Podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania (tzw. quoad usum)

Postępowanie przed sądem I instancji w sprawie podziału nieruchomości wspólnej

Postanowieniem wydanym w sprawie sąd I instancji ustalił sposób korzystania z nieruchomości gruntowej w ten sposób, że przyznał wnioskodawczyni prawo wyłącznego korzystania z części tej nieruchomości w zakresie wskazanym na mapie podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej autorstwa powołanego w sprawie biegłego geodety. Jednocześnie sąd przyznał również pozostałym uczestnikom (będącym zarazem współwłaścicielami nieruchomości) prawo do wyłącznego korzystania z innych części nieruchomości wspólnej, opisanych na mapie podziału, pozostawiając do wspólnego korzystania wnioskodawczyni oraz uczestników wskazane w treści orzeczenia dalsze części tejże nieruchomości, m.in. w zakresie obejmującym drogę dojazdową do części nieruchomości wydzielonych do wyłącznego korzystania.

Uzasadnienie orzeczenia

Sąd I instancji w uzasadnieniu zapadłego orzeczenia wyjaśnił, że wspólnota mieszkaniowa, której członkiem była m.in. wnioskodawczyni, składała się z czterech wyodrębnionych ­lokali. Z własnością tych lokali były związane udziały w nieruchomości wspólnej. Relacje pomiędzy właścicielami ­lokali w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej nie zostały przy tym uregulowane umownie. Po transakcjach nabycia kolejnych lokali w budynku wspólnoty udział wnioskodawczyni w nieruchomości wspólnej powiększył się do ponad 50%.

Z uwzględnieniem powyższego, w 2011 r. właściciele lokali podjęli uchwałę w sprawie zatwierdzenia możliwości użytkowania fragmentów nieruchomości gruntowej przez poszczególnych lokatorów. Z kolei w 2014 r. podjęli uchwałę w formie aktu notarialnego o wyrażeniu zgody na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej. Dalej sąd I instancji ustalił, iż jedna z uczestniczek użytkowała najdalej położoną część działki, a także jedno z dwóch pomieszczeń zlokalizowanych na działce, które było jej potrzebne do składowania opału i mebli ogrodowych. Część działki była użytkowana przez najemców lokalu komunalnego. Pomieszczenie gospodarcze z metalowej konstrukcji użytkowane było z kolei przez wnioskodawczynię, która dopiero po zakupie lokalu mieszkalnego w drodze licytacji dowiedziała się, że garaż w podwórzu nie jest garażem poprzednich właścicieli lokalu, a pomieszczenie gospodarcze to jedno z pomieszczeń w głębi działki, a nie (jak sądziła) pomieszczenie na miejscu, na którym obecnie stały dwa pomieszczenia gospodarcze – wnioskodawczyni i uczestniczki postępowania.

Jak ustalił sąd rejonowy – wnioskodawczyni planowała postawienie altanki na części działki i uważała, że istnieje możliwość przesunięcia garażu uczestniczki w głąb tej działki. Wnioskodawczyni zamierzała też w nabytym lokalu mieszkalnym najpierw urządzić gabinet stomatologiczny, a następnie – po zakończeniu tej działalności – tam zamieszkać. W celu wydzielenia z przedmiotowej nieruchomości części do wyłącznego użytkowania sąd rejonowy zlecił biegłemu geodecie sporządzenie stosownej mapy podziału. Dla umożliwienia dojścia i dojazdu do wydzielonych części działek biegły sądowy zaprojektował drogi oraz – mając na względzie związane z własnością poszczególnych lokali udziały – wskazał, jaka powierzchnia działki przysługiwać winna każdemu ze współwłaścicieli. Przedstawiony projekt podziału uwzględniał zarazem aktualny zakres użytkowania nieruchomości przez wnioskodawczynię i uczestników postępowania oraz zapewniał możliwość dojazdu samochodem do wszystkich wydzielonych w tym celu części ­nieruchomości.

Z uwzględnieniem powyższego sąd I instancji – powołując się na art. 206 k.c.2 oraz art. 199 k.c.3 – uznał, że wniosek o podział nieruchomości do korzystania zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ na skutek zmian w stosunkach własnościowych zmianie uległa także przysługująca właścicielom lokali wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Apelacja i postępowanie przed sądem II instancji

Na skutek apelacji złożonej przez jedną z uczestniczek, sąd okręgowy uchylił postanowienie sądu rejonowego i przekazał sprawę temu sądowi do ponownego rozpoznania.

W ocenie sądu II instancji nie doszło do rozpoznania istoty sprawy, gdyż zaprezentowana przez sąd rejonowy wykładnia art. 206 i art. 199 zd. 2 k.c. nie uwzględniała tych przesłanek, których rozważenie miało fundamentalny charakter i w pierwszej kolejności powinno prowadzić do poczynienia prawidłowych ustaleń faktycznych. Tak też sąd I instancji pominął w ogóle, że w stanie faktycznym sprawy istniała współwłasność przymusowa związana z własnością lokali, a uregulowana w ustawie o własności lokali4. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Z uwzględnieniem powyższego zastrzeżenia, sąd II instancji zauważył zatem, że wnioskodawczyni była właścicielką dwóch z czterech lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej, natomiast podział do korzystania zaproponowany przez sąd rejonowy odnosił się tylko do trzech współwłaścicieli imiennie wymienionych w zaskarżonym postanowieniu, co już tylko z tej przyczyny stanowiło o nierozpoznaniu istoty sprawy, zważywszy na subsydiarny charakter udziałów w nieruchomości wspólnej każdego właściciela odrębnej nieruchomości lokalowej. Udziały w nieruchomości wspólnej dzielą bowiem los każdego z odrębnych lokali i to zarówno w zakresie funkcjonalnym, jak i ściśle prawnym, gdzie rozporządzenie jednym z wydzielonych lokali wpływa bezpośrednio na sposób funkcjonowania właścicieli tego lokalu w stosunku do nieruchomości wspólnej, w tym – co do podziału quoad usum – co zostało w całości pominięte przez sąd rejonowy. W konsekwencji – w ocenie sądu II instancji – doszło do naruszenia art. 206 k.c. Poza tym kierowanie się przez sąd rejonowy wielkością udziału jednego ze współwłaścicieli (tj. większościowym udziałem wnioskodawczyni) nie zasługiwało na aprobatę, gdyż przy tego rodzaju podziale chodzi o odstępstwo od umownego sposobu korzystania z rzeczy zagwarantowanego wszystkim współwłaścicielom, przy czym w stanie faktycznym sprawy konieczne stało się zapewnienie dostępu do budynku wszystkim współwłaścicielom przymusowym.

Niezależnie od powyższego – jak wytknął dalej sąd odwoławczy – sąd rejonowy pominął część dowodów, z których bezpośrednio wynikał stan nieruchomości, gruntu, jego poziomu i brak możliwości dokonania podziału w taki sposób, aby przenieść garaż blaszany w miejsce wskazane przez biegłego sądowego. W ustaleniach faktycznych została też pominięta kwestia nakładów koniecznych poniesionych przez skarżącą uczestniczkę postępowania, aby podział do korzystania był możliwy do wykonania. Sąd rejonowy nie rozważył zatem całokształtu istotnych okoliczności mających znaczenie przy dokonywaniu podziału, w tym:

• dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej,
• interesu pozostałych współwłaścicieli,
• wpływu dokonanego podziału na dotychczasowe funkcjonowanie,
• możliwości zagospodarowania wydzielonych części,
• konieczności poniesienia nakładów na ich zagospodarowanie, ich wysokości oraz realnej możliwości dokonania podziału zgodnie z założeniami wynikającymi z opinii biegłego sądowego, przy uwzględnieniu charakteru danej części nieruchomości.

Ponadto – w ocenie sądu odwoławczego – nie uwzględniono także, że skarżąca uczestniczka zgodziła się na podział do korzystania, ale za wynagrodzeniem. Na podstawie odpowiednio stosowanego art. 206 k.c. i art. 199 k.c. współwłaściciel może bowiem domagać się od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. wynagrodzenia za korzystanie z takiej nieruchomości z zachowaniem przesłanek określonych w art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c.

Zażalenie do Sądu Najwyższego

W zażaleniu od orzeczenia wydanego przez sąd odwoławczy wnioskodawczyni domagała się uchylenia postanowienia sądu II instancji i przekazania temu sądowi sprawy do ponownego rozpoznania.

Zarzuciła jednocześnie naruszenie prawa procesowego, tj.:

• art. 386 §4 k.p.c.5 przez jego wadliwe zastosowanie w sytuacji, gdy wydanie wyroku przez sąd II instancji nie wymagało przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, przy jednoczesnym nieprawidłowo wyprowadzonym przez sąd odwoławczy wniosku, że sąd rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy,
• art. 381 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. na skutek wskazania przez sąd odwoławczy, że sąd rejonowy powinien przeprowadzić dodatkowe dowody m.in. z opinii biegłego z zakresu budownictwa w sprawie koniecznych nakładów finansowych i zakresu prac, które należałoby wykonać, aby przenieść garaż blaszany uczestniczki postępowania oraz kosztu tego przeniesienia, w sytuacji gdy żadna ze stron nie składała wniosków dowodowych w tym zakresie, a co do zasady ciężar udowodnienia faktu spoczywa na stronie, która chce z tego dowodu wywieść skutki prawne;
• art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 3 ust. 1 u.w.l. przez jego nieprawidłowe zastosowanie, podczas gdy przedmiotem niniejszego postępowania nie było zniesienie współwłasności, ale ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Po rozpoznaniu zażalenia wniesionego przez wnioskodawczynię na postanowienie sądu okręgowego SN uchylił zaskarżone postanowienie i pozostawił rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie.

Jak wyjaśnił SN, w obowiązującym modelu apelacji pełnej rola sądu II instancji nie ogranicza się jedynie do samego aktu kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia (w tym postanowienia co do istoty sprawy wydanego w postępowaniu nieprocesowym), ale obejmuje także powinność merytorycznego rozpoznania sprawy.

Cele postępowania apelacyjnego

Celem postępowania apelacyjnego jest bowiem ponowne i wszechstronne merytoryczne rozpoznanie sprawy6. Merytoryczne rozpoznanie sprawy przez sąd II instancji odbywa się natomiast przy zastosowaniu właściwych przepisów postępowania, tj. przepisów regulujących postępowanie apelacyjne, a gdy brak takich przepisów – przy zastosowaniu unormowań dotyczących postępowania przed sądem I instancji (art. 391 § 1 k.p.c.).

W postępowaniu z kolei wywołanym zażaleniem strony skierowanym przeciwko uchyleniu przez sąd II instancji wyroku (postanowienia co do istoty sprawy wydanego w postępowaniu nieprocesowym) sądu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania, ocenie podlega przy tym jedynie prawidłowość zakwalifikowania przez sąd odwoławczy określonej sytuacji procesowej jako odpowiadającej powołanej przez ten sąd podstawie orzeczenia kasatoryjnego. Ocena ta nie obejmuje natomiast zarówno merytorycznego stanowiska prawnego sądu II instancji, jak i prawidłowości zastosowania przepisów prawa procesowego, które nie odnoszą się do kwalifikacji powstałej sytuacji procesowej w kontekście przesłanek z art. 386 § 4 k.p.c.

Rola Sądu Najwyższego

Oznacza to, że Sąd Najwyższy sprawdza jedynie, czy rzeczywiście doszło do nierozpoznania przez sąd I instancji istoty sprawy, albo czy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości7. Wszelkie inne wady, dotyczące naruszeń prawa materialnego czy też procesowego (poza nieważnością postępowania – art. 386 § 2 k.p.c.), nie uzasadniają natomiast uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wszystkie tego rodzaju braki, jak wspomniano wyżej, powinny być z kolei w systemie apelacji pełnej załatwiane bezpośrednio w postępowaniu apelacyjnym8.

Odnosząc się do pojęcia „nierozpoznania istoty sprawy”, to – jak wskazał SN – jest ono interpretowane jako wadliwość rozstrzygnięcia, polegająca na wydaniu przez sąd I instancji orzeczenia, które nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, bądź na zaniechaniu zbadania przez ten sąd materialnej podstawy żądania albo oceny merytorycznych zarzutów strony przy bezpodstawnym przyjęciu, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie9. Nierozpoznanie istoty sprawy ma miejsce także w razie dokonania przez sąd I instancji oceny prawnej żądania bez ustalenia podstawy faktycznej, co wymagałoby czynienia kluczowych ustaleń po raz pierwszy w instancji odwoławczej. Respektowanie uprawnień stron wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania sądowego uzasadnia w takich wypadkach uchylenie orzeczenia10. Uchylenie wyroku z powodu nierozpoznania istoty sprawy będzie zatem uzasadnione między innymi wtedy, gdy sąd I instancji nie zbada podstaw pozwu (wniosku w postępowaniu nieprocesowym), nie przeprowadzi w tym zakresie postępowania dowodowego i nie dokona oceny materialnoprawnych przesłanek żądania w ustalonym stanie faktycznym. Nieuprawniona jest jednak teza, że o nierozpoznaniu istoty sprawy świadczy potrzeba poczynienia nowych ustaleń, co do okoliczności faktycznych sprawy, choćby decydujących z punktu widzenia kierunku jej rozstrzygnięcia11.

Czy błędy sądu II instancji mogą unieważnić wyrok I instancji?

Mając na względzie ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonaną przez sąd I instancji przedstawione w pisemnych motywach orzeczenia, brak było podstaw do przyjęcia, że nie doszło do rozpoznania istoty sprawy w przedstawionym wyżej rozumieniu. Odmienna ocena prawna sądu odwoławczego, nawet jeśli łączyła się z potrzebą poczynienia uzupełniających ustaleń na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, nie upoważniała jednak do przypisania sądowi I instancji nierozpoznania istoty sprawy, a dowodziła jedynie, że istota sprawy została rozpoznana nieprawidłowo. W takim przypadku sąd II instancji zobowiązany był naprawić dostrzeżone wadliwości i należycie zastosować prawo materialne.

Z kolei ocenę, czy sprawa wymagała przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, należało odnieść do tych dowodów, które dla rozpoznania istoty sprawy miałyby zasadnicze znaczenie, a przeprowadzone przez sąd I instancji dowody nie były istotne dla rozstrzygnięcia sprawy12. Z pisemnych motywów rozstrzygnięcia sądu okręgowego nie sposób było wyprowadzić wniosku, że zachodziła potrzeba przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości. Nie było też przeszkód prawnych, by w zakresie koniecznym do prawidłowego zastosowania prawa materialnego sąd II instancji przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe i dokonał stosownych ustaleń faktycznych, a następnie zastosował właściwe prawo materialne.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak na wstępie. Orzeczenie to jest prawomocne.