Dołącz do czytelników
Brak wyników

Regulacje prawne

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

Nieruchomości: przegląd prawny – połowa 2019

192

Jednym z dobrze zidentyfikowanych problemów społecznych współczesnej Polski jest niedobór lokali mieszkalnych. Istotną wagę przywiązuje się też do ochrony gruntów rolnych oraz efektywnego gospodarowania gruntami Skarbu Państwa. Od lat trwa również debata nad stanem polityki i uregulowań planowania przestrzennego. Niewątpliwie można stwierdzić, że prawo lokalowe oraz prawo nieruchomości grają istotną rolę w zakresie prawodawstwa. Obserwując debatę publiczną, można zauważyć pojawiające się kilka razy do roku pomysły nowych regulacji. Ostatnim takim projektem jest na przykład tak zwana specustawa mieszkaniowa. Wiele projektów dotyczy jednak zmian przepisów już istniejących. Nie zawsze wprowadzając innowacje. Równie często zmiany mają na celu korektę nieprawidłowości w funkcjonowaniu aktualnych, czasem względnie nowych przepisów. Podobnie jak na początku roku, warto prześledzić, jakie zmiany w zakresie prawa mieszkaniowego i prawa nieruchomości weszły w życie, nad jakimi nowymi zmianami się pracuje lub o projektach jakich nowych zmian prowadzi się aktualnie dyskusje.

Kolejna nowelizacja prawa budowlanego

POLECAMY

Po chwilowym wstrzymaniu prac legislacyjnych odnoszących się do prawa budowlanego, poświęconego na analizę dorobku prac nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym oraz ustawą inwestycyjną, w kwietniu 2019 roku zaprezentowano projekt rozbudowanej nowelizacji przepisów z zakresu prawa budowlanego. Zmiany są dość szerokie, a za jedną z najważniejszych należy uznać zmiany dotyczące obszaru oddziaływania inwestycji, która ma wpływ na krąg dotyczący stron postępowania o pozwolenie na budowę. Aktualnie pojęcie oddziaływania obiektu nie jest sformułowane w sposób precyzyjny, co w powiązaniu z ustalaniem tego obszaru przez projektantów powoduje pewne komplikacje w toku postępowania. Zgodnie z nową propozycją, przyjęte byłoby, że inwestycja oddziałuje na nieruchomość, jeżeli jej realizacja spowoduje ograniczenia w zabudowie, a nie w zagospodarowaniu terenu sąsiedniego. W zakresie pojęcia „oddziaływanie obiektu” prowadzone były prace legislacyjne w zakresie pakietu zmian, których celem miało być ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego. Zmiany miały, korzystając z dorobku prac nad kodeksem, koncentrować się na wprowadzeniu ułatwień w szczególności w zakresie ustawy o planowaniu przestrzennym i prawa budowlanego. Na pierwszy plan w projekcie wybijały się kwestie wprowadzenia definicji tzw. samowoli urbanistycznej, czyli ograniczenia możliwości realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy obwinianych o chaos urbanistyczny. Jednakże, mniej więcej wraz z przygotowaniem projektu specustawy mieszkaniowej, prace w tym zakresie wyhamowały. Zgodnie z komunikatem wydanym przez ministerstwo – dorobek z prac legislacyjnych oraz konsultacji publicznych nad projektem przekazany został do analizy powołanego panelu ekspertów, którzy mają przygotować nowy projekt reformy procesu inwestycyjno-budowlanego.

UWAGA!

Na pierwszy plan w projekcie wybijały się kwestie wprowadzenia definicji tzw. samowoli urbanistycznej, czyli ograniczenia możliwości realizacji inwestycji w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy

 

Już niemal tradycyjnie kolejna nowelizacja prawa budowlanego rozszerza katalog przedsięwzięć inwestycyjnych, które będzie można realizować nie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale na podstawie zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych. Przewiduje się jednak uporządkowanie listy zamierzeń, których realizacja możliwa będzie do przeprowadzenia na podstawie zgłoszenia. Zmianę tę należy ocenić pozytywnie, ponieważ aktualnie, po licznych zmianach, przepisy w tym zakresie, wymagają uporządkowania. Pojawiają się też nowe rodzaje obiektów, dla których nie będzie konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, jak chociażby paczkomaty, o których w swoim czasie było dosyć głośno, kiedy na podstawie aktualnego stanu prawnego sąd administracyjny stwierdził, iż powinny być one realizowane w oparciu o pozwolenie na budowę. Zaproponowano też kolejne ułatwienia w budowie domów jednorodzinnych. Nie będzie już konieczności zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych zmierzających do ich realizacji, ani prowadzenia dziennika budowy. Przy zakończeniu realizacji inwestycji zniesiony ma zostać obowiązek przedłożenia protokołów prób i sprawdzeń (oprócz instalacji gazowej) oraz potwierdzenia odbioru przyłączy przez gestorów mediów.

