Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

Własność i współwłasność

Własność lokalu nie może istnieć samodzielnie, gdyż są z nią związane prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Mowa tu oczywiście o takich elementach budynku, jak np.: klatka schodowa, chodnik, winda, instalacje ­cieplne czy wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo korzystać, wraz z innymi właścicielami lokali, z nieruchomości wspólnej oraz ma obowiązek, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l.), nawet wtedy, gdy z urządzeń przeznaczonych do użytku wszystkich współwłaścicieli nie korzysta. Współwłasność części wspólnych budynku i gruntu, na którym stoi budynek, to prawa związane z własnością lokalu i dotyczące tej części nieruchomości, która, co do zasady, nie funkcjonuje samodzielnie, lecz spełnia służebną funkcję wobec wyodrębnionych lokali. Zarząd współwłasnością jest wykonywany przez współwłaścicieli (w małej wspólnocie mieszkaniowej) bądź przez takie podmioty, jak wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia mieszkaniowa.

Pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej

Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Najczęściej udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może być ukształtowany umownie jak również być konsekwencją jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, który dokonuje wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku. Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowych zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 1 u.s.m., zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi osobami, które ubiegają się o ustanowienie takiego prawa, wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. Prawidłowość ustalenia udziałów ma istotne znaczenie w kontekście zakresu odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty (art. 17 u.w.l.) oraz przy podejmowaniu uchwał („siła” głosu; art. 23 u.w.l.).
 

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

W art. 22 u.w.l. ustawodawca wyróżnił czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak wynika z ust. 1 ww. artykułu, podejmowanie przez zarząd czynności zwykłego zarządu stanowi jego własną kompetencję. Do dokonania przez zarząd czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, a w niektórych przypadkach również stosowne pełnomocnictwo, co wynika z ustępu 2 tego artykułu. Przy czym, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2016 r. (sygn. akt: IV CSK 680/15): przewidziane w...