Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

21 lipca 2020

NR 219 (Czerwiec 2020)

Projektowane zmiany w wybranych ustawach

50

Projektowane zmiany w wybranych ustawach o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń oraz pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania

Podstawa projektowanych zmian

Projektowane zmiany zarówno w przepisach ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń1, jak również ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania2, są wynikiem prac nad nową ustawą o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, stanowiącej z kolei podstawę rządowego programu „Grunt za Mieszkanie”.

POLECAMY

Przedmiotowa ustawa wprowadza bowiem – nieznany dotychczas na gruncie polskiego prawa – instrument umożliwiający tzw. rozliczenie w formie „lokal za grunt”, opierający się na zupełnie nowej konstrukcji realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, które realizowane będą mogły być z wykorzystaniem nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości z jednoczesnym rozliczaniem w cenie tej nieruchomości, ceny lokali lub budynków przekazywanych z kolei gminie przez inwestora. Rozliczenie to następować będzie oczywiście na zasadach szczegółowo określonych w projektowanej ustawie.
 

Uwaga!

Lokale lub budynki objęte inwestycją realizowaną na podstawie nowej ustawy, lecz nieprzekazywane gminie, będą mogły zostać zagospodarowane przez inwestora w dowolnie wybrany sposób, tj. poprzez ich sprzedaż, wynajęcie lub wydzierżawienie.


Lokale lub budynki, których cena będzie zaliczana na poczet części ceny nabywanej nieruchomości gminnej, będą mogły być jednocześnie wykorzystywane przez gminę do realizacji każdego jej zadania własnego, np. jako mieszkania komunalne, bądź też mieszkania wynajmowane osobom fizycznym przez spółki gminne lub spółki Skarbu Państwa na zasadach najmu z dojściem do własności. Dopuszczalne będzie również pozyskiwanie przez gminę w tym trybie powierzchni pod realizację innych jeszcze obiektów np. kulturalnych. Z kolei, lokale lub budynki objęte inwestycją realizowaną na podstawie nowej ustawy, lecz nieprzekazywane gminie, będą mogły zostać zagospodarowane przez inwestora w dowolnie wybrany sposób, tj. poprzez ich sprzedaż, wynajęcie lub wydzierżawienie.

Główny cel proponowanej ustawy wiąże się zatem z rozszerzeniem dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, a sprzyjać temu celowi mają z kolei zasoby nieruchomości pozostające w zarządzie jednostek samorządu terytorialnego, których potencjał – w ocenie autorów ustawy – aktualnie nie jest w pełni wykorzystywany. Z uwzględnieniem powyższego, proponuje się również wprowadzenie regulacji umożliwiających samorządom ubieganie się z kolei o granty na realizację przedsięwzięć infrastrukturalnych, towarzyszących budownictwu mieszkaniowemu, a dotyczących tworzenia niezbędnej komunalnej infrastruktury technicznej lub społecznej, w przypadku łączenia takich przedsięwzięć z inwestycjami realizowanymi na nieruchomościach zbytych z rozliczeniem „lokal za grunt” lub innymi inwestycjami promieszkaniowymi.
 

Uwaga!

Główny cel proponowanej ustawy wiąże się z rozszerzeniem dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, a sprzyjać temu celowi mają zasoby nieruchomości pozostające w zarządzie jednostek samorządu terytorialnego.


Wśród korzyści, jakie – w razie wejścia w życie projektowanej ustawy wraz z pozostałymi przepisami zmieniającymi – wynikałyby dla potencjalnych inwestorów, autorzy ustawy wskazali w szczególności na rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym.
Sama projektowana ustawa, z uwagi na istotność i zakres wprowadzanego nią do obowiązującego porządku prawnego, nowego mechanizmu umożliwiającego realizację i rozliczanie inwestycji w zakresie szeroko rozumianego budownictwa mieszkaniowego, pociąga za sobą z kolei konieczność dostosowania dotychczasowych regulacji prawnych, zwartych m.in. w przepisach u.f.w.l. oraz u.p.p.w.m.

Projektowane zmiany w przepisach ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń

Jak wskazano w uzasadnieniu projektowanych zmian ustawowych, celem wprowadzenia nowych rozwiązań prawnych w obrębie przepisów u.f.w.l. jest przede wszystkim umożliwienie samorządom lokalnym ubiegania się o bezzwrotne granty, z przeznaczeniem na pokrycie części kosztów przedsięwzięć infrastrukturalnych towarzyszących budownictwu mieszkaniowemu.

Zgodnie z powyższym założeniem, zaproponowano rozszerzenie dopuszczalności udzielenia z Funduszu Dopłat wsparcia finansowego również tym podmiotom, które będą realizować przedsięwzięcia polegające na tworzeniu komunalnej infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej. W związku z projektowanym rozszerzeniem o przedsięwzięcia infrastrukturalne katalogu przedsięwzięć, na których realizację będzie można uzyskać bezzwrotne finansowanie, modyfikacji podlegać będzie definicja jednoosobowej spółki gminnej, zgodnie z którą będzie to również spółka, której gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie komunalnej infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej. Beneficjentem wsparcia będzie zatem (jak dotychczas) zarówno jednoosobowa spółka gminna, której gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, jak też – tu właśnie nowość – zadania związanego z komunalną infrastrukturą techniczną lub infrastrukturą społeczną.

Nowością jest również dodanie, na potrzeby stosowania przepisów u.f.w.l. nowych pojęć, tj. „komunalnej infrastruktury technicznej”, przez którą będzie należało rozumieć obiekty budowlane służące wykonywaniu zadań własnych gminy lub powiatu obejmujących sprawy: dróg, ulic, mostów, placów, wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych oraz lokalnego transportu zbiorowego, oraz „infrastruktury społecznej” – stanowiącej obiekty budowlane służące wykonywaniu zadań własnych gminy lub powiatu, a obejmujących sprawy: ochrony zdrowia, pomocy społecznej, edukacji publicznej, kultury, kultury fizycznej i turystyki oraz zieleni i zadrzewień.
 

Uwaga!

Brak odpowiednich dróg dojazdowych lub ich zły stan nie tylko stanowi podstawową barierę w zapewnieniu bezpieczeństwa w ruchu drogowym, ale jest również czynnikiem mogącym obniżyć aktywność gospodarczą i inwestycyjną danych terenów.


Wymienione powyżej elementy infrastruktury technicznej stanowią przy tym – zdaniem projektodawców – elementy o charakterze podstawowym, a więc niezbędne do prawidłowego funkcjonowania inwestycji mieszkaniowych. Objęcie finansowaniem dróg gminnych stanowić ma jednocześnie kolejny instrument pomocy w realizacji zadań związanych z drogami zarządzanymi przez jednostki samorządu terytorialnego. W ocenie autorów zmian legislacyjnych brak odpowiednich dróg dojazdowych lub ich zły stan nie tylko stanowi bowiem podstawową barierę w zapewnieniu bezpieczeństwa w ruchu drogowym, ale jest również czynnikiem mogącym obniżyć aktywność gospodarczą i inwestycyjną danych terenów. Proponowane rozwiązanie ma jednocześnie stanowić dopełnienie istniejącego już instrumentu wsparcia realizacji zadań na drogach zarządzanych przez jednostki samorządu terytorialnego, jakim jest Fundusz Dróg Samorządowych, umożliwiając dostosowanie sieci niezbędnych dróg do planowanych przedsięwzięć. Z kolei, proponowane dofinansowanie do budowy, rozbudowy lub modernizacji oczyszczalni ścieków lub związanej z nimi sieci przesyłowej stanowi uzupełnienie ogólnopolskiego programu gospodarki wodno-ściekowej poza granicami aglomeracji ujętymi w Krajowym Programie Oczyszczania Ścieków Komunalnych. Objęcie finansowym wsparciem również tego typu przedsięwzięć ma z kolei pozwolić na stymulację działań gmin w zakresie rozbudowy, budowy i modernizacji oczyszczalni ścieków komunalnych, a poprzez to – zebranie ścieków z terenu przedsięwzięcia i ich odpowiednie oczyszczenie przed odprowadzeniem do środowiska. Rozwiązanie to, oprócz zwiększenia funkcjonalności przedsięwzięć, ma służyć także i ochronie całego środowiska wodnego przed negatywną działalnością człowieka. Celem proponowanego dofinansowania lokalnego transportu zbiorowego jest natomiast umożliwienie połączenia nowo wybudowanych inwestycji z lokalną siecią transportu zbiorowego. Zdaniem projektodawców, skutkiem powyższego będzie to, że mieszkańcy będą mogli dotrzeć środkami transportu publicznego do pracy, szkół czy placówek zdrowia. Ponadto, należy w tym zakresie docenić rolę transportu zbiorowego w ograniczeniu negatywnych konsekwencji indywidualnego ruchu samochodowego, takich jak zanieczyszczenie powietrza, zakorkowanie dróg czy niedostateczna ilość miejsc parkingowych.
 

Uwaga!

Należy docenić rolę transportu zbiorowego w ograniczeniu negatywnych konsekwencji indywidualnego ruchu samochodowego, takich jak zanieczyszczenie powietrza, zakorkowanie dróg czy niedostateczna liczba miejsc parkingowych.


W odniesieniu natomiast do infrastruktury społecznej wskazano, iż obiekty nią objęte znajdują się w obszarze szczególnego zainteresowania państwa, które podejmuje działania, by zwiększać dostępność terytorialną i finansową szkół, miejsc opieki dla dzieci (program „Maluch Plus”), poprawić aktywność i kulturę fizyczną społeczeństwa (Narodowy Program Zdrowia), czy w końcu utworzyć optymalne warunki dla prowadzenia działalności kulturalnej (Program Infrastruktura Domów Kultury). Projektodawcy docenili w tym miejscu rolę takich zadań własnych gminy lub powiatu, jak: pomoc społeczna, turystyka oraz zieleń i zadrzewienie, w funkcjonowaniu lokalnych społeczności, w związku z czym umożliwiono też dofinansowanie obiektów służących wykonywaniu także i tych zadań.

Wobec powyższego, projekt zakłada, iż finansowego wsparcia będzie udzielało się gminie, jednoosobowej spółce gminnej, związkowi międzygminnemu albo powiatowi (jako beneficjentowi wsparcia) także na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia polegającego na realizacji służącej zaspokojeniu potrzeb lokalnej społeczności komunalnej infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej (czyli tzw. przedsięwzięcia infrastrukturalnego), jeżeli tylko realizacja tego przedsięwzięcia będzie powiązana z kolei z realizacją:

  • przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, w którego kosztach gmina partycypuje finansowo w sposób określony w art. 15a ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego3, zgodnie z którym warunkiem udzielenia finansowania zwrotnego towarzystwom budownictwa społecznego, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, oraz spółkom gminnym jest zawarcie umowy z gminą właściwą miejscowo dla planowanego przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, określającej przewidywane formy partycypacji finansowej gminy w kosztach realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego;
  • przedsięwzięcia, o którym mowa w art. 3 lub art. 4 u.f.w.l. (m.in. budowa budynku, remont lub przebudowa budynku mieszkalnego lub niemieszkalnego przeznaczonego na pobyt ludzi, zmiana sposobu użytkowania budynku, kupno lokalu lub budynku mieszkalnego);
  • przedsięwzięcia, w którego kosztach gmina partycypuje w sposób polegający na udziale w kosztach tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem;
  • inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.p.p.w.m, obejmującej:
    a)    budowę budynku mieszkalnego, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie,
    b)    przebudowę budynku, w wyniku której nastąpi zmiana sposobu użytkowania z budynku niemieszkalnego na budynek mieszkalny, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie
    c) wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie budynku mieszkalnego znajdującego się na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji4, w którym będzie się znajdowało przynajmniej jedno mieszkanie, a także inwestycji w rozumieniu przepisów projektowanej ustawy o rozliczaniu ceny lokali w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości.

Rozszerzenie możliwości uzyskania finansowego wsparcia o przedsięwzięcia infrastrukturalne – w ocenie autorów projektu – pozwoli jednocześnie na kwalifikację do finansowania kosztów materiałów i robót budowalnych niezbędnych do realizacji tego typu przedsięwzięcia, kosztów wykonania czynności specjalistycznych (takich jak projektowanie i nadzór nad budową), jak również kosztów przygotowania terenu. Celem powyższej regulacji jest więc wsparcie realizacji inwestycji w ramach rządowych programów proinwestycyjnych i mieszkaniowych, poprzez umożliwienie dofinasowania infrastruktury towarzyszącej tym inwestycjom. Zwrócić należy przy tym uwagę, iż w ramach realizacji powyższego celu wprowadzono ograniczenie przewidujące, iż finansowe wsparcie w zakresie przedsięwzięcia albo inwestycji opisanych powyżej, będzie mogło zostać udzielone tylko jednokrotnie i to pod warunkiem, że nie upłynęło 5 lat od oddania do użytkowania tej inwestycji. Wsparcie będzie należne również na pokrycie części kosztów przedsięwzięcia infrastrukturalnego realizowanego przez inwestora, który będzie realizował przedsięwzięcie albo inwestycję, o których mowa wyżej – pod warunkiem jednakże zawarcia przez gminę, związek międzygminny, jednoosobową spółkę gminną albo powiat umowy z inwestorem określającej w szczególności: udział gminy, związku międzygminnego, jednoosobowej spółki gminnej albo powiatu w kosztach realizacji tego przedsięwzięcia infrastrukturalnego.
 

Uwaga!

Rozszerzenie możliwości uzyskania finansowego wsparcia o przedsięwzięcia infrastrukturalne pozwoli jednocześnie na kwalifikację do finansowania kosztów materiałów i robót budowalnych niezbędnych do realizacji tego typu przedsięwzięcia, kosztów wykonania czynności specjalistycznych (takich jak projektowanie i
nadzór nad budową), jak również kosztów przygotowania terenu.


Przewiduje się, że wysokość finansowego (bezzwrotnego) wsparcia na realizację przedsięwzięcia nie będzie mogła – co do zas...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy