Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – podstawowe zagadnienia

Mimo pierwotnie licznych kontrowersji związanych z powyższą regulacją, o jej zgodności z przepisami Konstytucji RP rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r.2

Przymusowa sprzedaż lokalu – przesłanki

Stosownie do art. 16 ust. 1 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, dopuszczalność tzw. przymusowej sprzedaży lokalu członka wspólnoty w świetle powołanej regulacja uzależniona została od ziszczenia się jednej z dwóch ogólnych (a przy tym niedookreślonych i ujętych alternatywnie) przesłanek określonych w treści art. 16 ust. 1 u.w.l., których ciężar wykazania spoczywa przy tym na wspólnocie mieszkaniowej. Tak też, o licytacyjną sprzedaż lokalu będzie można wnosić przed sądem, jeżeli:

• właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
• właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Długotrwała zaległość z zapłatą należnych opłat

W odniesieniu do pierwszej z ustawowych przesłanek dopuszczających możliwość wytoczenia przez wspólnotę powództwa w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l. przypomnieć należy, iż „opłatami należnymi” od właściciela lokalu są, co do zasady, opłaty, do których wnoszenia członkowie wspólnoty mieszkaniowej zobowiązani zostali na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym właściciela lokalu obciążają wydatki związane z utrzymaniem tak jego lokalu, jak też nieruchomości wspólnej, poprzez uczestnictwo w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem tej nieruchomości. Koszty zarządu płatne są w drodze miesięcznych zaliczek (art. 15 ust. 1 u.w.l.), a ich otwarty katalog wyszczególniony został w przepisie art. 14 u.w.l.

Dopiero zaleganie z powyższymi opłat...