Usługa zarządzania na zlecenie lokalami mieszkalnymi a zwolnienie z opodatkowania

Stan faktyczny

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Przedmiotem przeważającej działalności spółki jest zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Spółka zarządza nieruchomościami, w których wyodrębnione są lokale mieszkalne, lokale usługowe, komórki lokatorskie oraz garaże.

Spółka zapytała o wyłączenie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wykonywanych na podstawie umów usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi (w których powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi więcej niż 50% powierzchni użytkowej całkowitej budynku, symbol PKOB – 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach).

Sposób wykonywania zarządu

Jak wynika z umów o zarządzanie nieruchomościami zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi, spółka powinna wykonywać zarząd nieruchomością w sposób określony umową oraz przepisami prawa i działać w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Spółka może reprezentować wspólnoty w sprawach zwykłego zarządu, a w przypadku, gdyby do wykonania danej czynności potrzebne było pełnomocnictwo szczególne, wspólnota udzieli pełnomocnictwa. Zarządca wykonuje obowiązki samodzielnie lub przez osoby trzecie, które ma obowiązek kontrolować i ponosi za ich działanie odpowiedzialność jak za własne.

W zamian za świadczone usługi spółka otrzymuje okresowe (miesięczne) ryczałtowe wynagrodzenie, skalkulowane jako iloczyn przyjętej stawki w złotych (zł) oraz powierzchni budynku (liczonej w m2). Jest to wynagrodzenie za wszystkie wykonywane czynności. Wnioskodawca nie dolicza podatku VAT do kwoty wynagrodzenia, traktując wykonywane usługi jako korzystające ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Czynności te spółka wykonuje w większości za pomocą własnych pracowników i własnego sprzętu, co do niektórych czynności korzysta z podwykonawców.

Do wynagrodzenia za usługi bieżącej konserwacji oraz pogotowia technicznego spółka dolicza 8% podatku VAT. Wynagrodzenie za te usługi jest również okresowe (miesięczne), ryczałtowe, wyliczone jako iloczyn umówionej stawki w złotych oraz powierzchni budynku (w m2). Spółka zleca te usługi podwykonawcom.

Usługi konserwatorskie i pogotowia technicznego dotyczą jedynie części wspólnych nieruchomości. Ich zakres dokładnie określa umowa ze wspólnotą mieszkaniową.

Wątpliwości spółki zarządzającej nieruchomością wspólną

Czy usługi bieżącej obsługi konserwatorskiej oraz pogotowia technicznego, wyk...