Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

27 kwietnia 2021

NR 227 (Kwiecień 2021)

NSA: Operat szacunkowy i opłata planistyczna

9

W orzeczeniu kończącym postępowanie sądowoadministracyjne sąd prowadził rozważania dotyczące oceny operatu szacunkowego jako podstawy dla ustalenia tzw. opłaty planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania*.

* wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. akt: II OSK 1542/19

Omawiana sprawa dotyczyła skargi na decyzję samorządowego kolegium odwoławczego, które ustaliło w stosunku do skarżącej spółki opłatę jednorazową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co warto odnotować, decyzją tą SKO uchyliło decyzję wójta i ustaliło skarżącej opłatę, a więc było to rozstrzygnięcie wysoce niekorzystne dla skarżącej spółki.

POLECAMY

Postępowanie w I instancji

W postępowaniu w pierwszej instancji Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę. Sąd stwierdził, że organ w sposób właściwy zastosował przepisy regulujące zasady ustalenia przedmiotowej opłaty, tj. art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Głównym punktem spornym w postępowaniu był operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości opłaty, a dokładniej zakres sporządzonej wyceny. Biegła wyceną objęła bowiem tylko część nieruchomości istniejącej w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego. Nie wyceniono całej nieruchomości ani przedmiotu zbycia wraz z udziałem w drodze. Zakresem objęto część południowo-wschodnią przeznaczoną na cele mieszkaniowo-usługowe.

Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w jego ocenie wiarygodne wykazanie skali wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego może wymagać nieszablonowego podejścia przy określaniu zakresu wyceny. Zakres będzie różny w zależności od powierzchni, struktury przeznaczenia, funkcji dotychczasowej czy cech rynku nieruchomości. Nie można więc odrzucać operatu określającego zakres wyceny odmiennie niż według granic nieruchomości istniejących w dacie wejścia planu w życie. Biegła ograniczyła zakres wyceny, lecz w ocenie sądu nie było podstaw do odmówienia wiarygodności takiemu operatowi szacunkowemu. Posiłkując się opinią Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych prawidłowo zaakceptowano operat, którego zakres wyceny nie naruszał przepisów prawa i obejmował obszar istotnej zmiany przeznaczenia. Organ nie był związany opinią stowarzyszenia rzeczoznawców, ale ocena przy wydaniu rozstrzygnięć na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego prowadzona jest na podstawie całokształtu materiału dowodowego, w tym opinii potwierdzającej prawidłowość przyjętego w operacie zakresu wyceny.

Skarga kasacyjna

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła skarżąca spółka, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego. W szczególności zarzucono, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte po upływie przewidzianych przepisem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Dodatkowo skarżący zarzucał, że wojewódzki sąd administracyjny błędnie nie dopatrzył się naruszenia przepisów procesowych. Naczelny Sąd Administracyjny w swoich rozważaniach podkreślił kluczową rolę operatu szacunkowego w tego rodzaju postępowaniach. Nie zgodził się jednak z zarzutami i oddalił skargę kasacyjną.
Stanowisko NSA

Na wstępie warto przypomnieć, że z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Z kolei stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 tej ustawy, roszczenie to można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W niniejszej sprawie – wbrew zarzutom skarżącej – nie doszło do przekroczenia tego terminu, a postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte przed upływem ww. terminu.
 

Uwaga!

Z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie.


Uchwała rady gminy pochodziła z 1 lutego 2006 r. i została opublikowana w Dzienniku Urzędowy Województwa z dnia 3 marca 2006 r. oraz wchodziła w życie po upływie 30 dni od tego ogłoszenia. Uchwała weszła więc w życie z dniem 3 kwietnia 2006 r., a termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej upływał 3 kwietnia 2011 r.

Zarzut skarżącej oparty był na tym, iż 31 maja 2011 r. wydano w sprawie postanowienie o wszczęciu postępowania. Jednakże postępowanie w tej sprawie było prowadzone wcześniej, ale decyzje organu pierwszej instancji były uchylane. Skoro postępowanie trwało, to nie uchybiono terminowi na naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego, wszczęte postępowanie administracyjne kończy się dopiero z chwilą wydania przez organ administracji ostatecznego i prawomocnego rozstrzygnięcia. Jeśli rozstrzygnięcie jest uchylane przez organ odwoławczy lub sąd administracyjny i zachodzi konieczność ponownego rozpoznania, to nie znaczy, że dochodzi do ponownego wszczęcia postępowania. Mamy wówczas do czynienia z kontynuacją już wcześniej wszczętego postępowania. Nie ma zatem potrzeby ponownego wszczynania postępowania i jest to, jak stwierdził sąd, niemożliwe. Zatem powiadomienie skarżącej z 31 maja 2011 r. o wszczęciu postępowania nie mogło wywołać skutku w postaci zakończenia wszczętego już wcześniej postępowania w sprawie opłaty planistycznej i wszczęcia kolejnego już po upływie ustawowego 5-letniego terminu.
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał również, że przedmiotowa opłata planistyczna jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany. Ustalany operatem wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie tego planu i niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu jej wartości jakichkolwiek czynników (nakłady, podziały, scalenia), które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu.

W przedmiotowej sprawie miała miejsce, jak to określono, szczególna sytuacja, wymagająca szczególnego podejścia. NSA zaakceptował takie szczególne podejście i objęcie wyceną tylko części nieruchomości, na której nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym szczegółowo uzasadniono przyjęcie takiego zakresu wyceny.
 

Uwaga!

Przedmiotowa opłata planistyczna jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieru...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy