Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , Administrowanie

25 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Wypowiedzenie umowy firmie administrującej – studium przypadku

70

Wspólnota złożyła wypowiedzenie firmie administrującej. Okres wypowiedzenia w umowie to 3 miesiące. Firma nie zgodziła się wcześniej rozwiązać umowy, a potem nie wykonywała żadnych przelewów. Czy w zaistniałej sytuacji Wspólnota, pomimo złożenia wypowiedzenia 3-miesięcznego, może złożyć wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, a jako powód podać niewywiązywanie się firmy z jej obowiązków?

Co do zasady, do upływu okresu wypowiedzenia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, administrator zobowiązany jest wykonywać wszystkie swoje obowiązki w sposób i w terminie wskazanym w umowie, chyba, że:

POLECAMY

  • strony umowy inaczej postanowiły (np. w pisemnym porozumieniu stron o rozwiązaniu umowy) lub też,
  • wspólnota (jako zleceniodawca) zwolniła administratora od wykonywania niektórych z jego obowiązków wraz z wypowiedzeniem umowy.

Naruszenie warunków umowy

Jeżeli żadna z powyższych okoliczności nie nastąpiła, to odpowiedzialność administratora za naruszenie obowiązków umownych należy rozpatrywać z uwzględnieniem art. 471 ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którym: „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.” Dodatkowo, w razie zastrzeżenia w umowie kar umownych na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonywania umowy, istnieje podstawa do skorzystania przez wspólnotę z takiej formy reakcji na dostrzeżone uchybienia postanowieniom umownym przez podmiot administrujący.

Wypowiedzenie umowy

Jednocześnie, mając na uwadze, iż umowę o administrowanie nieruchomością wspólną należy traktować jako umowę o świadczenie usług administracyjno-zarządczych, do umowy tej w oparciu o art. 750 k.c. zastosowanie powinny znaleźć odpowiednio przepisy o zleceniu. Z uwzględnieniem powyższego, do umowy tej znajduje zastosowanie również art. 746 § 3 k.c., który zakazuje zrzeczenia się z góry prawa do wypowiedzenia zawartej umowy z ważnych powodów. Przepis ten ma przy tym charakter semiimperatywny. Jednocześnie jednak, strony mogą – w drodze swobody umów – uregulować w sposób odmienny zasadę wyrażoną w art. 746 §1 i 2 k.c., przewidującą z kolei dopuszczalność wypowiedzenia zlecenia w każdym czasie. Strony mogą zatem samodzielnie określić w umowie przesłanki oraz termin wypowiedzenia (vide: wyrok SN z 11.9.2002 r., V CKN 1152/00; wyrok SA w Krakowie z 31.5.2016 r., I A Ca 235/16), z tym jedynie zastrzeżeniem, że nie może to prowadzić do zrzeczenia się w ogóle uprawnienia do wypowiedzenia stosunku zlecenia z ważnych powodów – o czym stanowi właśnie powołany już wyżej art. 746 §3 KC. Zawarta w wymienionym przepisie norma prawna ma charakter bezwzględnie obowiązujący jedynie więc w tym sensie, że postanowienia wyłączające uprawnienie którejkolwiek ze stron do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów kwalifikowane są jako nieważne. Gdy chodzi jednak o dopuszczalność ograniczenia wspomnianego uprawnienia przez uzgodnienie okresu wypowiedzenia, który ma zastosowanie także do wypowiedzenia „z ważnych powodów”, opartego na normie art. 746 §3 k.c., w orzecznictwie wydaje się przeważać pogląd akceptujący skuteczność tego rodzaju ograniczenia (vide: wyrok SN z 15.10.2014 r., V CSK 684 13; wyrok SN z 20.4.2004 r., V CK 433/03).

Konkludując, jeżeli więc strony ograniczyły możliwość wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron np. do zamkniętego katalogu przyczyn i uzgodniły również w umowie określony tryb i termin wypowiedzenia, to ocena skuteczności złożonego Oświadczenia o wypowiedzeniu uzależniona jest od ustalenia, czy wypowiedzenia dokonano z przyczyn w umowie określonych i z zachowaniem umownych reguł wypowiedzenia. Obowiązuje wówczas zatem okres wypowiedzenia określony w umowie i z przyczyny wypowiedzenia w niej wskazanej.

Wobec zaś powyższego, złożenie przez jedną ze stron Oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z naruszeniem postanowień tej umowy należałoby uznać za bezskuteczne. A skoro tak, to bez znaczenia byłoby wobec tego dążenie do ustalenia, że wskazane w oświadczeniu o wypowiedzeniu powody wypowiedzenia były powodami ważnymi w rozumieniu zawartej przez strony umowy oraz czy rzeczywiście zaistniały, a tym samym że uprawniały do natychmiastowego rozwiązania umowy w rozumieniu art. 746 §1 k.c.

Podsumowanie

Jeżeli zaś umowa o administrowanie nie zawierała katalogu „ważnych powodów” rozwiązania umowy, uznać należy, iż dopuszczalne będzie wypowiedzenie umowy przez zlecającego z ważnych powodów również w trybie natychmiastowym (art. 746 k.c.), przy czym – co należy podkreślić, istnienie „ważnych powodów” w razie sporu stron, będzie podlegało ostatecznie ocenie sądu rozstrzygającego sprawę. W razie zaś uznania, iż brak było powodu do rozwiązania natychmiastowego umowy lub podany powód nie miał charakteru „ważnego powodu”, skutkować może z kolei obowiązkiem naprawienia przez wspólnotę szkody, jaką podmiot administrujący poniósł na skutek wypowiedzenia umowy bez ważnego powodu (np. w wysokości wynagrodzenia, jakie administrator otrzymałby, gdyby umowa rozwiązana została z zachowaniem umownego okresu wypowiedzenia, za czas do upływu tego okresu).
 

Przypisy