Dołącz do czytelników
Brak wyników

regulacje prawne

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

Regulamin porządku domowego – co wolno wspólnocie

0 66

Jak wiadomo, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz zasad prawidłowego zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych wielolokalowych regulowane są dość rozbudowanym zbiorem przepisów. Przepisy te odnoszą się do najistotniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają też obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno na poziomie ogólnym, jak i w kwestiach technicznych. Można tutaj wskazać chociażby obowiązek umożliwienia dokonania przeglądu instalacji gazowej w mieszkaniu.

Niezależnie od powszechnie obowiązujących przepisów prawa – odnoszących się do zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz praw i obowiązków właścicieli lokali mieszkalnych – wiele wspólnot mieszka-
niowych decyduje się na wprowadzenie, obowiązujących członków wspólnoty, regulaminów porządku domowego, które stanowić mogą pewną kompilację i jednocześnie ułatwienie w stosowaniu przepisów. Regulamin może też stanowić zbiór zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawa, ale wspólnota może zdecydować o wprowadzeniu w takim regulaminie dodatkowych obostrzeń związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem.

UWAGA!

Regulamin może stanowić zbiór zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawa, ale wspólnota może zdecydować o wprowadzeniu w takim regulaminie dodatkowych obostrzeń związanych z jej bieżącym funkcjonowaniem.


Możliwości i ograniczenia w określaniu zasad funkcjonowania wspólnoty

Podstawą prawną, która daje wspólnocie możliwość uchwalenia tego typu dokumentów, jest art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który przyznaje właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową prawo do ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej. Istotne jest to, że postanowienia regulaminu mogą w gruncie rzeczy odnosić się wyłącznie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną. Jest to dość stanowczo wyrażone w orzecznictwie sądów. Sądy bowiem stoją jasno na stanowisku, że regulamin porządku domowego nie może ingerować w jakimkolwiek stopniu w prawo własności lokalu mieszkalnego. W szczególności warto zwrócić tutaj uwagę na wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt: II CSK 600/08, opubl. LEX), w którym stwierdzono, że właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, a w sytuacji, w której z regulaminu wynikać będzie taka ingerencja, regulamin powinien zostać uchylony. W tej konkretnej sprawie przedstawionej Sądowi Najwyższemu za niedopuszczalne uznano wprowadzenie zapisów o odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, w tym za przestrzeganie przez nie regulaminu. Dodatkowo w uchylonym regulaminie oczekiwano od właścicieli lokali zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu oraz wymogu uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie w lokalu mieszkalnym działalności gospodarczej. Kolejnym istotnym ograniczeniem podkreślanym przez sądy jest brak możliwości wykreowania jednostronnie, poprzez uchwałę wspólnoty, stosunku zobowiązaniowego między nią a jednym z jej członków. Przykładowo, brak jest podstawy prawnej do zobowiązania członków wspólnoty mieszkaniowej do świadczenia pracy na rzecz wspólnoty przejawiającej się na przykład obowiązkiem sprzątania klatek schodowych. Utrzymanie czystości nieruchomości wspólnej stanowi bowiem koszt jej zarządu i powinno być pokrywane w ramach wnoszonych zaliczek. Analogicznie, uchwała nie może zatem zobowiązać jednego z właścicieli do dokonywania na rzecz wspólnoty płatności niezwiązanych z rozliczeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

ważne!

Regulamin porządku domowego nie może ingerować w jakimkolwiek stopniu w prawo własności lokalu mieszkalnego.

 

Grillować czy nie grillować na balkonie?

Uchwała wspólnoty, regulamin porządku domowego, nie może zatem ingerować w uprawnienia właściciela do korzystania ze swojego mieszkania. Rodzić to może problemy w praktyce. Na pierwszy plan w tym zakresie, również ze względu na obecną porę letnią, wybija się często poruszana w treści regulaminów kwestia rozpalania grilla na balkonie. Na boku zostawmy kwestię klasyfik...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy