Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

21 lipca 2020

NR 219 (Czerwiec 2020)

Opłata przekształceniowa – czym jest i jakie są okresy jej wnoszenia?

22

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dniem 1 stycznia 2019 r. wprowadziła zmianę prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W związku z tym pojawiły się nowe obowiązki. Jednym z nich jest uiszczenie tzw. opłaty przekształceniowej.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 139; dalej: ustawa), z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności, nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę przekształceniową.

POLECAMY

Czym jest opłata przekształceniowa

Opłata ta stanowi formę rekompensaty za utracony grunt oraz za czerpane z niego dochody, czyli opłaty za użytkowanie wieczyste. Obowiązek jej opłacania spoczywa zaś na nowym właścicielu, a następnie na każdoczesnym właścicielu gruntu.

Opłata przekształceniowa płatna jest – co do zasady – w okresach rocznych, a jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.

Terminy wnoszenia opłaty przekształceniowej

Ustawa przewiduje przy tym różne długości terminów wnoszenia opłaty. Podstawowym terminem jest termin 20 lat na wnoszenie opłaty przekształceniowej, liczonych od dnia przekształcenia. Ustawodawca przewiduje jednakże dwa wyjątki od tej zasady. Pierwszym jest możliwość jednorazowego uiszczenia należnej opłaty, drugim – możliwość złożenia przez przedsiębiorcę właściwemu organowi oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez inny okres. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1292 z późn. zm.) 
– oraz z uwzględnieniem art. 14 ustawy – może bowiem w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

  • 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 1% albo
  • 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 2%, albo
  • 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, wynosi 3%, albo
  • w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy, jest wyższa niż 3%.

W przypadku niezłożenia powyższego oświadczenia w terminie właściwy organ wyda zaświadczenie i poinformuje o obowiązku wnoszenia opłaty odpowiednio przez okres, o którym mowa w ust. art. 7 ust. 6a ustawy (­czyli np. 99, 50 lub 33 lat). Do zaświadczenia załączona zostanie jednocześnie informacja o możliwości złożenia wniosku o zmianę okresu wnoszenia opłaty na okres 20 lat, pod warunkiem jednakże złożenia przez właściciela gruntu będącego przedsiębiorcą oświadczenia o nieprowadzeniu działalności gospodarczej – w rozumieniu art. 3 Prawo przedsiębiorców – na nieruchomości, której dotyczy to zaświadczenie, lub wniosku o udzielenie pomocy publicznej wraz z dokumentami wymaganymi na podstawie przepisów odrębnych. 

Jeżeli zatem przedsiębiorca chce skorzystać ze standardowego 20-letniego okresu, musi złożyć odpowiedni wniosek wraz ze wskazanym oświadczeniem.

Celem powyższych rozwiązań mających zastosowanie do przedsiębiorców było zapobiegnięcie nieświadomemu skorzystaniu przez przedsiębiorcę z niedozwolonej pomocy publicznej i konieczności zwrotu tej pomocy. Przedsiębiorca nie korzysta więc z 20-letniego okresu wnoszenia opłaty, ale musi zwrócić rzeczywistą wartość gruntu. Jeżeli w trakcie okresu obowiązywania opłaty zaprzestanie działalności gospodarczej, może złożyć wniosek o powrót do 20-letniego okresu spłacania rat. Stosownie bowiem do art. 7 ust. 6b ustawy, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym bowiem czasie – oraz z uwzględnieniem art. 14 ustawy – może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty.

Ustawa odnosząc się do pojęcia przedsiębiorcy oraz nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, odwołuje się przy tym do rozumienia wskazanych wyżej pojęć przyjętych na tle przepisów Prawo przedsiębiorców.

Spółdzielnie mieszkaniowe – przedsiębiorcy?

Wyjaśnić więc należy, iż stosownie do art. 4 ust. 1 Prawo przedsiębiorców, za przedsiębiorcę uważa się osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Na tle powyższych przepisów wyjaśnia się w orzecznictwie, iż w zakresie prowadzonej przez spółdzielnię mieszkaniową działalności ukierunkowanej na szeroko pojęte zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków, spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i musi być traktowana tak samo, jak inni przedsiębiorcy (vide: wyrok Sądu Najwyższego z 12 marca 2004 r., sygn. akt: II CK 53/03). Ponieważ to spółdzielnia, a nie jej członkowie, jest podmiotem praw do nieruchomości, to ów fakt czyni ją zobligowaną do prowadzenia odpowiedniej działalności gospodarczej – z uwzględnieniem art. 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1285 z późn. zm.) – vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 7 maja 2013 r., sygn. akt: I Aca 573/13.

Z art. 1 § 1 Prawa spółdzielczego wynika ustawowy obowiązek prowadzenia przez spółdzielnię działalności gospodarczej, a nie działalności niegospodarczej czy dobroczynnej. Stąd też przyjmuje się, że również spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i musi być traktowana jak inni przedsiębiorcy (vide: uchwała Sądu Najwyższeg...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy