Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

17 stycznia 2019

NR 203 (Styczeń 2019)

Roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej

0 292

W sprawie zakończonej prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 6 kwietnia 2018 roku (sygn. akt: I ACa 1023/17) sądy zajmowały się wzbudzającą często emocje kwestią sprawozdań przygotowywanych przez zarządy wspólnot mieszkaniowych.

W omawianej sprawie powód wystąpił przeciwko wspólnocie mieszkaniowej do sądu okręgowego o uchylenie uchwał w przedmiocie udzielenia zarządowi wspólnoty absolutorium. Postępowanie dotyczyło dużej wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej samodzielnie przez zarząd wybrany spośród członków wspólnoty.

Postępowanie w sprawie zatwierdzenia sprawozdania i udzielenia zarządowi absolutorium

Zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu rocznym, zwołanym z odpowiednim wyprzedzeniem. W treści zawiadomienia o zebraniu wskazano, że przedmiotem zebrania będzie między innymi głosowanie nad uchwałą w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego z działalności zarządu za 2015 rok i udzielenie zarządowi absolutorium. W trakcie zebrania zarząd omówił sprawozdanie finansowe, nie zgłoszono żadnych pytań, uwag ani wątpliwości. Pomimo prawidłowego zawiadomienia powód nie uczestniczył w zebraniu. Następnie, w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęto uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania i udzieleniu absolutorium, przyjęte niemal jednogłośnie. W sprawie sprawozdania przeciwko głosował tylko powód, a w sprawie absolutorium powód i jedna dodatkowa osoba.

UWAGA!

Sąd wskazał w treści uzasadnienia, że chociaż każdemu członkowi wspólnoty przysługuje prawo kontroli zarządu, to zarząd nie ma obowiązku doręczać wnioskowanych informacji. Nawet fakt nieuprawnionej odmowy dostępu do danych finansowych, gdyby taka odmowa miała miejsce, nie uzasadniałby uchylenia uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania.

Załącznikiem do uchwały zatwierdzającej sprawozdanie było zestawienie przychodów i kosztów wspólnoty za 2015 rok wskazujące nadwyżkę przychodów na poziomie niemal 15 000 zł. Wykaz przychodów przygotowano z podziałem na kwoty wpłacane przez członków wspólnoty tytułem ścieków, nieczystości, centralnego ogrzewania i podgrzania wody. W sposób analogiczny przedstawiono zestawienie wydatków. Wyodrębniając poszczególne rodzaje wydatków, wykazano, że z kwot wpłacanych przez członków wspólnoty rozliczane były wydatki na ogrzewanie, podgrzanie wody, wodę i kanalizację, odbiór nieczystości, wynagrodzenie zarządu, wynagrodzenie biura księgowego, ubezpieczenie, prowizje i opłaty bankowe, sprzątanie, konserwacje i naprawy budynku, przeglądy budowlane oraz energię elektryczną dla nieruchomości wspólnej.

UWAGA!

Sprawozdanie przygotowuje się dla danej wspólnoty mieszkaniowej na rok kalendarzowy, a jego zatwierdzenia dokonuje się uchwałą, osobną lub udzielającą zarządowi absolutorium. 

Istotne w argumentacji przedstawionej w pozwie było to, że powód przed zebraniem dwukrotnie występował do zarządu o udzielenie szeregu informacji dotyczących sprawozdania, na które, jak twierdził, nie uzyskał żadnej odpowiedzi. W toku procesu pozwana wspólnota ujawniła jednak, że udzielała odpowiedzi na przesłane żądania, proponując zapoznanie się z dokumentacja w siedzibie zarządu po wcześniejszym ustaleniu terminu, co należy uznać za prawidłowe. Sąd wskazał w treści uzasadnienia, że chociaż każdemu członkowi wspólnoty przysługuje prawo kontroli zarządu, to zarząd nie ma obowiązku doręczać wnioskowanych informacji. Zresztą w toku postępowania pełnomocnik pozwanej wspólnoty przedłożył dokumentację źródłową, faktury dotyczące wydatków i wyciągi z konta dokumentujące przepływy finansowe. Ponadto, sąd stanął na stanowisku, że nawet fakt nieuprawnionej odmowy dostępu do danych finansowych, gdyby taka odmowa miała miejsce, nie uzasadniałby uchylenia uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania.

UWAGA!

W sprawach wspólnot mieszkaniowych nie powinien mieć miejsca nadmierny formalizm. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo do jej paraliżu ze względu na konflikty pomiędzy właścicielami a zarządem. 

Obowiązek sprawozdawczości

Jak wskazał sąd w swoich rozważaniach, zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd lub zarządca obowiązany jest składać właścicielom lokalu roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Przedmiotem takiego zebrania powinno być uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Ponadto, powinno dojść do oceny pracy zarządu lub zarządcy, poprzedzonej sprawozdaniem ze sprawowanego zarządu nieruchomością. Jak wynika z przepisów, w zakresie sprawozdawczości z prowadzonych działań, obowiązkiem zarządu jest prowadzenie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Poza powyższymi ogólnymi wytycznymi, z treści ustawy nie wynikają żadne szczególne wymagania co do formy i zawartości sprawozdania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

UWAGA!

Zarząd wspólnoty ma obowiązek prowadzić uproszczoną dokumentację finansową. Wspólnot nie dotyczą restrykcyjne wymogi z zakresu rachunkowości właściwe spółkom prawa handlowego.

Wymogi odnośnie do sprawozdań

W ocenie sądu, do takiego sprawozdania należałoby zatem zastosować powszechne wymogi jak dla innych sprawozdań, a więc rzetelności – zgodności z faktami i dokumentami, kompletności – ujmowania wszystkich faktów oraz czytelności – przedstawienia informacji w sposób, który umożliwi każdemu ich przeczytanie i zrozumienie. O ile w umowie lub uchwale właściciele nie postanowili inaczej, o tyle forma będzie pozostawała bez znaczenia, chociaż należy w sprawozdaniu przewidzieć część finansową, powiązaną ze wspomnianym obowiązkiem prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów i zaliczek. Sprawozdanie przygotowuje się dla danej wspólnoty mieszkaniowej na rok kalendarzowy, a jego zatwierdzenia dokonuje się uchwałą – osobną lub udzielającą zarządowi absolutorium.

UWAGA!

Nie jest skuteczny zarzut polegający na zaprezentowaniu własnych, korzystniejszych ustaleń lub oparty na odmiennej interpretacji zebranych dowodów. Przy tak formułowanym zarzucie należy wskazać, że dokonana ocena przekracza granice swobodnej oceny. 

...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy