Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Rozbiórka oranżerii urządzonej na dachu wspólnej hali garażowej – na przykładzie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego

0 97

W wyroku z dnia 15 lutego 2022 r.1 NSA wyjaśnił, iż kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku. Przykładowo, jeżeli oranżeria urządzona na tarasie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to należały uznać, że nie stanowi ona części nieruchomości wspólnej.

Postępowanie przed organami administracji architektoniczno-budowlanej

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego prowadził postępowanie w sprawie realizacji ogrodu zimowego na tarasie przylegającym do elewacji budynku wspólnoty mieszkaniowej. W toku postępowania organ ustalił, że nad halą garażową budynku, poza obrysem bryły głównej, ulokowany został taras, którego użytkownikiem był jeden z właścicieli lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Przy czym taras ten został urządzony jeszcze przez jego poprzednika. Zdaniem PINB – ponieważ wykonanie spornego ogrodu zimowego wymagało dokonania zgłoszenia, czego inwestor nie dokonał – ogród ten stawił samowolę 
budowlaną.

W wyniku rozpoznania sprawy organ ostatecznie nałożył na wspólnotę mieszkaniową – jako właściciela budynku (w tym tarasu z wybudowanym na nim ogrodem zimowym, przylegającym do elewacji południowej budynku) – szereg obowiązków, w tym związanych z przedłożeniem odpowiedniej dokumentacji na potrzeby legalizacji wykonanej samowoli.

POLECAMY

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się jednak wspólnota, kwestionując je w złożonym odwołaniu.

Po rozpoznaniu sprawy Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego jako organ II instancji utrzymał w mocy postanowienie organu nadzoru budowlanego I instancji.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zaakceptował przy tym wszystkie ustalenia poczynione przez PINB, w tym też co do tego, że wykonanie spornej oranżerii wymagało zgłoszenia, a inwestor takiego zgłoszenia nie dokonał, co uzasadniało z kolei prowadzenie postępowania w trybie (poprzednio obowiązującego) art. 49b p.b.2. Zdaniem WINB organ I instancji prawidłowo ustalił również adresata nałożonych obowiązków. Jak słusznie wskazano – dostęp do ogrodu był zapewniony z jednego z lokali mieszkalnych, a z aktu notarialnego nabycia tego lokalu wynikało, że został on zakupiony bez przynależnego tarasu. Mając powyższe na uwadze, uznać należało więc, że taras – na którym znajdował się przedmiotowy ogród – został wybudowany na części wspólnej. Skoro więc w toku postępowania nie było możliwości nałożenia obowiązków na samego inwestora, ich adresatem powinien był być właściciel budynku, czyli wspólnota mieszkaniowa.

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Od przedmiotowej decyzji skargę do właściwego miejscowo Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła wspólnota, podnosząc, iż tarasu – na który dostęp możliwy był wyłącznie z jednego z mieszkań w budynku i który służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych jego właściciela – nie można zakwalifikować jako części budynku stanowiącej nieruchomość wspólną. Jak podnosiła też wspólnota – w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego użytkownika tarasu znajdowała się powykonawcza inwentaryzacja architektoniczna lokalu mieszkalnego, w której w części graficznej na rysunku zaznaczono taras, na który dostęp zapewniony był tylko ze wskazanego wyżej mieszkania. Na podstawie tej inwentaryzacji i przepisów u.w.l.3 urząd miasta wydał zaświadczenie o samodzielności przedmiotowego lokalu.

Wobec powyższego – zdaniem wspólnoty – sprzeczne z prawem i niewłaściwe było żądanie od niej przeprowadzenia procedury legalizacyjnej dla wykonanego przez poprzedniego właściciela mieszkania ogrodu zimowego na tym tarasie, a także ponoszenia przez wspólnotę kosztów opracowania dokumentacji technicznej ogrodu zimowego oraz opłaty legalizacyjnej.

W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone dotychczas w sprawie.

Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Wyrokiem4 wydanym w sprawie WSA uchylił zaskarżone postanowienie organu II instancji oraz poprzedzające je postanowienie PINB. Jak wyjaśnił sąd administracyjny – wniesiona skarga zasługiwała na uwzględnienie, gdyż postanowienia organów administracji obu instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia WSA odwołał się przy tym do podstawy prawnej nałożonych na wspólnotę obowiązków, a którą to podstawę wskazywały oba organy. Tak też, zgodnie z poprzednio obowiązującym art. 49b ust. 2 p.b., jeżeli budowa wykonana bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej była zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, oraz nie naruszała przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymywał postanowieniem – gdy budowa nie została zakończona – prowadzenie robót budowlanych oraz nakładał na inwestora obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie:

  • dokumentów, o których mowa w art. 30 ust. 2 albo art. 30 ust. 2 i 3, albo art. 30 ust. 2 i 4 p.b.;
  • projektu zagospodarowania działki lub terenu;
  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przy czym, choć powołany wyżej przepis mówił o inwestorze, to należało jednakże uwzględnić – co podkreślił WSA – że zgodnie z art. 52 p.b. nie tylko inwestor, ale także właściciel lub zarządca obiektu budowlanego był obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 p.b. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym wielokrotnie wskazywano, że w sytuacji, gdy samowola związana jest z konkretnym lokalem, stanowiącym odrębny tytuł własności, zobowiązanym może być aktualny właściciel tego lokalu5.
 

Ważne!
W sytuacji, gdy samowola związana jest z konkretnym lokalem, stanowiącym odrębny tytuł własności, zobowiązanym może być aktualny właściciel tego lokalu.


Omawiana regulacja stanowiła przy tym pierwszy, wstępny etap legalizacji, gdyż niespełnienie nałożonych obowiązków skutkowało wydaniem przez organ nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki obiektu lub jego części, zrealizowanych samowolnie (art. 49b ust. 3 p.b.), a jeżeli zachodziły przesłanki do legalizacji, a zobowiązany wykonał obowiązki – organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia ustalał wysokość opłaty legalizacyjnej (art. 49b ust. 4 p.b.).

Mając powyższe przepisy na uwadze, jak zauważył to WSA, w rozpoznawanej sprawie nie było więc przedmiotem sporu (jak również wątpliwości w tym zakresie nie powziął sąd administracyjny), kto był inwestorem kontrolowanych robót ani że w celu ich przeprowadzenia konieczne było dokonanie zgłoszenia, czego inwestor nie zrobił. Jak wynikało bowiem wyraźnie z akt sprawy, budowę – zakwalifikowaną bezspornie przez organy jako ogród zimowy (oranżerię) na tarasie przylegającym do budynku – wykonał poprzedni właściciel lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty. Z lokalu tego znajdowało się wyjście na taras i roboty te zostały wykonane przed dniem nabycia tegoż lokalu przez obecnego właściciela, a zarazem uczestnika postępowania.

Jak zauważył WSA, w stanie prawnym obowiązującym przed dniem nabycia przez aktualnego właściciela lokalu prawa jego własności, ustawodawca w przepisie art. 29 ust. 1 pkt 2 p.b. wskazywał, iż pozwolenia na budowę nie wymagała budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie mogła przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Budowa taka, na mocy art. 30 ust. 1 pkt 1 p.b., wymagała jednak zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Jak ustalono w sprawie – zgłoszenie takie nie zostało złożone. Stąd też przedmiotowa budowa stanowiła samowolę budowlaną, której legalizacja przebiegała prawidłowo na podstawie art. 49b p.b. w jego brzmieniu poprzednio obowiązującym.

Kwestią sporną w rozpoznawanej sprawie było ustalenie, kto powinien zostać adresatem obowiązków wynikających z postanowienia organu I instancji, co związane było z kolei z ustaleniem, czy sporny obiekt stanowił część wspólną budynku mieszkalnego wielorodzinnego, czy też nie. W ocenie WSA ustalenie organów wskazujące, iż sporna oranżeria stanowiła część nieruchomości wspólnej, było błędne.

Jak wyjaśnił to bowiem WSA – tezę o tym, że oranżeria została wykonana na tarasie stanowiącym część wspólną budynku, oparto jedynie na treści aktu notarialnego sprzedaży lokalu mieszkalnego, z którego znajdowało się bezpośrednie wyjście zarówno do oranżerii, jak i na taras. Z aktu tego wynikało natomiast, że przedmiotowa sprzedaż obejmowała lokal składający się z dwóch pokojów, salonu, kuchni, garderoby, przedpokoju, łazienki, wc i spiżarni oraz pomieszczeń przynależnych: piwnicy i miejsca postojowego. Skoro akt nie wymieniał tarasu jako przynależności lokalu, to zarówno taras, jak i zbudowana na nim oranżeria powinny być – jak chciały widzieć to organy obu instancji – częściami wspólnymi. Tak więc podmiotem, na który należało nałożyć obowiązki związane z legalizacją, była wspólnota mieszkaniowa.
 

Ważne!

Nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu, a balkon czy taras do takiej powierzchni nie są wliczane.


W ocenie WSA w sprawie należało mieć jednak na uwadze, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu, a balkon czy taras do takiej powierzchni nie są wliczane. Istotne było więc ustalenie, czy takie pomieszczenia były ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki miał do nich dostęp. Z przedłożonej przez wspólnotę dokumentacji w postaci powykonawczej inwentaryzacji architektonicznej sporządzonej dla lokalu mieszkalnego wynikało wprost, że w szkicu tego lokalu ujęty był taras, na który wchodziło się bezpośrednio z dwóch pomieszczeń lokalu. Z rysunków tych nie wynikało natomiast, aby dostęp na taras możliwy był z innych lokali bądź z części wspólnych budynku. Również podczas oględzin PINB ustalił prawidłowo, że użytkownikiem tarasu i oranżerii był wyłącznie właściciel lokalu mieszkalnego, a okoliczność ta nie została zakwestionowana przez żadną ze stron postępowania.
 

Uwaga!
Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu.


Uwzględniając powyższe ustalenia, WSA zwrócił uwagę na (ugruntowane już) stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r.6 wskazujące, iż elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Z kolei jedynie elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych w orzecznictwie poglądów, za elementy takie uważa się zaś również: fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. Mając powyższe na uwadze, WSA podniósł, iż w orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu. Zauważa się jednak, że dotyczy to tylko „wewnętrznej” części balkonu lub loggii, natomiast ich elementy zewnętrzne i elementy konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej7.
 

Ważne!
W orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu.


Podzielając przedstawione...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy