Dołącz do czytelników
Brak wyników

regulacje prawne

16 lipca 2019

NR 210 (Lipiec 2019)

Warunki podziału wspólnoty mieszkaniowej

0 96

Czasami zdarza się, że niezrozumienie i konflikty sąsiedzkie eskalują. Powstaje wówczas pomysł, aby dokonać podziału wspólnoty mieszkaniowej na mniejsze zbiorowości. Czasami do decyzji o podziale mogą skłaniać już same ułatwienia w zarządzaniu taką strukturą. Czy zawsze jest to jednak możliwe i jak przebiega taki proces?

Podobnie jak w innych aspektach konieczności działania w ramach pewnej zbiorowości kreującej zasady współdziałania podmiotów prawa, takich jak spółki, stowarzyszenia lub inne podmioty, w których działają organy kolegialne, tak również w przypadku wspólnot mieszkaniowych niejednokrotnie występują sytuacje, w których ścierają się ze sobą dwie wizje działalności takiej zbiorowości. Narastający konflikt i niezrozumienie członków wspólnoty mieszkaniowej może prowadzić do istotnych problemów decyzyjnych związanych z brakiem możliwości osiągnięcia porozumienia w istotnych sprawach dotyczących wspólnoty. W rezultacie może dojść do niekorzystnego dla funkcjonowania nieruchomości wspólnej spowolnienia w podejmowaniu przez nią istotnych decyzji, poprzedzonych długimi ustaleniami i negocjacjami albo nawet do całkowitego paraliżu decyzyjnego. W interesie wszystkich zainteresowanych powinna być sprawnie działająca wspólnota mieszkaniowa, która stanowić może atut. Zdarza się jednak, że zapada decyzja o podziale wspólnoty.

Podział budynku wielolokalowego

Bez wątpienia dokonanie podziału wspólnoty jest rozwiązaniem radykalnym i wiązać się może z koniecznością przeprowadzenia pewnych prac adaptacyjnych, aby dokonanie podziału było w ogóle możliwe. Dopuszczalność dokonania podziału wspólnoty mieszkaniowej uzależniona jest bowiem od możliwości rozdzielenia budynku mieszkalnego wielolokalowego na dwie odrębne nieruchomości. Należy bowiem dokonać podziału dotychczasowej jednej nieruchomości wspólnej na dwie niezależne od siebie. Właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową wiąże ze sobą właśnie nieruchomość wspólna, tj. część budynku i gruntu, na którym ten budynek się znajduje, które nie służą wyłącznie do użytku właścicielowi danego lokalu mieszkalnego, ponadto z każdym lokalem mieszkalnym związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Tym samym, to właściwie od fizycznych właściwości budynku stanowiącego nieruchomość wspólną zależeć będzie, czy podział jest możliwy, a jeżeli nie, to czy możliwa jest przebudowa i jakiego rodzaju, która pozwoli na podział. Konieczne jest bowiem doprowadzenie do sytuacji, w której możliwe będzie podzielenie budynku wzdłuż jednolitej przegrody pionowej. To taka pionowa przegroda świadczy bowiem o odrębności budynków. Tak też wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13 maja 1966 roku (sygn. akt: III CR 103/66, opubl. LEX), stwierdzając, że: W zasadzie nie jest dopuszczalny podział budynku według płaszczyzn pionowych chociażby łączył się z odpowiednim podziałem gruntu, na którym został wzniesiony. Jednakże dopuszczalny jest taki podział budynku, wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu za zezwoleniem organu budowlanego. Jeżeli w wyniku takiego podziału zajdzie konieczność korzystania przez mieszkańców jednego z nowopowstałych budynków z sieni lub klatki schodowej innego budynku, to możliwe jest ustanowienie odpowiedniej służebności.


Podział nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem

Oczywiście prostsza sytuacja występuje wtedy, kiedy na terenie wspólnoty mieszkaniowej znajduje się więcej niż jeden budynek, wówczas sprawa jest mniej problematyczna i dokonanie podziału nie będzie wymagało ewentualnej ingerencji budowlanej.

ważne!

Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału polegającego na wydzieleniu .

 

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o własności lokali, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Dokonanie takiego podziału jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich członków wspólnoty. Zmierzać zatem należy do dokonania podziału budynku na dwa odrębne. Do takiego podziału stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Konieczne jest również dokonanie podziału geodezyjnego gruntu pod budynkiem, ponieważ nie jest dopuszczalna sytuacja, aby budynek stanowił odrębny od gruntu przedmiot prawa własności. Wtedy, stosując przepisy z zakresu podziału nieruchomości, dokonujemy de facto podziału wspólnoty i powołaniu w jej miejsce do życia kilku nowych wspólnot.

Inne warunki podziału

Zasady podziału regulują przepisy art. 92 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.). Najważniejszym standardowym ograniczeniem w zakresie podziału nieruchomości jest wymóg, że taki podział musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Drugim istotnym elementem jest, że podział nie jest, co do zasady, dopuszczalny, jeżeli po jego dokonaniu wydzielone działki gruntu nie będą miały zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Powyższe możliwe jest jednak do zabezpieczenia poprzez odpowiednie służebności, np. na utworzonej drodze wewnętrznej. Następnie organ wykonawczy gminy (wójt, b...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy