Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

12 grudnia 2019

NR 214 (Grudzień 2019)

Nielegalna zmiana sposobu użytkowania – stworzenie pokoi noclegowych dla pracowników

80

W sprawie zakończonej wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2018 roku (sygn. akt: II OSK 3220/17) sąd analizował przesłanki do uznania, że inwestor/właściciel dopuścił się zmiany sposobu użytkowania. Wskazał, że nie dochodzi do niej jedynie w sytuacji realizacji robót budowlanych.

Analizowana sprawa dotyczyła obiektu, który wcześniej został rozbudowany w legalny sposób. Inwestorzy w kwietniu 2012 roku uzyskali decyzję o pozwoleniu na budowę, w której organ architektoniczno-budowlany zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na nadbudowę i rozbudowę budynku gospodarczego o część przeznaczoną na mieszkanie wraz z urządzeniami budowlanymi. Zgodnie z pismem Nadzoru Budowlanego, inwestycja została zakończona w czerwcu 2013 roku. Jednakże już w styczniu 2014 roku wszczęte zostało postępowanie w sprawie samowolnie wykonanych robót budowlanych. W obiekcie dojść miało do wydzielenia czterech pomieszczeń higieniczno-sanitarnych w pomieszczeniach mieszkalnych na pierwszym piętrze budynku gospodarczo-mieszkalnego. W toku postępowania z zakresu samowoli budowlanej doszło do legalizacji robót budowlanych, zgodnie ze zobowiązaniem z lutego 2014 roku, a samo postępowanie w tym zakresie zostało zakończone w maju 2015 roku.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Niemniej w wyniku skarg złożonych do organu Nadzoru Budowlanego doszło do wszczęcia kolejnego postępowania już w maju 2014 roku. Sąsiedzi wskazali, że w przedmiotowym budynku prowadzona jest działalność polegająca na wynajmie pokoi pracownikom budowlanym, co jest dla nich uciążliwe. W toku kontroli obiektu stwierdzono, że w części mieszkalnej zlokalizowane jest sześć pokoi, które są użytkowane. Inwestor potwierdził, że pokoje na piętrze są wynajmowane firmom na potrzeby okresowego zamieszkiwania ich pracowników. Jak wynikało też z wcześniejszego postępowania, każde z pomieszczeń wyposażone zostało w łazienki. W ramach postępowania dowodowego PINB przesłuchał również świadków, którzy zeznali, że właściciele obiektu budowlanego prowadzą działalność, w ramach której dokonują regularnego wynajmu pokoi. Organ uzyskał też wydruki zamieszczonych w internecie ogłoszeń, z których wynikało, że właściciel oferuje do wynajęcia trzy pokoje dwuosobowe oraz trzy pokoje trzyosobowe.

W tym stanie rzeczy organ Nadzoru Budowlanego stwierdził, że doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia. Postanowieniem z kwietnia 2015 roku wstrzymano użytkowanie tej części budynku, w której stwierdzono prowadzenie usług hotelarskich. W tym samym postanowieniu inwestorzy zostali zobowiązany do przedłożenia dokumentów potrzebnych do legalizacji zmiany sposobu użytkowania. W szczególności inwestorzy zostali zobowiązani do przedłożenia zaświadczenia o zgodności takiego użytkowania z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyznaczonym terminie inwestorzy nie przedstawili wymaganych dokumentów, więc w konsekwencji decyzją z sierpnia 2015 roku zostali zobowiązani do przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania części budynku wybudowanego nad częścią gospodarczą.

Odwołanie od decyzji i rozstrzygnięcie WINB

Od decyzji tej inwestorzy złożyli odwołanie do organu Nadzoru Budowlanego II instancji. Rozpatrując sprawę, WINB przypomniał, że przez mieszkanie należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Pomieszczenia w przedmiotowym budynku gospodarczo-mieszkalnym wynajmowane osobom trzecim do okresowego pobytu, w myśl definicji określonej w § 3 pkt 5 ww. rozporządzenia, każą zaliczyć go do budynku zamieszkania zbiorowego, którego dotyczą zupełnie inne normy. W rezultacie organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Skarga do sądu

Inwestorzy, w dalszym ciągu nie zgadzając się z rozstrzygnięciem, skierowali skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który z przyczyn formalnych uchylił zapadłe w sprawie decyzje. Stwierdził, że stan faktyczny sprawy nie został wyjaśniony w wystarczającym stopniu. W ocenie sądu nie ustalono, czy skarżący dokonali zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Sąd nie mógł też ustalić, czy zmiana sposobu użytkowania wymagała przeprowadzenia robót budowlanych, dla których konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę, czy też, jak twierdziły organy, nie wymagała przeprowadzenia takich robót.

Od takiego orzeczenia, co jest dość rzadko spotykane, skargę kasacyjną złożył organ odwoławczy, nie zgadzając się ze stwierdzeniem, że stan faktyczny został ustalony w sposób niewystarczający. Skarga kasacyjna okazała się zasadna, a sprawę skierowano do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. NSA stwierdził, że charakter prac związanych ze zmianą sposobu uż...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy