Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

23 lutego 2021

NR 225 (Luty 2021)

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej – podstawowe zagadnienia

41

Przepisy ustawy o własności lokali1 dopuszczają możliwość dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową tzw. przymusowej sprzedaży lokalu członka tejże wspólnoty na drodze postępowania sądowego.

Mimo pierwotnie licznych kontrowersji związanych z powyższą regulacją, o jej zgodności z przepisami Konstytucji RP rozstrzygnął Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r.2

POLECAMY

Przymusowa sprzedaż lokalu – przesłanki

Stosownie do art. 16 ust. 1 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Jak wynika z powyższego, dopuszczalność tzw. przymusowej sprzedaży lokalu członka wspólnoty w świetle powołanej regulacja uzależniona została od ziszczenia się jednej z dwóch ogólnych (a przy tym niedookreślonych i ujętych alternatywnie) przesłanek określonych w treści art. 16 ust. 1 u.w.l., których ciężar wykazania spoczywa przy tym na wspólnocie mieszkaniowej. Tak też, o licytacyjną sprzedaż lokalu będzie można wnosić przed sądem, jeżeli:

  • właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
  • właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Długotrwała zaległość z zapłatą należnych opłat

W odniesieniu do pierwszej z ustawowych przesłanek dopuszczających możliwość wytoczenia przez wspólnotę powództwa w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l. przypomnieć należy, iż „opłatami należnymi” od właściciela lokalu są, co do zasady, opłaty, do których wnoszenia członkowie wspólnoty mieszkaniowej zobowiązani zostali na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l., zgodnie z którym właściciela lokalu obciążają wydatki związane z utrzymaniem tak jego lokalu, jak też nieruchomości wspólnej, poprzez uczestnictwo w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem tej nieruchomości. Koszty zarządu płatne są w drodze miesięcznych zaliczek (art. 15 ust. 1 u.w.l.), a ich otwarty katalog wyszczególniony został w przepisie art. 14 u.w.l.

Dopiero zaleganie z powyższymi opłatami legitymuje wspólnotę mieszkaniową do wytoczenia powództwa w omawianym trybie, przy czym istotne jest, by – jak przewidział to ustawodawca – stan zalegania z należnymi od danego właściciela lokalu opłatami charakteryzował się dodatkowo jego „długotrwałością”. Wypełnienie pierwszego elementu opisu wskazanej przesłanki nie powinno wiązać się z większymi trudnościami dowodowymi. Wystarczy bowiem, by wspólnota wskazała na istnienie obowiązku właściciela lokalu do ponoszenia opłat z tytułu utrzymania jego lokalu oraz kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, wynikającego wprost z art. 13 ust. 1 u.w.l., którego podstawą jest istniejący stosunek członkowstwa danego właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej oraz przedstawiła dowody tak na wysokość naliczonych opłat, jak też informowania o ich zmianie właściciela lokalu zalegającego z opłatami oraz saldo istniejącego zadłużenia. Z uwagi na rozkład ciężaru dowodu w postępowaniu wywołanym wniesieniem omawianego powództwa, to wspólnota musi wykazać istnienie obowiązku zapłaty, długotrwałości zwłoki w zapłacie oraz istnienie zaległości w dacie wyrokowania3. Co istotnie przy tym, wytoczenie powództwa o przymusową sprzedaż lokalu nie jest uzależnione – w odniesieniu do pierwszej przesłanki jego zastosowania – od uprzedniego wytoczenia przez wspólnotę mieszkaniową przeciwko właścicielowi powództwa o zapłatę (i stwierdzenia bezskutecznej egzekucji zasądzonych w toku tego procesu należności), jak również wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym uregulowanym w art. 222 § 2 k.c.4

Ważne!

Z uwagi na rozkład ciężaru dowodu w postępowaniu z wniesieniem powództwa o przymusową sprzedaż lokalu, to wspólnota musi wykazać istnienie obowiązku zapłaty, długotrwałości zwłoki w zapłacie oraz istnienie zaległości w dacie wyrokowania.


Odnośnie do pojęcia „długotrwałości zalegania” przez właściciela w zapłacie obciążających go opłat, mimo bogatego orzecznictwa co do interpretacji wskazanego pojęcia, jego dookreślenie będzie każdorazowo wymagało oceny i wykładni przez sąd orzekający na podstawie okoliczności konkretnej sprawy. Ustawodawca pozostawił bowiem do wyłącznej oceny sądu orzekającego ustalenie, czy zaległość w zapłacie ma charakter „długotrwały”, czy też pozbawiona jest takiego nacechowania. Jak wskazuje się to w orzecznictwie, pojęcie to należy wiązać z uporczywością w niezrealizowaniu podstawowego obowiązku właściciela lokalu, jakim jest obowiązek ponoszenia opłat określonych w art. 15 ust. 1 u.w.l.5 Co ważne, przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. nie znajduje odniesienia do wysokości zaległości, lecz do długotrwałości nieuiszczania opłat. Nieuprawnione jest zatem twierdzenie, iż kwota zadłużenia powinna być bliska wartości lokalu, gdyż stanowisko takie nie wynika z żadnych obowiązujących przepisów. Skorzystanie z komentowanej regulacji nie wymaga badania wysokości zaległości i uzależnienia rozstrzygnięcia wydawanego przez sąd od ustalonej w ten sposób, odpowiednio wysokiej kwoty zadłużenia. Oczywiście, powyższe nie oznacza, iż kwota ta stanowić może kwotę nieznaczną, gdyż trudno byłoby wtedy wykazać, by taki stan zadłużenia faktycznie zagrażał interesom wspólnoty, uniemożliwiając jej podejmowanie bieżących działań z uwagi na brak środków finansowych. W odniesieniu bowiem do pierwszej z przesłanek zastosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. – jej celem jest nie tyle uzyskanie zaspokojenia istniejącej wierzytelności wspólnoty wobec jej członka, ile bardziej ograniczenie negatywnego wpływu długotrwałego i często narastającego stanu niewykonywania zobowiązań przez właściciela danego lokalu.
 

Uwaga!

Ustawodawca pozostawił do wyłącznej oceny sądu orzekającego ustalenie czy zaległość w zapłacie ma charakter „długotrwały”, czy też pozbawiona jest takiego nacechowania.


Niezależnie od powyższego, podkreślenia również wymaga, iż stan „długotrwałej” zwłoki w zapłacie należnych opłat musi istnieć ponadto w dacie orzekania przez sąd. W sytuacji gdy pomiędzy datą wytoczenia powództwa a dniem wyrokowania pozwany właściciel częściowo, lecz sukcesywnie ureguluje powstałe zadłużenie, to – jak wskazuje się w orzecznictwie – odpadnie przesłanka do uwzględnienia powództwa wspólnoty, gdyż wobec zmieniającej się wysokości istniejącego zadłużenia, brak będzie podstaw do ustalenia cechy długotrwałości w zaleganiu z konkretnymi należnościami6. Stanowisko to nie jest przy tym jednolite. W doktrynie wyjaśnia się bowiem, iż na gruncie art. 16 ust. 1 u.w.l. uiszczenie przez pozwanego właściciela zaległych opłat nie czyni powództwa bezpodstawnym. Liczy się bowiem już sam fakt długotrwałego zalegania z opłatami, a nie dochodzenie wierzytelności.

Naruszanie w sposób rażący lub uporczywy obowiązującego porządku domowego

Również w zakresie drugiej z omawianych przesłanek dopuszczalności zastosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. ustawodawca pozostawił do oceny sądu orzekającego ustalenie, czy zachowanie właściciela lokalu wykraczającego przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu jest działaniem mającym postać wykroczenia rażącego lub przejawiającego się w uporczywym naruszaniu obowiązującego wszystkich członków wspólnoty, porządku domowego. Do sądu będzie należała również ocena, czy skutkiem niewłaściwego zachowania się właściciela lokalu korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej stało się uciążliwe.

Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie, nie mamy tu do czynienia z dwoma, lecz z jedną przesłanką, na którą składają się dwa – alternatywnie ujęte – człony. Zatem wystarczające jest, by choć jeden z członów omawianej przesłanki został spełniony (a więc, by wspólnota wykazała, że działanie jej członka jest rażące bądź też uporczywe albo że czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym), by na tej podstawie powództwo mogło zostać uwzględnione.

Z uwzględnieniem powyższego, w doktrynie wyjaśnia się, iż by zachowanie właściciela lokalu mogło zostać ocenione jako zachowanie rażące, musi je cechować znaczny stopień natężenia uciążliwości dla pozostałych członków wspólnoty. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, czy uciążliwość ta dotyka wszystkich, większość, czy też tylko jednego z pozostałych właścicieli lokali. Uznać należy, iż wykroczenia właściciela lokalu muszą być zarazem na tyle poważne, by w świetle zasad współżycia społecznego przymusowa sprzedaż lokalu stanowiła odpowiednią i jedynie słuszną reakcję, a tym samym, by sąd podzielił zasadność stanowiska i w konsekwencji żądanie wspólnoty.

Z kolei, w odniesieniu do przesłanki „uporczywości” występowania członka wspólnoty przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, w orzecznictwie wyjaśnia się, iż z sytuacją taką będziemy mieli do czynienia, gdy mimo upomnień i uwag kierowanych do właściciela lokalu, zawierających wezwanie do zaprzestania podejmowanych przez niego określonych działań, w dalszym ciągu kontynuuje on swoje niewłaściwe postępowanie, a tym samym nie zaprzestaje zachowań stanowiących wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub czyniących korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym dla pozostałych członków wspólnoty.

Ustawowy obowiązek każdego członka wspólnoty przestrzegania porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych właścicieli może zostać przy tym doprecyzowany w regulaminie porządku domowego, ustanowionym przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Obowiązek stosowania się do postanowień regulaminu znajduje wówczas zastosowanie do wszystkich właścicieli lokali, przy czym każdy z nich powinien przy wykonywaniu swojego prawa własności powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości pozostałych właścicieli lokali, jak też nieruchomości wspólnej ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych7.

Powództwo w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l. – kwestie proceduralne

Niezależnie od swojej merytorycznej zawartości, pozew wnoszony w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l. spełniać musi ogólne wymagania przewidziane przepisami prawa dla pism procesowych, w szczególności zaś dla pisma procesowego, jakim jest pozew. Wymogi te regulowane są szczegółowo przepisami k.p.c.8
Z istotniejszych kwestii zwrócić należy uwagę, iż pozew o nakazanie sprzedaży lokalu wytacza się przed sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny lub użytkowy, którego przymusowej sprzedaży wspólnota dochodzić będzie przed sądem.
 

Uwaga!

Pozew o nakazanie sprzedaży lokalu wytacza się przed sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, stanowiącej lokal mieszkalny lub użytkowy, którego przymusowej sprzedaży wspólnota dochodzić będzie przed sądem.


Niezależnie od konieczności prawidłowego oznaczenia sądu właściwego do rozpoznania sprawy, pamiętać należy również o wymogu wniesienia opłaty (we właściwej wysokości) od pozwu, jak też załączenia dowodu jej wpłaty. Wysokość opłaty uzależniona będzie natomiast od wartości przedmiotu sporu...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy