Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

13 grudnia 2019

NR 214 (Grudzień 2019)

Wspólnota może wydzielić na terenie wspólnym miejsca postojowe dla posiadaczy lokali mieszkalnych do ich wyłącznego korzystania

95

Dążenie powoda do przyznania mu identycznych uprawnień jak pozostali współwłaściciele, w sytuacji ograniczonej liczby miejsc parkingowych i faktu, że jego współposiadanie różniło się od rodzaju współposiadania pozostałych członków wspólnoty (posiadanie garażu, a nie lokalu mieszkalnego lub użytkowego), było sprzeczne z art. 5 k.c. art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali*.

W lipcu 2007 roku dla budynku wielorodzinnego wykonano projekt dróg wewnętrznych. Od strony ulicy zaprojektowano miejsca postojowe o wymiarach 5,0 x 2,30 m i jedno dla niepełnosprawnych o wymiarze 3,60 x 5,00 m – razem 10 miejsc. Dojazd do garażu wielostanowiskowego w piwnicach budynku, podjazd do klatek i 3 garaży zapewniał dojazd nr 2 z ulicy.

Powód z żoną umową kupna-sprzedaży z 1 stycznia 2010 roku nabyli własność stanowiącą odrębną nieruchomość, lokal – garaż o powierzchni 18,22 m2, do którego przynależny jest udział we wspólnych częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w działce gruntu, na której posadowiony jest budynek, która to działka i części wspólne objęte są księgą wieczystą dla garażu. Tym samym powód stał się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, posiadając jedynie garaż.

Wspólnota zainstalowała szlaban, aby usprawnić korzystanie z miejsc postojowych

Uchwałą członkowie wspólnoty mieszkaniowej wyrazili zgodę na instalację szlabanu na parkingu, aby usprawnić korzystanie z miejsc postojowych na parkingu poprzez instalację fizycznej bariery dla pojazdów spoza wspólnoty, gdyż posesja położona jest w centrum miasta i parkowały tam osoby niebędące członkami wspólnoty. Na terenie wspólnoty była ograniczona liczba miejsc postojowych, która zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę wynosiła jedno miejsce postojowe na każdy lokal mieszkalny/usługowy. Liczba wyznaczonych miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów na terenie wspólnoty (34) – łącznie z halą garażową (22) oraz garażami (3) była równa liczbie lokali mieszkalnych i usługowych (34 = 30 lokali mieszkalnych + 4 lokale usługowe). Ponadto w tej uchwale, członkowie wspólnoty przyjęli, że jeden pilot do szlabanu miał zostać opłacony ze środków wspólnych, natomiast drugi pilot był dostępny odpłatnie. Limit kluczy na lokal – maks. 2. W powołanej uchwale postanowiono, że piloty przysługują na 30 lokali mieszkalnych i 4 lokale użytkowe od strony ulicy, czyli na jeden lokal przysługują 2 piloty. Uchwała została podjęta w formie zbierania głosów (podpisów).

Dojazd do garaży

Aktualnie od strony ulicy jest dojazd do 3 garaży oraz wejście do klatki schodowej i wjazd do garaży podziemnych. Przed garażami wyłożona jest kostka, podobnie jak cały dojazd. Przed garażami w odległości 9,7 m od drugiego garażu znajdują się 2 blokady ruchome. Klucze do tych blokad posiada zarząd i właściciele garaży, w tym powód. Odległość od blokad do momentu, w którym wysuwają się drzwi garażu wynosi 9 metrów. Jest to teren, gdzie można zaparkować samochód i jest możliwość otwarcia garażu. Parkując przed garażem nie blokuje się dostępu do pozostałych garaży i jest możliwy dojazd. Od strony ulicy wjazd jest zagrodzony szlabanem i jest wydzielonych 9 miejsc parkingowych. Nie ma przejazdu na terenie posesji pomiędzy jedną a drugą ulicą, jest tylko przejście klatką schodową. Właściciele pozostałych dwóch garaży mają klucz do bramki od strony ulicy, z tego względu, że są właścicielami lokali mieszkalnych tej posesji.

Uchwałą członkowie wspólnoty nie wyrazili zgody na wydanie pilota do szlabanu powodowi – właścicielowi jedynie garażu

Stanowisko sądu rejonowego

Powód złożył pozew o wydanie pilota do szlabanu zamykającego wjazd na wspólną posesję od ulicy na teren wspólnoty przy drugiej ulicy. W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostawało, że miejsca parkingowe stanowią część nieruchomości wspólnej. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, każdy z właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową powinien mieć zapewnioną możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób odpowiadający jej społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu. Biorąc pod uwagę, że część nieruchomości wspólnej została przeznaczona na miejsca postojowe, uznać należało, że mogły parkować na niej pojazdy mechaniczne.

Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, powód powinien liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca zbieżne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców, choć działanie wspólnoty nie powinno zbytnio wkraczać w prawa właścicielskie członka wspólnoty, zagwarantowane przepisami kodeksu cywilnego i ustawami szczegółowymi. Nie sposób jednak rozpatrywać interesu właściciela garażu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty.

Wspólnota szczegółowo wyjaśniła motywy, jakimi kierowała się przy ustalaniu kręgu osób, które będą miały klucze do szlabanu od ulicy. Wspólnota chciała przede wszystkim zapewnić dojazd oraz miejsca parkingowe dla osób, które oprócz tych miejsc posiadają również lokale mieszkalne i usługowe w budynku. Liczba miejsc postojowych na terenie wspólnoty była równa liczbie lokali mieszkalnych i usługowych. Zgodnie z przepisem art. 5 Kodeksu cywilnego, nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta 
z ochrony.

ważne!

Dla zastosowania przepisu art. 5 k.c. nie wystarczy tylko niezgodność, ale konieczne jest wystąpienie sprzeczności, polegającej na tym, że danego sposobu wykonywania prawa nie da się zupełnie pogodzić z jego przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego.


W doktrynie prawa cywilnego utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym unormowanie art. 5 k.c. przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. Dlatego też art. 5 k.c. może być stosowany tylko jako szczególny wyjątek. Wykonywanie prawa podmiotowego ograniczone jest wskazanymi w tym przepisie względami teleologicznymi (społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa) oraz aksjologicznymi (zasady współżycia społecznego).

Dla zastosowania przepisu art. 5 k.c. nie wystarczy tylko niezgodność, ale konieczne jest wystąpienie sprzeczności, polegającej na tym, że danego sposobu wykonywania prawa nie da się zupełnie pogodzić z jego przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego.

Aby stwierdzić, że wystąpiło nadużycie prawa, trzeba zrobić analizę zachowania uprawnionego. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa dookreśla w koniecznym stopniu sposób korzystania z prawa podmiotowego, pozwalając innym uczestnikom obrotu prawnego racjonalnie przewidywać aktualny oraz przyszły kształt sytuacji faktycznej i prawnej podmiotu i uwzględnić ją w toku wykonywania swoich praw podmiotowych. Inne postępowanie podmiotu nie jest uważane za wykonywanie prawa i takiemu podmiotowi nie tylko nie przysługuje roszczenie o udzielenie mu ochrony, ale ponadto pojawia się element jego odpowiedzialności za ewentualne skutki postępowania niezgodnego z przeznaczeniem prawa. Zastosowanie art. 5 k.c. powoduje, że podmiotowi prawa nie będą przysługiwały roszczenia względem innych osób.

Zasady współżycia społecznego to nieskodyfikowane powszechne normy postępowania, funkcjonujące aktualnie w społeczeństwie i mające na celu ochronę społecznie akceptowanych wartości (czyli stanów rzeczy) lub dóbr niematerialnych.

Zasady te mają silne zabarwienie aksjologiczne, co powoduje, że są podobne do norm moralnych, mają charakter obiektywny, w czym są podobne do zwyczajów, mają też walor powszechności. Normy etyczne pozostają w zasadniczym związku z zasadami współżycia społecznego.

W omawianej sprawie przede wszystkim należało mieć na uwadze, że jak wynikało z oględzin terenu i garaży przy wspólnocie, przy ulicy nie było przejazdu do garażu powoda od strony ulicy, a jedynie od drugiej ulicy. Dlatego też wspólnota nie wydając kluczy powodowi, nie naruszyła i nie ograniczyła uprawnienia powoda do korzystania z garażu. Gdyby wspólnota wydała powodowi klucze do bramki od strony ulicy i tak nie miałby on nadal realnej możliwości dojechania od tej strony do swojego garażu. Powód nie miał żadnego uzasadnionego interesu prawnego do żądania miejsca parkingowego, dlatego że z natury rzeczy służą one właścicielom lokali mieszkalnych i użytkowych, a powód posiada garaż, który służy w istocie do przechowywania w nim pojazdu. Nie prowadził w nim działalności gospodarczej.

Podczas wizji ustalono, że powód może swobodnie zaparkować przed własnym garażem, nie blokując wjazdu właścicielom garaży sąsiednich, ma zatem zapewnione miejsce do postoju, jak pozostali członkowie wspólnoty. Dodatkowo nie bez znaczenia był fakt, że miejsce postoju przed garażem powoda i wjazd do garażu zabezpieczone zostało blokadą, aby uniemożliwić zastawianie wjazdu przez osoby postronne.

W tej sytuacji domaganie się przez powoda jeszcze miejsca parkingowego od ulicy – w okoliczności i tak ograniczonej liczby tych miejsc – stanowiłoby nadużycie prawa podmiotowego.

Należało rozważyć interesy całej wspólnoty. Skoro jest mniej miejsc do parkowania niż współwłaścicieli (poza tym każdy z nich ma prawo posiadać więcej niż jeden samochód), to wspólnota miała prawo zagwarantować miejsca w sposób zgodny z przeznaczeniem parkingu i zdrowym rozsądkiem – ustrzec się przed parkowaniem osób postronnych przez zamontowanie szlabanu (od strony lokali mieszkalnych) i montaż blokad od strony garaży (w tym garażu powoda).

Uwaga!

Należało rozważyć interesy całej wspólnoty. Skoro jest mniej miejsc do parkowania niż współwłaścicieli (poza tym każdy z nich ma prawo posiadać więcej niż jeden samochód), to wspólnota miała prawo zagwarantować miejsca w sposób zgodny z przeznaczeniem parkingu i zdrowym rozsądkiem – ustrzec się przed parkowaniem osób postronnych przez zamontowanie szlabanu (od strony lokali mieszkalnych) i montaż blokad od strony garaży (w tym garażu powoda).


Na marginesie podnieść należało, że również właściciele garaży podziemnych nie mieli zagwarantowanych miejsc postojowych, co świadczyło o racjonalnym zachowaniu wspólnoty, jako całości, a nie dążeniu do dyskryminacji jedynie powoda. Było to w ocenie sądu rozwiązanie rozsądne i zgodne z przeznaczeniem rzeczy. Wprawdzie art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przewiduje prawo właściciela do współkorzystania z nieruchomości, ale 

zgodnie z jej przeznaczeniem, przy czym ust. 1 tego przepisu przewiduje, że uchwała współwłaścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Przy zachowaniu wynikającego z art. 140 Kodeksu cywilnego prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim samym zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z inn...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy