Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

17 stycznia 2019

NR 203 (Styczeń 2019)

Tytuł spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

299

W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 października 2018 roku (syg. akt: VII SA/Wa 144/18) analizowano konieczność udzielenia zgody przez wszystkich właścicieli lokali na realizację robót budowlanych polegających na wymianie i przebudowie instalacji gazowej niskiego ciśnienia zasilającej kuchnie gazowe z piekarnikami w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Odwołanie od decyzji pozwolenia na budowę

W omawianej sprawie prezydent miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji polegającej na wymianie i przebudowie instalacji gazowej w budynku wielolokalowym składającym się z 75 lokali mieszkalnych. Od decyzji tej odwołali się mieszkańcy obiektu, wskazując, że wymiana instalacji gazowej spowoduje szkody i dewastację mieszkań należących do lokatorów. Wbrew złożonemu oświadczeniu spółdzielni mieszkaniowej, skarżący twierdzili, że nie wyrażają zgody na innowacje w tym zakresie oraz że nie istnieje obiektywnie uzasadniona potrzeba jej przeprowadzenia. W treści odwołania nazwano wręcz inicjatywę „chorą fantazją”.

UWAGA!

Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej dotyczą wszelkiego rodzaju robót budowlanych, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynku.

Rozstrzygnięcie wojewody

Sprawa trafiała kilkukrotnie do wojewody i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ostatecznie rozpatrując odwołanie, po zwróceniu uwagi przez WSA na kwestie szczególnie istotne, wojewoda rozstrzygnął sprawę, odmawiając uchylenia zaskarżonej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wojewoda wskazał, że wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę nie było zależne od zgody właścicieli poszczególnych nieruchomości. Spółdzielnia jako inwestor, a jednocześnie zarząd nieruchomości, wystąpiła z odpowiednim wnioskiem, dołączyła wymagane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością oraz prawidłowy projekt budowlany dotyczący wymiany i przebudowy instalacji gazowej. Wobec spełnienia ustawowych przesłanek nie było możliwości odmówienia zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

UWAGA!

Do uzyskania pozwolenia na budowę obejmującego wymianę i przebudowę instalacji nie była wymagana zgoda wszystkich mieszkańców budynku.

Prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Szczególnej analizy w tej sprawie, jak wskazał rozpoznając wcześniejszą skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, uchylając pierwszą analogiczną decyzję wojewody, wymagało ustalenie i wyjaśnienie, czy spółdzielnia mieszkaniowa w istocie posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które to cele mają polegać na opisanej we wniosku i projekcie wymianie i przebudowie instalacji gazowej znajdującej się w budynku.

UWAGA!

Nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Zgodnie z definicją zawartą w artykule 3 punkt 11 ustawy Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidujący uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
W badanej sprawie spółdzielnia sprawowała zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi jej współwłasność jako zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali. Wprost bowiem z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych z udziałem spółdzielni mieszkaniowej to spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi takiej wspólnoty mieszkaniowej.

Przykłady z orzecznictwa

Wskazany zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej, jak wskazuje się w orzecznictwie, obejmuje swoim zakresem możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które to dysponowanie mieści się z kolei w ramach czynności zwykłego zarządu, jeżeli dotyczy eksploatacji i utrzymania takiej nieruchomości.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w uchwałach Naczelnego Sądu Administracyjnego (uchwała NSA z 13 listopada 2013 roku, sygn. akt: II OPS 2/12 i z 19 października 2015 roku, sygn. akt: II OPS 2/15). Zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność z udziałem spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, jednak wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

UWAGA!

Ustawa Prawo budowlane przewiduje obowiązki w zakresie użytkowania i utrzymania obiektu, a w szczególności zobowiązuje właściciela nieruchomości do jej utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczania do nadmiernego pogorszenia jej właściwości użytkowych.

Stąd też w rozpoznawanej sprawie kwestia zakresu nieruchomości wspólnej nabierała kluczowego znaczenia i należało wyjaśnić, czy zaprojektowana instalacja gazowa może być zakwalifikowana jako taka nieruchomość wspólna. Jeżeli projektowana wymiana i przebudowa instalacji polegać będzie jednak na ingerencji w nieruchomości odrębne, stanowiące lokale nieobjęte zarządem, to prace budowlane będą wymagały zgody wszystkich mieszkańców.

Zakres i zasadność planowanych robót

Przedmiotowe, opisane we wniosku, roboty budowlane dotyczyły wymiany i przebudowy instalacji gazowej niskiego ciśnienia, zasilającej kuchnie gazowe czteropalnikowe z piekarnikami w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Przewidywano zmianę usytuowania pionów gazowych i gazomierzy. Gazomierze miały zostać zlokalizowane na klatkach schodowych. Kuchnie gazowe miały pozostać w niezmienionym położeniu, ale do przebudowanej instalacji gazowej miały został podłączone elastycznymi przewodami.

UWAGA!

Zarząd powierzony spółdzielni mieszkaniowej obejmuje swoim zakresem możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane i mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu, jeżeli dotyczy eksploatacji i utrzymania takiej nieruchomości.

Jako uzasadnienie realizacji robót spółdzielnia wskazywała, że dotychczasowe położenie instalacji gazowej w bezpośrednim sąsiedztwie pionów wodnych powodu...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy