Obowiązek przedłożenia przez wspólnotę mieszkaniową ekspertyzy techniczno-budowlanej dotyczącej budynku

Stan faktyczny. Postępowanie przed organami nadzoru budowlanego

W związku z otrzymanym protokołem z przeglądu technicznego pięcioletniego budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wszczął postępowanie i po jego przeprowadzeniu postanowieniem wydanym w sprawie, zobowiązał wspólnotę do przedłożenia opracowania technicznego w formie opinii techniczno-budowlanej dotyczącej budynku i określającej pełny zakres występujących w nim uszkodzeń. Jednocześnie zaznaczono termin, do którego wspólnota winna była wywiązać się z nałożonego obowiązku.

Po przedłożeniu żądanej opinii organ Nadzoru Budowlanego – działając na podstawie art. 81c p.b.2 – zobowiązał wspólnotę do wykonania odkrywek w przedmiotowym budynku, ze wskazaniem terminu ich wykonania, celem potwierdzenia lub wykluczenia istnienia stanu zagrożenia dla bezpieczeństwa konstrukcji oraz zagrożenia dla bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzi w niektórych lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynku.

Powyższe postanowienie – na skutek jest zaskarżenia – zostało następnie uchylone przez właściwego wojewódzkiego inspektora Nadzoru Budowlanego. Zdaniem organu II instancji, wydając postanowienie na podstawie art. 81c p.b. organ mógł żądać od zobowiązanego jedynie ocen technicznych lub ekspertyz, a nie dokonywania odkrywek celem okazywania ich opiniodawcy. Jeżeli organ uznał, że odkrywki były niezbędne dla sporządzenia oceny technicznej czy ekspertyzy, to powinien był nakazać jej przedłożenie, zaznaczając jednocześnie w treści postanowienia, że przy ich sporządzeniu takie odkrywki mają zostać dokonane.

Prowadząc ponowie postępowanie, organ powiatowy postanowieniem zobowiązał wspólnotę mieszkaniową do przedłożenia raz jeszcze opracowania technicznego w formie ekspertyzy techniczno-budowlanej budynku w zakresie obejmującym jego stan techniczny, z określeniem pełnego zakresu występujących uszkodzeń (w tym również uwzględniającym odkrywki w niektórych lokalach) wraz z zakresem i sposobem wykonania robót remontowo-naprawczych, koniecznych do przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia PINB wyjaśnił, że w związku ze złym stanem technicznym przedmiotowego budynku wynikającym z protokołów okresowych przeglądów technicznych (m.in. widoczne zwilgocenia, ubytki tynku i cegieł, duże pęknięcia i spękania) oraz w celu likwidacji nieprawidłowości i przywrócenia stanu zgodnego z prawem koniecznym stało się zobowiązanie właściciela budynku do dostarczenia opinii techniczno-budowlanej. Doprecyzowania wymagała bowiem kwestia potwierdzenia lub wykluczenia istnienia stanu zagrożenia dla bezpieczeństwa konstrukcji oraz zagrożenia dla bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzi w wybranych lokalach mieszkalnych. W toku rozprawy administracyjnej opiniodawcy potwierdzili stan...