Fundusz remontowy a opłaty eksploatacyjne
Spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek tworzenia funduszu remontowego. Powinność ta wynika wprost z treści art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz remontowy dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, a także osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu niebędących członkami spółdzielni.
Ile wynosi fundusz remontowy?
Spółdzielnia, ustalając wysokość odpisów na fundusz remontowy, powinna powiązać wysokość tych odpisów z przewidywanymi, realnie obliczonymi, kosztami zaplanowanego na określony termin remontu konkretnego budynku lub lokalu1. Niezależnie od powyższego rzeczą zupełnie naturalną jest to, że fundusz ten może jednak wykazać nadpłatę środków lub niedopłatę, co zresztą w praktyce często się zdarza.
Z drugiej strony członkowie spółdzielni, jak również osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują własnościowe prawa do lokali i będące właścicielami lokali, mają obowiązek uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni w sposób wskazany w treści przepisu art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten dotyczy lokali, a więc wszystkich lokali w zasobach – tak mieszkalnych, jak i użytkowych.
Czym są opłaty eksploatacyjne?
Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia opłat eksploatacyjnych. W literaturze przyjmuje się, że jest to całokształt płatności związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali członkowskich, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Do kosztów eksploatacji zalicza się:
- koszty administracji ogólnej spółdzielni (wydatki płacowe dla zatrudnionych przez spółdzielnię i świadczenia socjalne dla nich, utrzymanie biura i personelu),
- wydatki związane z podatkiem od nieruchomości,
- opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i dzierżawy,
- utrzymanie czystości w poszczególnych budynkach i na terenach wspólnego użytku2.
Z kolei koszty utrzymania to konserwacja, nadzór techniczny, a także koszty napraw oraz remontów. Opłaty eksploatacyjne i opłaty na fundusz remontowy to jednak zupełnie odrębne opłaty.
Obowiązki spółdzielni w zakresie obu rodzajów opłat
W art. 6 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nałożono na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego. Niestety, odrębne prowadzenie ewidencji dla funduszu remontowego i eksploatacyjnego nie zawsze i nie dla każdego podmiotu było tak oczywiste. Dopiero pod koniec 2023 r. Sąd Najwyższy wyraźnie wypowiedział się w tym zakresie, przy okazji badania dopuszczalności potrącenia, wskazując na odrębny charakter opłat wnoszonych na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz opłat świadczonych na fundusz remontowy3. W uzasadnieniu sąd podkreślił, że opłaty na eksploatację i utrzymanie nieruchomości nie obejmują świadczeń na rzecz obligatoryjnego ustawowego funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych. Znane mi są sytuacje, w których wydatki na remonty oraz eksploatację i utrzymanie nieruchomości ewidencjonowane były łącznie i przy wyodrębnianiu wspólnoty spółdzielnia błędnie zakładała możliwość jednoczesnego dochodzenia rozliczenia zarówno opłat z funduszu remontowego, jak i opłat eksploatacyjnych.
Obowiązek rozliczenia funduszu remontowego
W art. 241 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazano, że z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, o którym mowa w art. 6 ust. 3, w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy, według stanu na dzień ustania członkostwa. Z kolei ust. 5 stanowi, że spółdzielnia mieszkaniowa w sytuacjach, o których mowa w ust. 1 lub w art. 26, niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości.
Co bardzo ważne, spółdzielnia ma zawsze obowiązek rozliczenia się z właścicielami ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Obowiązek ten nie zależy od tego, czy spółdzielnia, sprawując zarząd, wykonywała jakiekolwiek remonty czy nie, jak również od tego, z jakich przyczyn tych remontów nie wykonała. Przepis nie wiąże bowiem rozliczeń z wykorzystaniem choćby w najmniejszym stopniu środków funduszu. Mówiąc inaczej, środki na nim zgromadzone mogą być nienaruszone bądź w części rzeczywiście przeznaczone na remont budynku, a obowiązek ich rozliczenia w obu wypadkach ciążył będzie na spółdzielni. Przy rozliczeniu uwzględnia się także nakłady poczynione na remonty nieruchomości, w tym zaciągnięte na ten cel i niespłacone kredyty. Oczywiście zobowiązania te muszą dotyczyć nieruchomości, której dotyczy rozliczenie. Rozliczenie to może ujawnić nadpłatę, jak i niedopłatę. W wypadku powstania na funduszu remontowym nadpłaty, czyli różnicy między kwotą wniesioną przez właściciela lokalu a kwotą stanowiącą sumę nakładów poniesionych przez spółdzielnię, spółdzielnia zobowiązana jest do jej zwrotu. W wypadku powstania niedopłaty ze strony właściciela lokalu spółdzielnia zachowuje prawo do domagania się od niego zapłaty.
Charakter i celowość funduszu remontowego w spółdzielniach
Podkreślenia wymaga, że fundusz remontowy powstaje z wpłat o charakterze celowym. W tej części nie jest majątkiem wypracowywanym przez spółdzielnię mieszkaniową. Nie znaczy to, że nie może być on zasilany w inny sposób, szczególnie z wpłat z zysku spółdzielni, środków pozyskiwanych z funduszy europejskich czy innych źródeł. Szeroko na temat charakteru funduszu remontowego wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r.4, wskazując, że „obowiązek zarządu spółdzielni prowadzenia ewidencji wpłat i wydatków dotyczących danej nieruchomości świadczy także o ich zindywidualizowanym charakterze. Choć całym zasobem funduszu dysponuje spółdzielnia, realizując harmonogram prac przyjęty przez walne zgromadzenie, to nie wyłącza to jednak możliwości rozliczenia wpłat posiadaczy lokali danej nieruchomości z nakładami spółdzielni poniesionymi na tę nieruchomość. Brak możliwości ich rozliczenia i ewentualnego zwrotu przez spółdzielnię występującym członkom stanowi nieproporcjonalne naruszenie prawa własności, nieuzasadnione innymi wartościami konstytucyjnymi. W szczególności dotyka ono tych członków spółdzielni, którzy występują z niej w celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, a nieruchomość przez nich zamieszkana nie była remontowana, mimo zgromadzenia przez nich znacznych środków w funduszu remontowym”. W wyniku powyższego wyroku ustawodawca wprowadził regulację art. 241 do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Rozliczenie funduszu remontowego przy wyodrębnieniu wspólnoty mieszkaniowej
W wypadku wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnia musi rozliczyć jedynie fundusz remontowy, a nie wydatki na eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych, ponieważ te rozliczenia powinny następować na bieżąco. Warto podkreślić, że zgodnie z brzmieniem art. 4 ust. 64 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat. Dowodzi to, że wysokość opłat powinna być tak skalkulowana, aby zachowana była równowaga między kosztami i przychodami, przy czym chodzi tu o poniesione koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją nieruchomości, ale w części przypadającej na dany lokal.
Z wyrażonej w art. 6 ust. 1 ustawy zasady tzw. bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowej wynika, że w spółdzielni nie występują pojęcia zysku ani nadwyżki bilansowej. Niemniej jednak jeżeli wysokość opłat nie została prawidłowo skalkulowana, to spółdzielnia musi reagować na bieżąco. Nie może czekać z żądaniem rozliczenia do czasu wyodrębnienia wspólnoty czy też z tym dniem nie powstaje prawo do żądania niedopłaty. Artykuł 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy bowiem tylko funduszu remontowego, co wynika wprost z tego przepisu. Tak więc nie można stosować zasad tym przepisem wprowadzonych do rozliczenia opłat z funduszu eksploatacyjnego. Oznacza to, że spółdzielnia nie ma możliwości dochodzenia roszczeń w zakresie niedoborów w zakresie opłat eksploatacyjnych i kosztów otrzymania nieruchomości od byłych już członków spółdzielni. Takie stanowisko prezentuje również judykatura, podkreślając, że z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że niedobory powinny być rozliczane jedynie w następnym roku kalendarzowym5. Jeżeli spółdzielnia w tym czasie tego nie zrobiła, po wyodrębnieniu wspólnoty nie jest to już możliwe.
Reasumując, fundusze remontowe i eksploatacyjne nie podlegają łączeniu. Fundusz eksploatacyjny nie podlega rozliczeniu na zasadach przewidzianych w art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Przypisy
POLECAMY
- Zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1991 r. (sygn. akt: III CZP 127/91, OSNC 1992, nr 6, poz. 105).
- L. Myczkowski, Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Zielona Góra 2001, s. 38.
- Zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2023 r. (sygn. akt: III CZP 9/23).
- Wyrok w sprawie K 60/13.
- Zob. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 26 października 2022 r. (sygn. akt: XXVII Ca 530/22).