UWAGA!

Kolejna nowelizacja prawa budowlanego rozszerza katalog przedsięwzięć inwestycyjnych, które będzie można realizować nie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale na podstawie zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych.


Kolejnym uproszczeniem ma być wyodrębnienie z części architektoniczno-budowlanej projektu budowlanego części, nazywanej w propozycji ustawy projektem technicznym. Projekt techniczny odnosić się ma do branży konstrukcyjnej, charakterystyki energetycznej budynku, niezbędnych rozwiązań technicznych i materiałowych. Zmierza to do pewnego odchudzenia dokumentacji projektowej przekazywanej do zatwierdzenia organom architektoniczno-budowlanym, bowiem projekt techniczny nie będzie podlegał zatwierdzeniu, a jedynie będzie weryfikowana jego realizacja przez nadzór budowlany. W toku postępowania o pozwolenie na budowę weryfikowany ma być projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz odchudzony projekt architektoniczno-budowlany. Istotne zatem jest to, że zmiany w odniesieniu do projektu technicznego nie będą pociągały za sobą konieczności uzyskania zmiany pozwolenia na budowę.

Pojawiły się również propozycje, które mają ułatwić, aktualnie dość scentralizowaną, procedurę udzielania zgody na odstępstwo od przepisów z zakresu warunków technicznych. Aktualnie zgodę na takie odstępstwo, stosownie do procedury opisanej w art. 9 ustawy ­Prawo budowlane, wydaje starosta po uzyskaniu odpowiedniej zgody od ministra. Powyższe prowadzi do opóźnień w postępowaniu z uwagi na ograniczone możliwości ministerstwa i znaczną liczbę wniosków. Aktualnie zaproponowano koncepcję, wedle której zgody na odstępstwo udzielałby organ architektoniczno-budowlany, a więc najczęściej starosta, już bez konsultacji z ministerstwem. Warunkiem takiej możliwości będzie jednak to, że realizowaną inwestycję stanowić będzie budynek. W odniesieniu do innego rodzaju obiektów budowlanych konieczna będzie zgoda na odstępstwo. Rozważano, aby zgoda taka udzielana była po konsultacji już nie z ministerstwem, ale z urzędem wojewódzkim. Niezmiennie, co wydaje się oczywiste, wprowadzane w projekcie odstępstwo nie będzie mogło powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, użytkowych i stanu środowiska.

UWAGA!

Wprowadzane w projekcie odstępstwo nie będzie mogło powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia oraz pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych, użytkowych i stanu środowiska.

 

Warto wreszcie wspomnieć o propozycjach projektu odnoszących się do ochrony „trwałości” zrealizowanych już inwestycji. Aktualnie w praktyce wiele problemów powodują postępowania o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę wszczynane po upływie znacznego czasu od zakończenia budowy. Aktualnie możliwe jest bowiem stwierdzenie nieważności decyzji nawet po dziesięciu latach od jej wydania! W odpowiedzi na zgłaszane wnioski zaproponowano skrócenie takiej możliwości w odniesieniu do pozwoleń na budowę i przyjęcia zasady, że po upływie pięciu lat od doręczenia lub ogłoszenia takiej decyzji nie będzie możliwe stwierdzenie jej nieważności. Powyższe może budzić mieszane uczucia, biorąc pod uwagę długie terminy oczekiwania na rozpoznanie skarg kasacyjnych przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, sięgające niekiedy 1,5 roku. Ponowne rozpoznawanie takiego postępowania przez organ, po przejściu pełnej ścieżki sądowo-administracyjnej, rodzi ryzyko upływu okres pozwalającego na stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.

UWAGA!

Po upływie pięciu lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji pozwolenia na budowę nie będzie możliwe stwierdzenie jej nieważności.

 

Drugim rozwiązaniem z zakresu „ochrony” inwestycji już zrealizowanych są zaproponowane zmiany z zakresu samowoli budowlanych. Zaproponowano uproszczenie aktualnych procedur w zakresie legalizacji oraz zaproponowano przyspieszoną i ułatwioną legalizację samowoli, których dopuszczono się wcześniej niż 20 lat temu. W szczególności atrakcyjna może być w tym zakresie rezygnacja ustawodawcy z pobierania opłaty legalizacyjnej w odniesieniu do takich realizacji. Do dokonania takiej legalizacji wystarczające będzie zgłoszenie zakończenia budowy, a nadzór budowlany będzie miał 30 dni na wyrażenie sprzeciwu. Co zaskakujące, podstawą sprzeciwu organu nie może być niezgodność realizacji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemiej z takiej ułatwionej procedury skorzystać będą mogli tylko właściciele obiektów budowlanych, którzy samodzielnie zgłoszą samowolę w nadzorze budowlanym.

UWAGA!

Z takiej ułatwionej procedury legalizacji skorzystać będą mogli tylko właściciele obiektów budowlanych, którzy samodzielnie zgłoszą samowolę w nadzorze budowlanym.

 

Zmiany w specustawie mieszkaniowej

Jedna z najważniejszych ustaw dotyczących procesu inwestycyjno-budowlanego, tzw. specustawa mieszkaniowa, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, doczekała się bardzo szybko przeprowadzonej nowelizacji, która wydaje się być odpowiedzią rządu na podejmowane przez gminy próby ograniczenia jej skutków dla planowania przestrzennego. Przypomnijmy, że rady gmin, broniąc się przed ograniczeniem ich tzw. władztwa planistycznego, przystąpiły, często w atmosferze konfliktu politycznego, do uchwalania lokalnych standardów urbanistycznych, mających na celu nie tyle kształtowanie przestrzeni, co możliwie szerokie zablokowanie terenów nadających się pod zabudowę, w myśl specustawy. Rygorystycznie kształtowane wymogi w zakresie infrastruktury ograniczały możliwość realizacji w trybie specustawy. Wskazane wymogi zostały zatem poluzowane na poziomie ustawowym. Specustawa ma zostać zmieniona przy okazji nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zgodnie z aktualnym brzmieniem projektu – inwestycja mieszkaniowa nie będzie już musiała być lokalizowana w odpowiedniej odległości od przedszkola i szkoły podstawowej.

UWAGA!

Inwestycja mieszkaniowa nie będzie już musiała być lokalizowana w odpowiedniej odległości od przedszkola i szkoły podstawowej.

 

Większa elastyczność Krajowego Zasobu Nieruchomości

Jak wskazano, zmiany niebawem dotkną też ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, której głównym celem jest zwiększenie możliwości działania tego podmiotu w zakresie włączania do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa. Możliwe stanie się przekazywanie do KZN nieruchomości spółek, które stanowią własność spółek Skarbu Państwa albo aktualnie pozostają w użytkowaniu wieczystym tych spółek. Zwiększone mają zostać też możliwości KZN w zakresie tworzenia spółek celowych zarówno z jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami (jak dotychczas), jak również m.in. z państwowymi osobami prawnymi lub spółką Skarbu Państwa.

UWAGA!

Możliwe stanie się przekazywanie do KZN nieruchomości spółek, które stanowią własność spółek Skarbu Państwa albo aktualnie pozostają w użytkowaniu wieczystym tych spółek.

 

Istotnym rozwiązaniem z projektowanej nowelizacji będzie z pewnością również ustawowe prawo ­pierwokupu nieruchomości państwowych oraz realizowane, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, prawo odkupu. Prawo pierwokupu Prezes KZN będzie mógł zrealizować w terminie miesiąca od daty poinformowania go o treści umowy sprzedaży, a notariusze będą zobowiązani do notyfikowania Prezesa KZN o takich umowach sprzedaży. W przypadku prawa odkupu przysługiwać ono będzie Prezesowi KZN, jeżeli inwestycja mieszkaniowa nie została zrealizowana w terminie dwóch lat od daty sprzedaży albo nie została rozpoczęta. Prawo odkupu będzie mogło być jednak realizowane jedynie przez pięć lat od dnia sprzedaży.

UWAGA!

Istotnym rozwiązaniem z projektowanej nowelizacji będzie z pewnością również ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości państwowych oraz realizowane, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, prawo odkupu



Zmniejszenie dużych wspólnot mieszkaniowych

Nie sposób pominąć bodaj najistotniejszej projektowanej zmiany przepisów z zakresu prawa nieruchomości, a odnoszącej się do wspólnot mieszkaniowych, która również przewidziana została w projekcie skierowanym w głównej mierze na reformę Krajowego Zasobu Nieruchomości. W projekcie tym przewiduje się bowiem także zmiany w ustawie o własności lokali i wprowadzenie zmian w zakresie liczby lokali wyodrębnionych, po przekroczeniu której ustawa o własności lokali będzie stosowana do procesu zarządzania nieruchomością wielolokalową. Jak wiadomo, zależnie od liczby lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową, mówimy o małej lub dużej wspólnocie mieszkaniowej. Aktualnie o dużej wspólnocie mieszkaniowej mówimy, kiedy w budynku funkcjonuje więcej niż siedem wyodrębnionych lokali. Zasady funkcjonowania takiej wspólnoty określa ustawa o własności lokali. W przypadku mniejszych wspólnot zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie współwłasności. Dostrzegając problemy związane z funkcjonowaniem i reprezentację na zewnątrz małych wspólnot mieszkaniowych, ustawodawca zaproponował ­obniżenie granicznej liczby lokali. Zgodnie z zaproponowaną zmianą, wspólnota mieszkaniowa działająca na podstawie ustawy o własności lokali tworz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy