Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

13 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Sąd Okręgowy w Olsztynie: nie można wyłącznie korzystać z nieruchomości wspólnej bez zgody wspólnoty

0 120

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Olsztynie z 30 września 2021 roku (sygn. I C 20/21) sąd zajmował się kwestią prawidłowego sporządzenia uchwał oraz wyłuszczył prawne zasady współkorzystania przez członków wspólnoty z nieruchomości wspólnej.

Sprawa dotyczyła skargi małżeństwa, właścicieli lokalu użytkowego, na dwie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której byli członkami. Pierwsza z zaskarżonych uchwał podjęta została w sprawie zakazu sprzedaży napojów alkoholowych o zawartości powyżej 18% objętości w lokalach na terenie wspólnoty. Druga uchwała wprowadzała zakaz zajmowania części wspólnych nieruchomości bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały.

POLECAMY

Argumenty skarżących

W uzasadnieniu pozwu skarżący wskazali, że zgody na prowadzenie w lokalu użytkowym sprzedaży alkoholu udzielił już deweloper. Wskazano bowiem, że przy zawieraniu pierwszej umowy deweloperskiej przez pierwszego właściciela lokalu nabywca oświadczył, że będzie tam prowadzona między innymi sprzedaż alkoholu. Powodowie argumentowali zatem, że wszystkie kolejne osoby były informowane, jakiego rodzaju działalność będzie tam prowadzona.

W pozwie zawarte były również zarzuty natury ogólnej. Zarzucano, że nie tylko zaskarżone uchwały, ale w ogóle uchwały pozwanej wspólnoty są sprzeczne z interesami właścicieli lokali niemieszkalnych, są chaotyczne, niejasne, a członkowie swoimi działaniami paraliżują funkcjonowanie wspólnoty.

Wskazano również, że powód 29 września zainicjował podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na prowadzenie sklepu spożywczego w lokalu usługowym i większość członków wspólnoty wyraziła zgodę na taki sklep, w tym na sprzedaż napojów alkoholowych. 19 ­listopada podjętą uchwałę przekazano administratorowi, ale już 24 listopada pozwana wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zakazu spożycia i sprzedaży alkoholu oraz zakazu zajmowania części wspólnej nieruchomości bez zgody wspólnoty.

Powodowie zarzucali, że podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i narusza interesy powodów. Ich zdaniem cofnięcie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych ograniczy najemcy sklepu dochody i może skutkować wypowiedzeniem umowy, a tym samym przynajmniej chwilową utratą źródła przychodów właściciela lokalu.

Argumenty pozwanej

Pozwana wspólnota wniosła natomiast o oddalenie powództwa. Jakkolwiek nie było to przedmiotem analizy prawnej w trakcie wyrokowania, warto odnotować podnoszone przez wspólnotę argumenty, w których wskazywała, że postanowienia umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej dotyczące zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą alkoholu stanowią klauzule niedozwolone. Zdaniem wspólnoty tego rodzaju postanowienia umowne uniemożliwiają konsumentom wyrażenie sprzeciwów co do sprzedaży alkoholu w ich nieruchomości wspólnej, którą to decyzję mogliby podjąć już po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej. W odpowiedzi na pozew wskazano, iż takie działanie godzi w dobre obyczaje i rażąco narusza interes konsumentów, poprzez uniemożliwienie im zabezpieczenia swojego interesu, zapewnienia bezpieczeństwa i komfortu zamieszkania.
Pozwana wspólnota podważała również zainicjowaną przez powoda uchwałę, wskazując, że uzyskał na jej przeprowadzenie zgodę jednego tylko członka zarządu. Sporządził własny projekt i zebrał pod nim podpisy właścicieli. Powód nie został przy tym upoważniony przez zarząd do zbierania głosów, a więc brak było możliwości weryfikacji, czy zbieranie głosów miało prawidłowy przebieg. Stąd też w ocenie pozwanej wspólnoty inicjatywę powoda można traktować co najwyżej jako ankietę wśród mieszkańców.

Dokładna treść uchwały zakazującej sprzedaży alkoholu brzmiała: „Wspólnota mieszkaniowa postanawia podjąć decyzję o zakazie sprzedaży napojów alkoholowych o zawartości alkoholu powyżej 18% objętości w lokalach i w obrębie całego terenu należącego do wspólnoty mieszkaniowej”.

Natomiast druga z zaskarżonych uchwał brzmiała: „Wspólnota mieszkaniowa postanawia podjąć decyzję o zakazie zajmowania części wspólnej nieruchomości oraz dokonywania jakichkolwiek zmian w obrębie części wspólnych bez uzyskania zgody wspólnoty w formie uchwały”.

Ustalenia sądu

Sąd ustalił, że powodowie przed lokalem mieszkalnym ustawili stoły i krzesła, zajmując części wspólne, a przed znajdującym się w tym samym budynku sklepem niekiedy stoją palety do rozładunku. Wszystkie te elementy miały utrudniać przejście wzdłuż nieruchomości.

pamiętaj!
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej (1) niezgodności z przepisami prawa lub (2) z umową właścicieli lokali albo jeżeli (3) narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub (4) w inny sposób narusza jego interesy.

Sąd przypomniał, że zgodnie z artykułem 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej (1) niezgodności z przepisami prawa lub (2) z umową właścicieli lokali albo jeżeli (3) narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub (4) w inny sposób narusza jego interesy. Na zaskarżenie uchwały obowiązuje termin 6 tygodni od dnia jej podjęcia na zebraniu lub od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Każda z wymienionych przesłanek może być traktowana jako samodzielna podstawa pozwu. Jednocześnie należy pamiętać, że wykazanie zaistnienia jednej z tych przesłanek obciąża powoda, który twierdzi, że doszło do takiego naruszenia.

Przez niezgodność z przepisami jako podstawę zaskarżenia należy rozumieć sprzeczność z normami bezwzględnie obowiązującymi. Natomiast o naruszeniu interesów właściciela lub zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić, ­jeśli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna bądź ma na celu jego pokrzywdzenie. Takim pokrzywdzeniem będzie uzyskanie przez określonych członków wspólnoty korzyści kosztem innego członka lub członków.

Interes właściciela powinien być interpretowany jako kategoria obiektywna, która może być oceniana między nimi w świetle zasad współżycia społecznego. Pełna obiektywizacja takiego interesu rzadko jest jednak możliwa, ale musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wspólnoty wyrażonego uchwałą. Rozstrzygnięcie tego rodzaju spraw wymaga zatem rozsądzenia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.

Rozstrzygając w przedmiocie uchwały zakazującej sprzedaży alkoholu, sąd doszedł do przekonania, że „zorganizowana” przez powoda uchwała z 29 września nie ma mocy tego rodzaju dokumentu, a jest jedynie – 
jak wskazywała pozwana – pewnego rodzaju ankietą przeprowadzoną wśród mieszkańców. Jakkolwiek ostatecznie nie miało to wpływu na wyrok, warto jednak odnotować, że zachowanie zarządu ocenione zostało przez sąd negatywnie. Sąd wskazał, że tego rodzaju ankieta powinna prowadzić do podjęcia decyzji o zwołaniu zebrania właścicieli celem przedyskutowania sprawy. Zarząd zdecydował się jednak na przeprowadzenie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów nad opozycyjną uchwałą o zakazie sprzedaży alkoholu. W ocenie sądu temat niewątpliwie wzbudzał emocje. Zdania mieszkańców były podzielone. Zatem działanie zarządu pozbawiające możliwości dyskusji na zebraniu właścicieli sąd uznał za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Poprzez uniemożliwienie przedstawienia argumentacji osobom, których zakaz ten miał dotyczyć, doszło do naruszenia interesu właścicieli tego lokalu.

Niemniej sąd wskazał, że podstawą uchylenia zaskarżonej uchwały jest jej nieprecyzyjność i blankietowe sformułowanie jej adresata. Tym samym doszło do naruszenia artykułu 22 ustęp 2 ustawy o własności lokali.

uwaga!
Działanie zarządu pozbawiające możliwości dyskusji na zebraniu właścicieli sąd uznał za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Przedmiot uchwały o zakazie sprzedaży alkoholu przekraczał zakres zwykłego zarządu, a uchwała powinna konkretnie wskazywać, w ramach jakiej działalności i zlokalizowanej w którym lokalu taki zakaz ma obowiązywać. Tymczasem zaskarżona uchwała nakłada zakaz na wszelkie rodzaje działalności gospodarczych, które są i będą w przyszłości prowadzone w lokalach i w obrębie całego terenu należącego do wspólnoty mieszkaniowej. Sąd stwierdził, iż z literalnego brzmienia uchwały można wywieść, że dopuszcza ona sprzedaż napoi alkoholowych o stężeniu niższym niż 18% na terenie należącym do wspólnoty, a więc na klatkach schodowych, korytarzach, dachu,...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy