Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

6 lipca 2022

NR 240 (Czerwiec 2022)

WSA: Garaże mogą stanowić zabudowę uzupełniającą dla budynków mieszkalnych

0 131

W sprawie zakończonej wyrokiem z 11 marca 2022 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt: II SA/Łd 872/21) analizował kwestię dopuszczalności realizacji zabudowy o funkcji uzupełniającej do zabudowy mieszkaniowej.

Analiza dopuszczalnych funkcji zabudowy ma istotne znacznie przy realizacji inwestycji budowlanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Omawiana sprawa dotyczyła odmowy ustalenia warunków zabudowy przez organy w postępowaniu administracyjnym – burmistrza oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Inwestorowi odmówiono wydania decyzji i ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia polegającego na budowie kompleksu 16 garaży jednostanowiskowych przeznaczonych na wynajem.

Stanowisko burmistrza i SKO

Organy (SKO utrzymało w mocy decyzję burmistrza w tym zakresie) zgodnie odmówiły ustalenia tych warunków. Stwierdzono, że w wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej wyznaczonego obszaru nie został spełniony warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w artykule 61 ust. 1 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy wskazały, że warunek wydania decyzji WZ nie został spełniony, ponieważ nie ma możliwości określenia wymagań dotyczących planowanej zabudowy z uwagi na brak zabudowy o tożsamej funkcji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż burmistrz prawidłowo wyznaczył obszar analizowany w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu działki. Analiza natomiast wykazała, że na tym obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczymi oraz zabudowa usługowa. W treści analizy wymieniono, że na sąsiedniej do inwestora działce znajduje się pijalnia piwa, a na kolejnych – budynek mieszkalno-usługowy, dawny budynek mieszkalny, w którym mieści się obecnie szkoła językowa, ośrodek kształcenia zawodowego oraz sklep odzieżowy. Ponadto stwierdzono, że na terenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi występują jedno- lub dwustanowiskowe wolnostojące budynki garażowe towarzyszące zabudowie jednorodzinnej. Na działce inwestora znajdowało się natomiast 6 blaszanych boksów garażowych.

Kolegium stwierdziło, że pomimo występowania na analizowanym obszarze obiektów budowlanych – garaży ich funkcja jest odmienna od tych z zabudowy planowanej. Funkcja garażowania indywidualnego z uwagi na wielkość ruchu, poziom hałasu i emisję spalin, jest inna. SKO przyjęło, że brak usługowej funkcji garażowej w obszarze analizowanym nie daje podstaw do stwierdzenia, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy.

SKO wskazało jednak na wątek następnie rozwinięty przez sąd administracyjny, że brak występowania co najmniej jednego skupiska garaży pełniącego funkcję usługową nie przesądza o niedopuszczalności tego rodzaju zabudowy, o ile planowane garaże kontynuują istniejącą funkcję usługową bądź stanowią uzupełnienie funkcji już istniejących.

Uwaga!
SKO wskazało na wątek następnie rozwinięty przez sąd administracyjny, że brak występowania co najmniej jednego skupiska garaży pełniącego funkcję usługową nie przesądza o niedopuszczalności tego rodzaju zabudowy, o ile planowane garaże kontynuują istniejącą funkcję usługową bądź stanowią uzupełnienie funkcji już istniejących.

W analizowanym obszarze występowały obiekty o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi budynkami gospodarczymi oraz budynki o funkcjach usługowych. Stąd przyjęto, że planowana zabudowa 16 garaży godzi w zastany stan rzeczy i nie można jej pogodzić z istniejącymi funkcjami na analizowanym terenie. Planowany zespół zabudowy garażowej nie uzupełnia i nie kontynuuje żadnej z występujących na obszarze analizowanym funkcji. SKO twierdziło, że istniejące i planowane usługi nie są tożsame lub choćby zbliżone. Ich rozbieżny charakter sprawia, że nie zachodzi wymagana prawem kontynuacja funkcji, którą zdaniem SKO należy rozumieć szczegółowo poprzez odwołanie do określonych rodzajów działalności usługowej. Według organów administracyjnych brakowało uzasadnienia do tego, aby zespół zabudowy garażowej kontynuował istniejącą funkcje zabudowy usługowej, a nie można stawiać znaku równości między dwoma rodzajami działalności usługowej. Poprzestanie na ustaleniu, że inne obiekty mają funkcję usługową, w ocenie organu wypaczałoby sens analizy urbanistyczno-architektonicznej, ponieważ praktycznie zawsze można byłoby stwierdzić, że następuje kontynuacja funkcji. Inwestor zaskarżył jednak wskazane rozstrzygnięcie do sądu administracyjnego.

Stanowisko sądu

Sąd przypomniał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków opisanych w artykule 61 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy. W niniejszej sprawie kluczowe znaczenie miał wspomniany warunek, żeby co najmniej jedna działka sąsiednia z terenem inwestycji, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Uwaga!
W niniejszej sprawie kluczowe znaczenie miał wspomniany warunek, żeby co najmniej jedna działka sąsiednia z terenem inwestycji, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, ­linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W pierwszej kolejności Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że w sprawie nie przeprowadzono prawidłowej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Przypomniano, że jest ona prowadzona w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej, które stanowią obowiązkowe załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Celem prawodawcy w formułowaniu tego rodzaju wymogów jest ochrona ładu przestrzennego i powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą. Jednak zgodnie z poglądami sądów administracyjnych działania w tym zakresie nie mogą prowadzić do nadmiernych ograniczeń zabudowy.

Uwaga!
Analiza urbanistyczno-archi...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy