Opłata przekształceniowa – czym jest i jakie są okresy jej wnoszenia?

Potrzebujesz dodatkowych informacji? Sprawdź artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?

Opłata przekształceniowa - kto płaci?

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 139; dalej: ustawa), z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności, nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę przekształceniową.

Opłata przekształceniowa - co to jest?

Opłata ta stanowi formę rekompensaty za utracony grunt oraz za czerpane z niego dochody, czyli opłaty za użytkowanie wieczyste. Obowiązek jej opłacania spoczywa zaś na nowym właścicielu, a następnie na każdoczesnym właścicielu gruntu.

Opłata przekształceniowa płatna jest – co do zasady – w okresach rocznych, a jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Roczna opłata przekształceniowa

Ustawa przewiduje przy tym różne długości terminów wnoszenia opłaty. Podstawowym terminem jest termin 20 lat na wnoszenie opłaty przekształceniowej, liczonych od dnia przekształcenia. Ustawodawca przewiduje jednakże dwa wyjątki od tej zasady. Pierwszym jest możliwość jednorazowego uiszczenia należnej opłaty, drugim – możliwość złożenia przez przedsiębiorcę właściwemu organowi oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez inny okres. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1292 z późn. zm.) – oraz z uwzględnieniem art. 14 ustawy – może bowiem w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

• 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 1% albo
• 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 2%, albo
• 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 3%, albo
• w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, jest wyższa niż 3%.

W przypadku niezłożenia powyższego oświadczenia w terminie właściwy organ wyda zaświadczenie i poinformuje o obowiązku wnoszenia opłaty odpowiednio przez okres, o którym mowa w ust. art. 7 ust. 6a ustawy (­czyli np. 99, 50 lub 33 lat). Do zaświadczenia załączona zostanie jednocześnie informacja o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na okres 20 lat, pod warunkiem jednakże złożenia przez właściciela gruntu będącego przedsiębiorcą oświadczenia o nieprowadzeniu działalności gospodarczej – w rozumieniu art. 3 Prawo przedsiębiorców – na nieruchomości, której dotyczy to zaświadczenie, lub wniosku o udzielenie pomocy publicznej wraz z dokumentami wymaganymi na podstawie przepisów odrębnych. 

Jeżeli zatem przedsiębiorca chce skorzystać ze standardowego 20-letniego okresu, musi złożyć odpowiedni wniosek wraz ze wskazanym oświadczeniem.

Opłata przekształceniowa a przedsiębiorcy

Celem powyższych rozwiązań mających zastosowanie do przedsiębiorców było zapobiegnięcie nieświadomemu skorzystaniu przez przedsiębiorcę z niedozwolonej pomocy publicznej i konieczności zwrotu tej pomocy. Przedsiębiorca nie korzysta więc z 20-letniego okresu wnoszenia opłaty, ale musi zwrócić rzeczywistą wartość gruntu. Jeżeli w trakcie okresu obowiązywania opłaty zaprzestanie działalności gospodarczej, może złożyć wniosek o powrót do 20-letniego okresu spłacania rat. Stosownie bowiem do art. 7 ust. 6b ustawy, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym bowiem czasie – oraz z uwzględnieniem art. 14 ustawy – może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty.

Ustawa odnosząc się do pojęcia przedsiębiorcy oraz nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, odwołuje się przy tym do rozumienia wskazanych wyżej pojęć przyjętych na tle przepisów Prawo przedsiębiorców.

Spółdzielnia mieszkaniowa – czy jest przedsiębiorcą?

Wyjaśnić więc należy, iż stosownie do art. 4 ust. 1 Prawo przedsiębiorców, za przedsiębiorcę uważa się osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Na tle powyższych przepisów wyjaśnia się w orzecznictwie, iż w zakresie prowadzonej przez spółdzielnię mieszkaniową działalności ukierunkowanej na szeroko pojęte zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków, spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i musi być traktowana tak samo, jak inni przedsiębiorcy (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2004 r., sygn. akt: II CK 53/03). Ponieważ to spółdzielnia, a nie jej członkowie, jest podmiotem praw do nieruchomości, to ów fakt czyni ją zobligowaną do prowadzenia odpowiedniej działalności gospodarczej – z uwzględnieniem art. 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1285 z późn. zm.) – vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 7 maja 2013 r., sygn. akt: I Aca 573/13.

Z art. 1 § 1 Prawa spółdzielczego wynika ustawowy obowiązek prowadzenia przez spółdzielnię działalności gospodarczej, a nie działalności niegospodarczej czy dobroczynnej. Stąd też przyjmuje się, że również spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i musi być traktowana jak inni przedsiębiorcy (vide: uchwała Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., sygn. akt: III CZP 117/91; uchwała Sądu Najwyższego z 11 czerwca 1992 r., sygn. akt: III CZP 64/92; wyrok Sądu Najwyższego z 18 grudnia 1996 r., sygn. akt: I CKN 28/96; uchwała Sądu Najwyższego z 14 maja 1998 r., sygn. akt: III CZP 12/98; uchwała Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2002 r., sygn. akt: III CZP 21/02). Działalność budowlana lub administracyjna spółdzielni mieszkaniowej, jeśli chodzi o zakres organizowanych czynności w ramach procesu, nie różni się bowiem od działalności prowadzonej przez deweloperów lub zarządców nieruchomości. To, co ją odróżnia, to sposób korzystania przez członków z działalności gospodarczej powadzonej przez spółdzielnię, czyli zasady wewnętrznego rozdziału korzyści z tej działalności.

Opłata przekształceniowa a użytkowanie wieczyste - wyrok Sądu Najwyższego

W wyroku z dnia 10 stycznia 2014 r. (sygn. akt: I CSK 179/13) – w sprawie o zwrot nadpłaconej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – Sąd Najwyższy wskazał, iż w stosunkach z gminą, spółdzielnię mieszkaniową należy traktować jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i jako przedsiębiorcę, gdyż jest to działalność prowadzona w imieniu członków, w celu zaspokojenia ich potrzeb i polegająca na kontaktach z osobami trzecimi.

Wątpliwości dotyczą jedynie statusu spółdzielni mieszkaniowych w ramach podejmowanych przez nią czynności o tzw. charakterze „wewnętrznym”. Choć początkowo w orzecznictwie wskazywano, iż spółdzielnia mieszkaniowa, która wykonuje działalność na rzecz swoich członków, w sferze wewnętrznej nie prowadzi działalności gospodarczej (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2014 r., sygn. akt: I CSK 310/13), to w ostatnim czasie prezentowana jest już teza, zgodnie z którą spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą jako przedsiębiorca także w zakresie stosunków prawnych ze swoimi członkami (art. 431 k.c.), a tym samym nawiązane ze spółdzielnią stosunki należy kwalifikować jako stosunki konsumenckie w rozumieniu art. 221 k.c. (vide: uchwała Sądu Najwyższego z 9 marca 2017 r., sygn. akt: III CZP 69/16). Podkreśla się jednakże, iż kwalifikacja członków spółdzielni mieszkaniowych jako konsumentów może dotyczyć stosunków prawnych w sprawie budowy i korzystania z mieszkania, nie zaś wewnętrznych stosunków korporacyjnych i stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.