie legitymacji po stronie powodowej wspólnoty mieszkaniowej, która domagała się od pozwanego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z elewacji budynku, oraz legitymacji po stronie pozwanego jako najemcy lokalu, który, w swojej ocenie, nie posiada przedmiotowej elewacji w sposób samoistny i bezumowny, lecz w sposób zależny realizując prawo związane z własnością lokalu użytkowego, który najmuje.

W związku z powyższym w niniejszej sprawie zaistniała konieczność wydania wyroku wstępnego mającego przesądzić, czy roszczenie powoda jest uzasadnione co do samej zasady. Zgodnie z art. 318 § 1 k.c., sąd, uznając roszczenie za usprawiedliwione w zasadzie, może wydać wyrok wstępny tylko co do samej zasady, co do spornej zaś wysokości żądania – zarządzić bądź dalszą rozprawę, bądź jej odroczenie.

Zgodnie z art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Zgodnie z art. 224 § 1 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (§ 2 art. 224 k.c.).

Ważne

Od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. 


Roszczenie właściciela przeciwko posiadaczowi zależnemu tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy ma charakter uzupełniający. Dochodzenie realizacji tego roszczenia należy do czynności zachowawczych, tj. w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami rzeczy – zmierza do zachowania wspólnego prawa.

Umowa najmu zawiera zapisy o tym, że po zakończeniu najmu lokalu najemca zobowiązany jest uporządkować elewację, tj. usunąć znaki firmowe, szyld itp. i lokal zwrócić wynajmującemu w terminie przez niego wskazanym. Z brzmienia tego zapisu umowy najmu pozwany wywodzi swoje uprawnienie do korzystania z elewacji budynku w celu zamieszczenia na niej informacji o prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Późniejsze aneksy do umowy najmu zmieniały pierwotną umowę głównie w zakresie zmiany stawki czynszu za najmowane pomieszczenia oraz nieznacznie modyfikowały powierzchnię najmu, nie zawierały jednak żadnego zapisu wskazującego na uprawnienie najemcy do korzystania z elewacji budynku w ramach czynszu najmu pomieszczeń zajętych pod wykonywaną przez pozwanego działalność gospodarczą.

Elewacja budynku stanowi część wspólną, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali

W zakresie prawa procesowego wspólnota mieszkaniowa, tworzona przez ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, ma własną zdolność sądową i procesową i może w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, niezależnie od zdolności sądowej poszczególnych jej członków, pozywać i być pozywana. Podkreślić trzeba, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną i zdolność sądową tylko w granicach celów wspólnoty mieszkaniowej.

Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej sprowadzają się tylko do zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną (tak Sąd Najwyższy w uchwale z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt: III CZP 65/07). Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 roku, sygn. akt: I ACa 1309/00). Zarządzanie nieruchomością może być sprawowane przez wybrany przez właścicieli lokali zarząd albo powierzony profesjonaliście, tj. zarządcy nieruchomości

W niniejszej sprawie powodowa wspólnota mieszkaniowa powierzyła zarząd spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Legitymacja czynnej wspólnoty w sprawie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W kwestii legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o wynagrodzenie tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości wypowiadał się Sąd Najwyższy. W uchwale z 6 czerwca 2012 r. w sprawie o sygn. akt: III CZP 25/12 Sąd Najwyższy orzekł, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali. W uzasadnieniu swojego stanowiska Sąd Najwyższy powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z 14 czerwca 1965 roku w sprawie o sygn. akt: III CO 20/65, w której stwierdzono, że wierzytelności, choćby były ze względu na istotę świadczenia podzielne (art. 379 k.c.), mogą być dochodzone tylko w całości, jeżeli są związane z zarządem rzeczą wspólną w pewnym związku gospodarczym. W takich okolicznościach roszczenie zobowiązaniowe, podzielne ze swej natury, jest roszczeniem, które może być dochodzone tylko niepodzielnie, a dochodzenie takiego roszczenia może być uznane za czynność zachowawczą (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 7 listopada 1967 r., sygn. akt: I CZ 97/67; wyrok Sądu Najwyższego z 28 kwietnia 2005 r., sygn. akt: III CK 504/04).

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15 marca 2013 roku w sprawie o sygn. akt: I ACa 912/12 wskazano, że umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału, a wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku – w tym wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku.

Dlatego też należy uznać, że powodowa wspólnota mieszkaniowa ma legitymację do wytoczenia powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości.

Legitymacja bierna pozwanego

Niesłuszne jest również twierdzenie pozwanego, że nie przysługiwała mu legitymacja w niniejszym procesie.

Zdaniem pozwanego ma on uprawnienie do zajmowania części elewacji wynikające z umowy najmu, która łączy go z właścicielem lokalu. W jego opinii w sytuacji, gdy właściciel oddał lokal w najem, prawo do korzystania także z części nieruchomości wspólnej przechodzi, co do zasady, na czas trwania umowy najmu na najemcę, co wyklucza możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy od pozwanego.

Elewacja zewnętrzna, tak jak ściany budynku, korytarz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy