Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

22 października 2020

NR 221 (Październik 2020)

Przymiot strony postępowania przy pozwoleniu na nadbudowę/ /przebudowę nieruchomości wspólnej

78

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 maja 2019 roku (sygn. akt: II SA/Kr 292/19) sąd zajmował się kwestią przymiotu strony członków wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, która to kwestia niejednokrotnie nastręcza w praktyce pewnych wątpliwości. Analiza przypadków prowadzi do wniosku, że członkowi wspólnoty stosunkowo rzadko przysługiwać będzie status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Omawiana sprawa była wynikiem skargi na postanowienie wojewody, w którym stwierdził on niedopuszczalność odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę wniesionego przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej. Przedmiotem postępowania była nieruchomość wspólna, która w ramach planowanej inwestycji miała zostać nadbudowana oraz przebudowana, w zakresie wymagającym uzyskania pozwolenia na budowę. Wnioskodawca wnosił o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielnie pozwolenia na realizację nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z rozbudową wewnętrznych instalacji oraz zmianą sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkania.

POLECAMY

Zdaniem organu administracyjnego, powodem stwierdzenia niedopuszczalności odwołania miało być, iż inwestycja dotyczy budynku wielorodzinnego, w którym utworzona jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Od decyzji organu I instancji odwołał się natomiast właściciel jednego z lokali, a to zarząd zdaniem organu kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Wskazano, że przez reprezentowanie na zewnątrz należy rozumieć również reprezentowanie interesów członków wspólnoty w postępowaniach administracyjnych i jest to jedna z obowiązkowych czynności zarządu wspólnoty.

W postępowaniach administracyjnych interes właściciela lokalu jest reprezentowany przez zarząd wspólnoty, a właściciel pozostający we wspólnocie mieszkaniowej nigdy, zdaniem wojewody, nie jest stroną takiego postępowania. Stanowisko wojewody jest o tyle zastanawiające, że w toku omawianego postępowania zarząd wyjaśnił, iż nie udzielał zgody na planowaną inwestycję i wyraził opinię, iż z tego powodu nie reprezentuje wspólnoty mieszkaniowej. Samo stanowisko zarządu jest stanowiskiem co najmniej zastanawiającym. Niemniej w związku z przywołaną treścią pisma zarządu organ pierwszej instancji włączył członków wspólnoty mieszkaniowej do postępowania na prawach strony.

W toku postępowania odwoławczego jednak przymiot strony członków wspólnoty został zakwestionowany. Wojewoda uznał, iż okoliczność, że zarząd nie udzielał na zgody na planowaną inwestycje, nie stanowi podstawy udzielenia przymiotu strony właścicielowi lokalu.

Wojewoda jednocześnie potwierdził, że może istnieć sytuacja przyznania, jak to określił partykularnego interesu strony, właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych, w szczególnych okolicznościach.

Stroną postępowania administracyjnego, jak wiadomo jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo każdy, kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W postępowaniach dotyczących pozwolenia na budowę z zakresu administracji architektoniczno-budowlanej funkcjonuje jednak przepis specjalny, który wskazuje, że stronami w postępowaniu o udzielnie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. ­Obszar ten to natomiast teren wyznaczonym w otoczeniu tego obiektu na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy.

W związku z powyższym funkcjonuje jednak wspomniany partykularny interes członka wspólnoty, który ma możliwość uzyskania przymiotu strony, jeżeli wykaże zindywidualizowany interes prawny. To jest status strony może zostać przyznany właścicielowi, którego nieruchomość będzie miała ograniczony sposób zagospodarowania lub użytkowania w świetle obowiązujących przepisów. Przykładowo wskutek zacieniania, przebudowy struktury instalacji, ograniczeń wynikających z budowy miejsc postojowych.

uwaga!

Funkcjonuje partykularny interes członka wspólnoty, który ma możliwość uzyskania przymiotu strony, jeżeli wykaże zindywidualizowany interes prawny.

 

Wojewoda stwierdził jednak, że odwołujący nie wskazał tego typu okoliczności, a analiza projektu budowlanego nie pozwoliła na wskazanie przepisów, z których wynikałby przymiot strony dla skarżącego. W ocenie organu fakt, iż planowane roboty budowlane dotyczą części wspólnych budynku, nie umocowuje członków wspólnoty, lecz jej zarząd.

Odwołujący nie zgodził się z takim stanowiskiem i skierował skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w której zarzucił błędną interpretację przepisów. Wskazał, że działanie zarządu nie wyklucza możliwości właściciela – współwłaściciela nieruchomości – do działania w charakterze strony postępowania. Ponadto, zdaniem skarżącego, organ błędnie zakwalifikował zgodę na budowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej jako czynność zwykłego zarządu, podczas gdy jest to czynność ten zwykły zarząd przekraczająca i na udzielenie zgody na tego rodzaju budowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej potrzebna jest uchwała.

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga jest zasadna i postanowienie podlega uchyleniu. W ocenie sądu organ nieprawidłowo uznał, że wspólnota reprezentowana przez zarząd ma przymiot strony, a nie poszczególni członkowie wspólnoty.

Z artykułu 22 ust. 2 w związku z ust. 3 punkt 5 ustawy o własności lokali wynika wprost, że konieczne jest udzielenie w drodze uchwały przez właścicieli zgody na budowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstał...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy