Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

14 lutego 2019

NR 204 (Luty 2019)

Wykluczenie członka spółdzielni – co bada sąd w postępowaniu o uchylenie uchwały?

0 162

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 lutego 2018 roku (sygn. akt: VI ACa 1402/16) sądy zajmowały się analizą uchwały wykluczającej z członkostwa w spółdzielni. Warto odnotować stanowisko sądu, w którym udzielił on odpowiedzi na pytania: jakie elementy w takim postępowaniu sąd powinien brać pod uwagę oraz jaki jest zakres kontroli sądowej tego typu uchwał?

 

Podstawy wykluczenia – zapisy statutu spółdzielni mieszkaniowej

W treści zaskarżonej uchwały wskazano, że powódka zostaje pozbawiona członkostwa w spółdzielni na podstawie zapisów statutu spółdzielni mieszkaniowej, ponieważ w momencie podejmowania uchwały posiadała w stosunku do spółdzielni zadłużenie w kwocie przekraczającej wysokość sześciomiesięcznych opłat za zajmowany lokal i pomimo monitów oraz zawiadomień powódka nie wypełniła zobowiązań 
­finansowych wobec spółdzielni. Jako kolejny powód wykluczenia wskazano, że powódka uporczywie narusza postanowienia statutu, regulaminu i innych uchwał organów spółdzielni, poprzez notoryczne niestosowanie się do obowiązku udostępniania lokalu w celu dokonania przewidzianych prawem cyklicznych obowiązkowych przeglądów instalacji.

Wskazany zapis statutu wskazywał, że członek spółdzielni może być wykluczony, kiedy to z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami współżycia społecznego. W szczególności wskazano, że okolicznością taką są sytuacje, kiedy członek spółdzielni uporczywie narusza postanowienia statutu, regulaminu i innych uchwał, a w szczególności uporczywie uchyla się od zobowiązań finansowych wobec spółdzielni, będąc w zwłoce z zapłatą przez więcej niż 6 miesięcy.

UWAGA!

Wskazany zapis statutu wskazywał, że członek spółdzielni może być wykluczony, kiedy to z jego winy dalsze pozostawanie w spółdzielni nie da się pogodzić z postanowieniami statutu lub zasadami współżycia społecznego. 


Zasady regulaminu porządku domowego i użytkowania lokali

W spółdzielni mieszkaniowej przyjęto regulamin porządku domowego i użytkowania lokali mieszkalnych, który wskazywał na szereg obowiązków jej członków i zakres tych obowiązków był przedmiotem analizy sądu pierwszej instancji. Sąd wskazywał, że członek spółdzielni zobowiązany jest: podać dane kontaktowe osoby opiekującej się lokalem w razie wyjazdu lub czasowej nieobecności, dbać o budynek i jego otoczenie oraz chronić je przed dewastacją, udostępniać lokal służbom w obecności przedstawiciela zarządu spółdzielni, jeżeli jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji lub remontu urządzeń wspólnych, a takie utrzymywać zamieszkiwany przez siebie lokal oraz inne pomieszczenia przez siebie użytkowane w należytym stanie technicznym i sanitarnym. Statut przewidywał również, że jeżeli członek spółdzielni trzyma w lokalu zwierzęta, to nie mogą one powodować zagrożenia życia lub zdrowia ani zakłócać spokoju. Posiadając w lokalu zwierzęta, członek spółdzielni zobowiązany jest również do przestrzegania przepisów sanitarno-epidemiologicznych. Członkowie spółdzielni, właściciele lokali lub/i najemcy zamieszkujący w danych lokalach, zobowiązani są ponadto do współdziałania z zarządem w utrzymaniu budynków i ich otoczenia w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym oraz do stwarzania warunków zapewniających mieszkańcom budynku zgodne współżycie.

ważne!

Członek spółdzielni zobowiązany jest: podać dane kontaktowe osoby opiekującej się lokalem w razie wyjazdu lub czasowej nieobecności, dbać o budynek i jego otoczenie oraz chronić je przed dewastacją, udostępniać lokal służbom w obecności przedstawiciela zarządu spółdzielni, jeżeli jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji lub remontu urządzeń wspólnych, a także utrzymywać zamieszkiwany przez siebie lokal oraz inne pomieszczenia przez siebie użytkowane w należytym stanie technicznym i sanitarnym. 


Wskazując na powyższe obowiązki, regulamin stwierdza również, że w razie uporczywego jego naruszania przez właściciela lokalu lub osoby reprezentującą jego prawa zarząd uprawniony jest wystąpić do rady nadzorczej spółdzielni o pozbawienie członkostwa w spółdzielni w trybie wykluczenia przewidzianego statutem. W niniejszej sprawie właśnie to miało miejsce.

UWAGA!

W razie uporczywego naruszania zasad określonych regulaminem przez właściciela lokalu lub osoby reprezentującą jego prawa zarząd uprawniony jest wystąpić do rady nadzorczej spółdzielni o pozbawienie członkostwa w spółdzielni w trybie wykluczenia przewidzianego statutem.


Argumenty powódki

Zaskarżając uchwałę, powódka w treści pozwu zakwestionowała fakt zalegania w uiszczaniu opłat. Wskazywała również, że nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu od lat i dlatego nie ma możliwości jego udostępniania. Niezależnie od tego, brak było też skutecznych powiadomień przez spółdzielnię o konieczności udostępnienia lokalu, a co więcej – w jej ocenie – nie miała obowiązku jego udostępnienia, skoro lokal jest jej odrębną własnością.

Zarzuty stawiane przez spółdzielnię

W odpowiedzi na pozew spółdzielnia rozwinęła katalog zarzutów stawianych powódce. Wskazano na przetrzymywanie w lokalu zwierząt, nieutrzymywanie należytego porządku, doprowadzenie do dewastacji mieszkania, zaniedbania wpływające na sąsiednie lokale, obecność w mieszkaniu fekaliów zwierzęcych, zagnieżdżenie się insektów oraz liczne skargi mieszkańców, w tym skargi na agresywne zachowania powódki. Skala zaniedbań powódki spowodowała, że dochodzący z mieszkania odór dało się odczuć w lokalach sąsiednich, a stan lokalu powodował zagrożenie sanitarno-epidemiologiczne. Dodatkowo podkreślono, tak jak w treści zaskarżonej uchwały, że powódka uniemożliwia przeprowadzenie kontroli stanu technicznego lokalu i urządzeń w nim się znajdujących. Uniemożliwia też przeprowadzenie przez spółdzielnię dezynsekcji. Powódka nie wpuszczała do lokalu nikogo: ani przedstawicieli pozwanej spółdzielni, ani służb mundurowych, ani przedstawicieli instytucji sanitarnych, którzy interweniowali na wniosek spółdzielni. Mimo opłakanego stanu lokalu brak było kontaktu pozwanej z władzami i pracownikami spółdzielni. Na zakończenie dodano, że oprócz wskazanych zaniedbań powódka zalegała z opłatami na rzecz spółdzielni.

Jak ustalono w toku postępowania, powódka była członkiem spółdzielni od marca 1970 roku, a od 2010 roku lokal stanowił jej odrębną własność. Skargi na sposób gospodarowania lokalem napływały do spółdzielni od wielu lat. Mieszkańcy skarżyli się w szczególności na przetrzymywanie w lokalu kotów i psów, brak zachowania podstawowych warunków czystości i wydobywający się z lokalu fetor, zagnieżdżenie insektów czy wyciekanie wody. Skargi dotyczyły też agresywnej postawy powódki. W czasie prowadzonego postępowania powódka nie zamieszkiwała już w przedmiotowym lokalu, ale mieszkała u córki, która opiekuje się jej mieszkaniem. Kilka razy w tygodniu pojawia się w nim, aby dokarmić pozostawione bez opieki zwierzęta. Na podstawie zeznań świadków i uzyskanego przez jednego z nich nagrania ustalono, że lokal powódki był zaniedbany, bardzo zanieczyszczony, dochodził z niego fetor odczuwalny na kilku sąsiednich piętrach. Z lokalu wychodziły też prusaki i inne insekty, które rozprzestrzeniały się na klatkę schodową i sąsiednie mieszkania. Stan sanitarny lokalu budził obawy innych mieszkańców budynku, powodował wyprowadzki, a zawiadamiana policja, służby ochrony zwierząt i inspekcja sanitarna nie były w stanie zażegnać zaistniałej sytuacji. Z uwagi na zagrożenie epidemiologiczne, co trzy miesiące lub częściej, spółdzielnia dokonywała dezynsekcji klatki schodowej w okolicy mieszkania powódki i oprysków drzwi zewnętrznych jej mieszkania.

Poza relacjami świadków, zeznaniami prezesa spółdzielni i nagraniem, w sprawie przedstawiono również korespondencję skierowaną do powódki, na którą składały się liczne wezwania i zawiadomienia do podjęcia działań, jak również udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia kontroli i podobnych czynności, w szczególności wykonania przeglądu instalacji gazowej i kominowej. Pisma pozostawały jednak bez odpowiedzi. Odmienne od zeznań świadków i stanowiska spółdzielni zeznania powódki uznane zostały przez sąd za nieprawdopodobne z uwagi na stwierdzone u niej w toku przesłuchania problemy z pamięcią, rozumieniem pytań, a dodatkowo stawianiem przez powódkę nieprawdopodobnych zarzutów, że pracownicy spółdzielni samowolnie wchodzili do jej mieszkania, w tym również przez okno oraz wpuszczali tam koty.

Wyrok sądu I instancji

Sąd I instancji stwierdził, że postępowanie dowodowe potwierdziło zarzuty kierowane w stosunku do powódki. Nie stosowała się ona do regulaminu porządku domowego i statutu. Szczególnie niebezpieczne w ocenie sądu było uniemożliwienie dokonywania przeglądów instalacji gazowej i kominowej przez właściwe służby. Narażało to pozostałych mieszkańców bloku na niebezpieczeństwo utraty życia i mienia. W ocenie sądu niedbanie o właściwy stan sanitarny i techniczny lokalu, spowodowanie zagrożenia epidemiologicznego, powodowanie uciążliwości dla sąsiadów, brak współpracy i współdziałania z zarządem w celu utrzymania odpowiedniego stanu budynku oraz agresywne zachowania i brak woli zgodnego współżycia z członkami spółdzielni stanowiły przejaw...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy