Dołącz do czytelników
Brak wyników

regulacje prawne

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

0 132

Z własnością lokalu związane są prawa do części budynku i gruntu pod budynkiem oraz urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, takich jak np. instalacje wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu i współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, oraz części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku. Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. W tym artykule postaram się wyjaśnić, czym jest udział, czy można zmienić wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej i jak to zrobić zgodnie z prawem.
 

Własność i współwłasność

Własność lokalu nie może istnieć samodzielnie, gdyż są z nią związane prawa do części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Mowa tu oczywiście o takich elementach budynku, jak np.: klatka schodowa, chodnik, winda, instalacje ­cieplne czy wodno-kanalizacyjne. Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest więc jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali. Właściciel lokalu ma prawo korzystać, wraz z innymi właścicielami lokali, z nieruchomości wspólnej oraz ma obowiązek, wraz z innymi właścicielami lokali, ponosić koszty utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l.), nawet wtedy, gdy z urządzeń przeznaczonych do użytku wszystkich współwłaścicieli nie korzysta. Współwłasność części wspólnych budynku i gruntu, na którym stoi budynek, to prawa związane z własnością lokalu i dotyczące tej części nieruchomości, która, co do zasady, nie funkcjonuje samodzielnie, lecz spełnia służebną funkcję wobec wyodrębnionych lokali. Zarząd współwłasnością jest wykonywany przez współwłaścicieli (w małej wspólnocie mieszkaniowej) bądź przez takie podmioty, jak wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia mieszkaniowa.

UWAGA!

Właściciel lokalu położonego w budynku wielolokalowym jest jednocześnie właścicielem lokalu oraz współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek, a także tych części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali.

 

Pojęcie udziału w nieruchomości wspólnej

Z nieruchomością wspólną nierozerwalnie związane jest pojęcie udziału. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Najczęściej udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może być ukształtowany umownie jak również być konsekwencją jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, który dokonuje wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku. Natomiast w przypadku spółdzielni mieszkaniowych zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 1 u.s.m., zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi osobami, które ubiegają się o ustanowienie takiego prawa, wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa. Prawidłowość ustalenia udziałów ma istotne znaczenie w kontekście zakresu odpowiedzialności za zobowiązania wspólnoty (art. 17 u.w.l.) oraz przy podejmowaniu uchwał („siła” głosu; art. 23 u.w.l.).
 

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

W art. 22 u.w.l. ustawodawca wyróżnił czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak wynika z ust. 1 ww. artykułu, podejmowanie przez zarząd czynności zwykłego zarządu stanowi jego własną kompetencję. Do dokonania przez zarząd czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, a w niektórych przypadkach również stosowne pełnomocnictwo, co wynika z ustępu 2 tego artykułu. Przy czym, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lipca 2016 r. (sygn. akt: IV CSK 680/15): przewidziane w art. 22 ust. 2 u.w.l. wymaganie podjęcia przez właścicieli lokali uchwały „w formie prawem przewidzianej” dotyczy tylko uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie dotyczy zaś uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie przez zarząd takiej czynności. Podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd bez uzyskania uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali na jej dokonanie skutkuje bezwzględną nieważnością tej czynności.

UWAGA!

Podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd bez uzyskania uchwały wyrażającej zgodę właścicieli lokali na jej dokonanie skutkuje bezwzględną nieważnością tej czynności.

 

Podstawowe znaczenie w kwestii będącej przedmiotem tego artykułu ma prawidłowa wykładnia przepisu art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. Przepisy te dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla podjęcia których przez zarząd niezbędna jest zgoda wyrażona w uchwale właścicieli lokali. Chodzi między innymi o zgodę na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenia tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.), a także o udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.). W literaturze oraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma jednolitości poglądów co do tego, czy uchwały o jakich mowa we wspomnianych przepisach winny być podejmowane jednomyślnie przez właścicieli lokali czy też wystarczające jest podjęcie ich głosami większości uprawnionych do ich podjęcia. Według pierwszej interpretacji, ustawodawca w art. 21 ust. 3 u.w.l. wskazał, że zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali, a więc wprost dopuścił składanie przez wybrany przez właścicieli zarząd oświadczeń woli w sprawie zmiany udziałów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali, nie wprowadzając w tej mierze żadnych ograniczeń poza udzieleniem w uchwale pełnomocnictwa zarządowi do wykonania tego rodzaju czynności (tak też mówi np. cytowany niżej wyrok Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2017 r). W drugiej interpretacji wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością i nie może swobodnie dysponować nieruchomością wspólną (tak mówi np. cytowane niżej postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r.).

UWAGA!

Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem nieruchomości wspólnej, a jedynie sprawuje zarząd tą nieruchomością i nie może swobodnie dysponować nieruchomością wspólną.


Zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego

Z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

W wyroku z 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt: IV CSK 478/16) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że co do czynności o jakiej mowa w przepisie art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wystarczająca jest uchwała podjęta przez większość właścicieli lokali. Dla poparcia tego stanowiska Sąd Najwyższy powołał się na systemową, literalną i celowościową wykładnię przepisu art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. za poglądem, że zgoda na rozbudowę (przebudowę, nadbudowę) i związaną z tym zmianę wielkości udziałów oraz stosowne umocowanie mogą być udzielone uchwałami powziętymi większością głosów, przemawia także art. 21 ust. 3 u.w.l., ponieważ zastrzeżono w nim wyraźnie, iż oświadczenia zarządu składane na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2 u.w.l., w celu wykonania (m.in.) uchwały przewidzianej w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., są skuteczne „w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Wzmianka ta byłaby zbędna, gdyby pełnomocnictwo do złożenia oświadczenia woli musiało być udzielane przez wszystkich właścicieli lokali. Przepisy art. 21-23 u.w.l. nie stwarzają zaś żadnych podstaw do przyjęcia, że w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 i art. 21 ust. 3 u.w.l., uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa mogą być powzięte większością głosów, natomiast uchwały wyrażające zgodę na dokonanie wymienionych tam czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą być powzięte jednomyślnie. Nie bez znaczenia jest również to, że – jak trafnie zwraca się uwagę w doktrynie – wymaganie jednomyślności właścicieli lokali mogłoby prowadzić w dużych wspólnotach mieszkaniowych do paraliżu decyzyjnego, ponieważ w praktyce uzyskanie zgody wszystkich członków wspólnoty byłoby niemożliwe. Właśnie z tego względu reżim ustawowy zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach odbiega od zasad przewidzianych w art. 199 i n.k.c. i wiąże się z ograniczeniem praw każdego z właścicieli lokali na rzecz interesu wspólnego.

UWAGA!

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.


W ciekawej sprawie, która była przedmiotem wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 13 lutego 2019 r.; sygn. akt: I ACa 582/18) powódka zaskarżyła uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, w uzasadnieniu wskazując, że zaskarżoną uchwałą wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia, adaptację, przebudowę, nadbudowę części nieruchomości wspólnej oraz dobudowę części strychów, rozporządzanie adaptowaną/przebudowaną/nadbudowaną częścią oraz zmianę wysokości udziałów właścicieli pozostałych lokali w nieruchomości wspólnej. Powódka zarzuciła przedmiotowej uchwale niezgodność z przepisami prawa, tj.: art. 22 ust. 3 pkt 4–5a u.w.l. przez podjęcie uchwały większością głosów, a nie jednomyślnie. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo, wskazując m.in., że kwestia nadbudowy, przebudowy nieruchomości wspólnej, ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmiany wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, uregulowana została w art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. Zgodnie ze wskazanym przepisem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której podjęcia uprawniona jest wspólnota mieszkaniowa, jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy
i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Stosownie zaś do art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przepis art. 23 ust. 2 u.w.l. wskazuje natomiast, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Żaden z przepisów ustawy nie wymaga zatem dla podjęcia tego typu uchwały większości innej niż ta wskazana w powyższym artykule. Z treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. 
 

Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzanie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lutego 2017 roku, I ACa 2236/15, por. także wyroki Sądu Apelacyjnego w Poznaniu: z dnia z dnia 23 czerwca 2016 roku, I ACa 55/16, z dnia 9 kwietnia 2015 roku, I ACa 1373/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 września 2013 roku, I ACa 1536/12). Sąd I instancji uznał więc, że do modelowego stanu faktycznego, polegającego na wyrażeniu zgody na przebudowę lub nadbudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności nowopowstałego lokalu a także zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej (która jest konsekwencją powstania nowego lokalu), należy stosować przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wprost. A zatem, wobec spełnienia się dyspozycji powołanego wyżej przepisu i braku szczególnych unormowań w tym zakresie, do skutecznego podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego konieczne jest wyrażenie zgody przez właścicieli lokali dysponujących łącznie udziałem ponad 50%.

Z wydanym orzeczeniem powódka nie zgodziła się i wywiodła apelację od całego wyroku, wskazując na naruszenie m.in. prawa materialnego, tj. art. 25 ust. 1 u.w.l. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że zaskarżona uchwała nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd apelacyjny oddalił apelację powódki. W uzasadnieniu wskazał m.in., że naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy, musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Z kolei naruszenie zasad prawidłowego zarządu odnosi się do zasad prawidłowej gospodarki. Obie przesłanki zaskarżenia uchwały chronią prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty, rozumiane między innymi jako prowadzenie działalności w oparciu o jasne i zrozumiałe kryteria. Przy czym zasada ta ma charakter nadrzędny, a o jej przestrzeganiu nie świadczy bezkonfliktowe wykonywanie uchwał, a potencjalne, ale realne przypuszczenie, że jeśli dana uchwała będzie nadal funkcjonowała w obrocie prawnym to może doprowadzić do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia interesów samej wspólnoty lub interesów właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali.

Udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej

Z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. wynika, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest udzielenie zgody na zmianę wysokośc...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy