Dołącz do czytelników
Brak wyników

regulacje prawne

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

Regulamin porządku domowego – co wolno wspólnocie

0 215

Jak wiadomo, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz zasad prawidłowego zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych wielolokalowych regulowane są dość rozbudowanym zbiorem przepisów. Przepisy te odnoszą się do najistotniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają też obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno na poziomie ogólnym, jak i w kwestiach technicznych. Można tutaj wskazać chociażby obowiązek umożliwienia dokonania przeglądu instalacji gazowej w mieszkaniu.

Niezależnie od powszechnie obowiązujących przepisów prawa – odnoszących się do zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz praw i obowiązków właścicieli lokali mieszkalnych – wiele wspólnot mieszka-
niowych decyduje się na wprowadzenie, obowiązujących członków wspólnoty, regulaminów porządku domowego, które stanowić mogą pewną kompilację i jednocześnie ułatwienie w stosowaniu przepisów. Regulamin może też stanowić zbiór zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawa, ale wspólnota może zdecydować o wprowadzeniu w takim regulaminie dodatkowych obostrzeń związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem.

UWAGA!

Regulamin może stanowić zbiór zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawa, ale wspólnota może zdecydować o wprowadzeniu w takim regulaminie dodatkowych obostrzeń związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem.


Możliwości i ograniczenia w określaniu zasad funkcjonowania wspólnoty

Podstawą prawną, która daje wspólnocie możliwość uchwalenia tego typu dokumentów, jest art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który przyznaje właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową prawo do ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Istotne jest to, że postanowienia regulaminu mogą w gruncie rzeczy odnosić się wyłącznie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną. Jest to dość stanowczo wyrażone w orzecznictwie sądów. Sądy bowiem stoją jasno na stanowisku, że regulamin porządku domowego nie może ingerować w jakimkolwiek stopniu w prawo własności lokalu mieszkalnego. W szczególności warto zwrócić tutaj uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt: II CSK 600/08, opubl. LEX), w którym stwierdzono, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, a w sytuacji, w której z regulaminu wynikać będzie taka ingerencja, regulamin powinien zostać uchylony. W tej konkretnej sprawie przedstawionej Sądowi Najwyższemu za niedopuszczalne uznano wprowadzenie zapisów o odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, w tym za przestrzeganie przez nie regulaminu. Dodatkowo w uchylonym regulaminie oczekiwano od właścicieli lokali zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu oraz wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie w lokalu mieszkalnym działalności gospodarczej. Kolejnym istotnym ograniczeniem podkreślanym przez sądy jest brak możliwości wykreowania jednostronnie, poprzez uchwałę wspólnoty, stosunku zobowiązaniowego między nią a jednym z jej członków. Przykładowo, brak jest podstawy prawnej do zobowiązania członków wspólnoty mieszkaniowej do świadczenia pracy na rzecz wspólnoty przejawiającej się na przykład obowiązkiem sprzątania klatek schodowych. Utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej stanowi bowiem koszt jej zarządu i powinno być pokrywane w ramach wnoszonych zaliczek. Analogicznie, uchwała nie może zatem zobowiązać jednego z właścicieli do dokonywania na rzecz wspólnoty płatności niezwiązanych z rozliczeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

ważne!

Regulamin porządku domowego nie może ingerować w jakimkolwiek stopniu w prawo własności lokalu mieszkalnego.

 

Grillować czy nie grillować na balkonie?

Uchwała wspólnoty, regulamin porządku domowego, nie może zatem ingerować w uprawnienia właściciela do korzystania ze swojego mieszkania. Rodzić to może problemy w praktyce. Na pierwszy plan w tym zakresie, również ze względu na obecną porę letnią, wybija się często poruszana w treści regulaminów kwestia rozpalania grilla na balkonie. Na boku zostawmy kwestię klasyfikacji, czy balkon stanowi nieruchomość wspólną, czy część składową lokalu mieszkalnego – rozstrzygnięcia w tym zakresie przysparzają trudności interpretacyjnych, a odpowiedź częściowo uzależniona jest od konkretnych rozwiązań technicznych.

 

ważne!

Regulamin może w sposób ogólny wskazywać, że członkowie wspólnoty zobowiązani są do powstrzymywania się od dokonywania immisji dymu, płynów, pyłów itp. do pozostałych lokali mieszkalnych.

 

Przyjmując zatem założenie, że balkon lub taras stanowią część składową lokalu mieszkalnego powstaje wątpliwość, czy w regulaminie porządku domowego można zawrzeć zapisy ingerujące w prawo własności mieszkania i zabraniające podejmowania tego typu działań. Wydaje się, że przepisy nie dopuszczają takiej możliwości. Inaczej sprawa wygląda w odniesieniu do nieruchomości wspólnych. Wspólnota w tym zakresie ma pełne prawo do ustalenia zasad utrzymania porządku i wprowadzenie nawet zakazu grillowania. W odniesieniu do balkonów czy tarasów, które stanowić będą część mieszkania, regulamin nie powinien dokonywać jednak ingerencji. Powyższe nie stanowi jednak, że na balkonach właściciel może robić co mu się tylko podoba. W odniesieniu do grillowania należy pamiętać też o jednym dodatkowym elemencie, tj. tzw. immisjach, a więc niekorzystnym wpływaniu na nieruchomości sąsiednie, które są zabronione, a sąsiadom przysługują środki ochrony prawnej przewidziane Kodeksem cywilnym. Regulamin może w sposób ogólny wskazywać, że członkowie wspólnoty zobowiązani są do powstrzymywania się od dokonywania immisji dymu, płynów, pyłów itp. do pozostałych lokali mieszkalnych. Podobnie, za w pełni dopuszczalne należy uznać zapisy regulaminu odnoszące się do tak zwanej ciszy nocnej, która w swojej najpopularniejszej formie jako okres od 22:00 do 6:00 nie jest uregulowana w przepisach tylko właśnie w regulaminach. Przepisy powszechnie obowiązujące ograniczają się do zapewnienia możliwości odpoczynku w porze nocnej.

UWAGA!

Grillowanie na balkonie może zostać ocenione jako powodujące zagrożenie i może skończyć się nałożeniem mandatu, a wywołanie pożaru w wyniku grillowania rodzić będzie oczywiście odpowiedzialność karną.

 

Wracając do kwestii korzystania z grilla na balkonie – to właściciele mieszkań powinni mieć świadomość, że jakkolwiek wątpliwa jest możliwość ograniczenia ich w tym zakresie przez regulamin porządku domowego, to należy mieć na względzie przepisy z zakresu ochrony przeciwpo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy