Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Zmiany w przepisach

11 czerwca 2019

NR 209 (Czerwiec 2019)

Planowana nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości – zmiany również dla obecnych właścicieli mieszkań

0 161

W ostatnim czasie rząd prowadzi szereg prac legislacyjnych mających na celu uruchomienie lub – jak podkreślają niektórzy komentatorzy – reanimację programu Mieszkanie+, jednej ze sztandarowych obietnic wyborczych. W środowisku osób zajmujących się zagadnieniami z zakresu planowania przestrzennego akcentowano, że wprowadzona w życie w zeszłym roku tzw. specustawa mieszkaniowa nakierowana była właśnie na polepszenie warunków realizacji tego programu rządowego. Niemniej przy okazji zmiany w funkcjonowaniu aparatu państwowego dotyczącego budownictwa mieszkaniowego istotnej zmianie ulegnie też system funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
 

Krajowy Zasób Nieruchomości

Nie była to jednak pierwsza związana z tym celem regulacja. Wcześniej przyjęto bowiem ustawę z dnia 22 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej: KZN). Co nieczęsto spotykane, ustawa ta posiada preambułę objaśniającą motywy stojące za jej przyjęciem. Wskazuje się w niej na obowiązek władz publicznych do prowadzenia polityki zmierzającej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz konstytucyjną zasadę zrównoważonego rozwoju. Wskazane konstytucyjne wartości przemawiają za wprowadzaniem instrumentów zmierzających do zwiększenia dostępności mieszkań oraz finansowania budownictwa mieszkaniowego. Te dwa cele realizowane są m.in. właśnie przez Krajowy Zasób Nieruchomości, powołany do gospodarowania przekazanymi mu nieruchomościami i mieszkaniami Skarbu Państwa. Zgodnie z tym rozwiązaniem, realizowane przez władze publiczne inwestycje mieszkaniowe prowadzone będą przez lub we współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości.

Aktualnie celem najnowszej projektowanej zmiany jest jednak zwiększenie uprawnień Krajowego Zasobu Nieruchomości poprzez zwiększenie możliwości przekazywania do Zasobu nowych rodzajów nieruchomości Skarbu Państwa. W szczególności zakres ustawy zostanie rozszerzony w ten sposób, że możliwe stanie się przekazywanie do KZN również nieruchomości, które stanowią własność spółek Skarbu Państwa albo aktualnie pozostają w użytkowaniu wieczystym tych spółek. Przy czym przez taką spółkę (ponieważ ustawa zawiera własną definicję ustawową) należy rozumieć spółkę kapitałową, w której wszystkie udziały albo akcje należą do Skarbu Państwa albo innej spółki kapitałowej należącej w całości do Skarbu Państwa.

Większa elastyczność inwestycji mieszkaniowych

Wraz z nowelizacją, mającą na celu uelastycznienie zasad działania Krajowego Zasobu Nieruchomości, znikają odniesienia do czynszu normowanego. Zadaniem KZN jest zatem tworzenie warunków do zwiększenia dostępności mieszkań przez wykorzystanie nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowych, ale już nie mieszkań o czynszu normowanym i nie tylko „na” nieruchomościach wchodzących w skład KZN. Wprowadza się również mechanizmy dyscyplinujące organy oraz ustalające szybsze procedury w zakresie przekazywania do Zasobu użytkowanych/zarządzanych przez nie nieruchomości.

Spółki celowe

Zwiększono możliwości KZN w odniesieniu do tworzonych przez siebie spółek celowych. Dotychczas KZN spółki celowe mógł tworzyć jedynie z jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Zgodnie z wprowadzaną zmianą, KZN będzie mógł stworzyć spółkę celową ze znacznie większą liczbą podmiotów: Skarbem Państwa, państwowymi osobami prawnymi, jednostkami samorządu terytorialnego, spółką Skarbu Państwa lub funduszem inwestycyjnym zarządzanym przez państwowe osoby prawne. W takiej spółce celowej wkładem Krajowego Zasobu Nieruchomości jest oczywiście nieruchomość wnoszona jako wkład niepieniężny (aport). Związana jest z tym również możliwość wykorzystania nieruchomości należącej do KZN jako przedmiotu umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. W umowie takiej spółki celowej będzie trzeba oznaczyć nieruchomość wnoszoną jako aport przez KZN oraz cel działania spółki, który powinien być związany z realizacją inwestycji mieszkaniowej lub realizację uzbrojenia technicznego. Inwestycja mieszkaniowa realizowana przez taką spółkę celową musi jednak przewidywać, że co najmniej 50% powierzchni użytkowej mieszkań z tej inwestycji stanowić będą mieszkania na wynajem, tj. mieszkania przeznaczone na wynajem na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lub najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Ponadto, w umowie takiej spółki celowej konieczne będzie oznaczenie terminu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub uzbrojenia oraz wprowadzenie ograniczeń w zakresie możliwości zbycia takiej wniesionej do spółki nieruchomości. W razie niezrealizowania inwestycji we wskazanym terminie, spółka ma ulegać rozwiązaniu, co rodzić będzie zapewne problemy w zakresie rozliczenia wspólników, szczególnie gdy inwestycja zostanie rozpoczęta, ale nie będzie ukończona.

Przetargi

Zgodnie z zaprezentowanym projektem, planuje się ustalenie procedur, według których ma następować sprzedaż lub oddawanie nieruchomości Krajowego Zasobu Nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zasadą będzie, że powinno się to odbywać na drodze przetargu przeprowadzanego zgodnie z procedurą z ustawy o KZN. Przetarg nie będzie jednak konieczny, jeżeli:

  •     sprzedaż lub nieodpłatne przekazanie odbywa się na rzecz jednostki samorządu lub ich związku;
  •     następuje przekazanie nieruchomości spółce celowej z wyłącznym udziałem jednostki samorządu terytorialnego;
  •     nieruchomość stanowi przedmiot umowy zamiany;
  •     sprzedaż następuje na rzecz użytkownika wieczystego tej nieruchomości;
  •     nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny do spółki celowej powoływanej w ramach umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym lub jest sprzedawana partnerowi prywatnemu wybranemu zgodnie z ustawą o PPP.


Niezależnie od powyższego, minister może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zbycia nieruchomości, o ile sprzedaż następuje na rzecz podmiotu, którego celami statutowymi jest budownictwo mieszkaniowe, realizacja uzbrojenia technicznego lub inne cele publiczne, o ile przeznacza on całe swoje dochody na realizację tej działalności statutowej. Powiązano też ustawę o KZN ze specustawą mieszkaniową, wskazując, że nieruchomości zasobu mogą zostać przekazane nieodpłatnie na rzecz jednostek samorządu terytorialnego w sytuacji, kiedy będą one przeznaczone do realizacji tzw. inwestycji towarzyszących, o których mowa w specustawie, a więc tych przeznaczonych pod inwestycje infrastrukturalne.

UWAGA!

Zasadą będzie, że sprzedaż lub oddawanie nieruchomości Krajowego Zasobu Nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinno się odbywać na drodze przetargu przeprowadzanego zgodnie z procedurą z ustawy o KZN.


Podobnie w drodze przetargu mają być zawierane umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony. Jednakże – podobnie jak w przypadku sprzedaży – możliwe jest za zgodą ministra zawarcie takiej umowy w trybie bezprzetargowym.

Prawo pierwokupu i odkupu

Warto mieć na uwadze, że w stosunku do nieruchomości wcześniej zbytych przez Krajowy Zasób Nieruchomości, będzie miał on ustawowe prawo pierwokupu, a przy sprzedaży nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji mieszkaniowej...

Artykuł jest dostępny dla zalogowanych użytkowników w ramach Otwartego Dostępu.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż konto Zaloguj się

Przypisy