Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Sąd Najwyższy: wspólnota nie ma możliwości ustanowienia zakazu prowadzenia w lokalu najmu krótkoterminowego

0 131

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygnatura IV CSKP 20/21) sąd zajmował się nierozwiązaną dotychczas na poziomie ustawowym kwestią przeznaczania lokali mieszkalnych na potrzeby usług najmu krótkoterminowego, ­hosteli lub pokojów gościnnych. Problem jest nadal aktualny, chociaż nieco zapomniany z powodu wywołanego pandemią spadku popytu na tego rodzaju usługi.

Sprawa prowadzona była z powództwa właściciela lokalu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, w którym domagał się on uchylenia uchwały podjętej przez wspólnotę w 2016 roku. Sądy powszechne rozpoznające sprawę w obu instancjach przyznały rację powodowi.

Ustalenia sądu

Z ustaleń sądu okręgowego, które sąd apelacyjny uznał za prawidłowe i w całości je podzielił, wynikało, że w budynku pozwanej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Jeden z lokali stanowił własność powoda. Spór rozpoczął się od tego, że w piśmie z dnia 6 czerwca 2016 r. powód poinformował wspólnotę mieszkaniową, że podobnie jak w roku ubiegłym planuje wynajem krótkoterminowy należącego do niego lokalu. Zobligował się jednocześnie do podjęcia wszelkich kroków, by najem był jak najmniej uciążliwy dla pozostałych współwłaścicieli – miał dysponować danymi wszystkich najemców i informować ich o zasadach porządku domowego.

POLECAMY

Budynek wspólnoty mieszkaniowej znajdował się w jednej z miejscowości turystycznych, w których mieszkańcy sezonowo spotykają się z istotnymi uciążliwościami związanymi ze wzmożonym ruchem odwiedzających. Jak przyjął sąd I instancji – turyści przebywający w lokalach wynajmowanych krótkoterminowo korzystają z części wspólnych budynku i często nie okazują troski o estetykę tych miejsc, pozostawiając śmieci. Dodatkowo często wracają do miejsc zakwaterowania o późnych porach lub urządzają w nich głośne spotkania.
Wspólnota podjęła uchwałę, w której wyłączyła możliwość wykorzystywania lokali na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele), z uwagi na niekorzystny wpływ takiej działalności na części wspólne budynku oraz uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Za podjęciem uchwały głosowało 5 właścicieli dysponujących ponad 75% udziałów. W tym samym dniu podjęto również uchwałę, w której z mocą od 1 czerwca 2016 r. wspólnota ustaliła wyższą zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla lokali wykorzystywanych na działalność komercyjną, pensjonatową (hostelową, wynajem krótkoterminowy).

Stanowisko sądu

Rozpoznające sprawę sądy obu instancji stwierdziły, że prawo własności jest prawem podmiotowym bezwzględnym, stanowiącym najszerszą i najpełniejszą formę korzystania z rzeczy, a jego granice określają ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Ustawowe ograniczenia prawa własności wynikające m.in. z ustawy o własności lokali nie sięgają jednak tak daleko, by większość w drodze uchwały mogła narzucić pozostałym sposób wykonywania przez nich tego prawa własności.
 

Uwaga!
Prawo własności jest prawem podmiotowym bezwzględnym, stanowiącym najszerszą i najpełniejszą formę korzystania z rzeczy, a jego granice określają ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.


Wspólnota nie może określać, jak właściciel może korzystać z należącego do niego lokalu. Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą odnosić się jedynie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną. Ingerencja wspólnoty w wykonywanie prawa własności przez właściciela znajdującego się w budynku dopuszczalna jest wyłącznie w sytuacjach przewidzianych przez ustawodawcę. Taką dopuszczalną ingerencję opisano w art. 16 (wystąpienie do sądu o ­zobowiązanie do sprzedaży lokalu) oraz w art. 22 ust. 4 (połączenie lokali).
 

Ważne!
Ustawowe ograniczenia prawa własności wynikają m.in. z ustawy o własności lokali, nie sięgają jednak tak daleko, by większość w drodze uchwały mogła narzucić pozostałym sposób wykonywania przez nich tego prawa własności.  


Zakaz wykorzystywania lokali do najmu krótkoterminowego nie odnosi się natomiast do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną i wspólnota podejmując tego rodzaju uchwałę, przekroczyła upoważnienie ustawowe.

Orzekające sądy stwierdziły, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 140 k.c., a także art. 22 ustawy o własności lokali, który określa odpuszczalny przedmiot uchwał wspólnoty, a zatem podlegała uchyleniu.

Sądy dostrzegły problem wykorzystywania ­lokali mieszkalnych na cele związane z działalnością turystyczną, które powoduje znaczące uciążliwości dla stałych mieszkańców, jednak wskazały, iż nie może on być skutecznie rozstrzygnięty przez czynność wspólnoty, a wymaga podjęcia działań przez ustawodawcę. W aktualnym stanie prawnym samodzielny lokal mieszkalny może być wykorzystywany na inne cele, a jego przeznaczenie na stały pobyt ludzi nie oznacza, że właściciel lub jego najemcy są zobligowani stale w nim przebywać w celach mieszkaniowych z zamiarem stałego pobytu lub trwale zaspakajać potrzeby mieszkaniowe. Najem krótkoterminowy nie jest zatem sprzeczny z ustawowym przeznaczeniem samodzielnych lokali mieszkalnych.

Każdy właściciel jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności (nieruchomości wspólnej) i zobowiązany jest robić to w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Prawo to nie powinno być nadmiernie ograniczane.

Sąd Apelacyjny uznał ponadto, że nie ma podstaw do rozważania, czy uchwała jest uzasadniona w świetle zasad współżycia społecznego, skoro wspólnota nie była uprawniona do jej podjęcia.

Wspólnota mieszkaniowa wniosła w sprawie skargę kasacyjną, w której zarzuciła m.in. bezpodstawne przyjęcie, że użytkowanie lokali mieszkalnych przez świadczenie w nich de facto usług hotelarskich nie jest sprzeczne z ustawowym przeznaczeniem lokali mieszkalnych.

Stanowisko Sądu Najwyższego

W ocenie Sądu Najwyższego kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie, czy pozwana mogła podjąć uchwałę wyłączającą możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w jej budynku na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele), z uwagi na stwierdzenie niekorzystnego wpływu takiej działalności na części wspólne budynku oraz uciążliwości w korzystaniu z pozostałych lokali.

Sąd w treści uzasadnienia wyłuszczył zasady prawne funkcjonowania wspólnoty. Wskazał, że podstawą stosunków prawnych współwłaścicieli nieruchomości jest stosunek współwłasności przymusowej nieruchomości wspólnej. Uchwały właścicieli stanowią natomiast czynności prawne, jeden z podstawowych sposobów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, i dotyczyć mogą: (1) funkcjonowania wspólnoty i gospodarowania jej środkami finansowymi, (2) wyrażenia zgody na czynności odnoszące się bezpośrednio do rozporządzenia nieruchomością wspólną oraz (3) ingerencji w prawo własności innego właściciela wyodrębnionego lokalu.

Katalog spraw pozostawionych do rozstrzygnięcia na drodze uchwały, zawarty w art. 22 ustawy o własności lokali, ma charakter przykładowy, a przedmiotem uchwały może być każda sprawa należąca do zakresu zarządu nieruchomością wspólną.
 

Uwaga!
Dopuszczone ustawą uchwały ingerujące w prawo własności właściciela lokalu nie dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz mają na celu ochronę interesu zbiorowego wspólnoty i kontrolę działań mogących mieć wpływ na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.


Dopuszczone ustawą uchwały ingerujące w prawo własności właściciela lokalu nie dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz mają na celu ochronę interesu zbiorowego wspólnoty i kontrolę działań mogących mieć wpływ na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu.
 

Ważne!
Wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy