Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

22 października 2019

NR 212 (Październik 2019)

Zaskarżenie uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali – na przykładzie uchwały SN

0 18

W uchwale z 8 marca 2019 r.1 Sąd Najwyższy rozstrzygnął ostatecznie, że uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali – mimo różnych zapatrywań w tym względzie przedstawianych dotychczas zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie – może być zaskarżona z powodu jej niezgodności z prawem tylko i wyłącznie na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Poniżej omówiono przesłanki, na których oparte zostało powyższe zapatrywanie.

Stan faktyczny. Postępowanie przed sądem I instancji

Właścicielka lokalu spółdzielczego wystąpiła z pozwem o stwierdzenie nieważności uchwały podjętej przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali oraz warunków, na których nastąpi zawarcie umowy o wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego. Stosownie bowiem do art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych2, określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
 

Uwaga

Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.


Na wypadek nieuwzględnienia powyższego roszczenia, wniesiono o uchylenie zaskarżonej uchwały. W uzasadnieniu wniesionego żądania powódka powołała się na sprzeczność przedmiotowej uchwały z prawem, zasadami współżycia społecznego, jak też okoliczność, jakoby zaskarżona uchwała miała zmierzać do obejścia prawa, gdyż ograniczała się ona tylko do jednej z działek gruntu, nie określając zarazem udziałów przypadających w pozostałych działkach składających się na nieruchomość pozwanej spółdzielni.

W toku postępowania, toczącego się w I instancji przed Sądem Okręgowym, ustalono, iż powódka nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do posiadanego lokalu mieszkalnego pozostającego w zasobach pozwanej spółdzielni na podstawie umowy darowizny zawartej z jej babcią. Jednocześnie jak dowiedziono, poprzedniczce prawnej powódki zaskarżona uchwała została doręczona na ok. 2 lata przed datą dokonania darowizny. Mimo zaskarżenia przedmiotowej uchwały przez babcię powódki z zachowaniem terminu wskazanego w art. 43 ust. 5 u.s.m., powództwo to zostało prawomocnie oddalone.

Przypomnieć należałoby bowiem w tym miejscu, iż zgodnie z powołanym wyżej przepisem, osoby których dotyczy projektowana przez zarząd spółdzielni uchwała w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali oraz warunków, na których nastąpi zawarcie umowy o wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego, jak też którym – zgodnie z przepisami u.s.m. – przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali, mogą, w terminie 30 dni od dnia doręczenia im przedmiotowej uchwały, zaskarżyć ją do sądu z powodu jej:

  • niezgodności z prawem lub
  • jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny, lub
  • jeśli uchwała ta narusza ich uprawnienia.
     

Uwaga

Przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały nie może być niepodjęcie przez osoby zainteresowane wysłanych przez zarząd spółdzielni powiadomień o terminie i miejscu wyłożenia projektów uchwał do wglądu lub wyników rozpatrzenia zgłoszonych wniosków o korektę uchwały.


Przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały nie może być przy tym niepodjęcie przez osoby zainteresowane wysłanych przez zarząd spółdzielni powiadomień o terminie i miejscu wyłożenia projektów uchwał do wglądu lub wyników rozpatrzenia zgłoszonych wniosków o korektę uchwały. Aktualny katalog trzech przesłanek zaskarżenia przedmiotowej uchwały został przy tym wprowadzony do u.s.m. przepisami ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw3. Zgodnie bowiem z pierwotnym brzmieniem omawianego przepisu, uchwałę zarządu można było początkowo zaskarżyć do sądu z powodu jej niezgodności z prawem bądź wówczas, gdy rażąco naruszała ona interesy osób wnoszących powództwo. Z oczywistych względów wśród przesłanek tych brak jest (tak obecnie, jak i poprzednio) przesłanki naruszenia statutu spółdzielni mieszkaniowej. Treść uchwały zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali i tryb jej podjęcia regulują bowiem wprost przepisy ustawowe, nie zaś statut spółdzielni.

Komentowany przepis art. 43 ust. 5 u.s.m. reguluje zatem środek prawny pozwalający na realizację w procesie cywilnym sankcji nieważności w sposób odpowiadający charakterowi nieważności względnej, czyli nieważności stwierdzanej wyłącznie w toku szczególnego powództwa, w wyniku którego wydawany jest wyrok realizujący sankcję unieważnialności zaskarżonej uchwały4. Posłużenie się przez ustawodawcę w tym zakresie sankcją nieważności względnej oznacza z kolei, że zaskarżona uchwała jest prawnie skuteczna i podlega wykonaniu do czasu prawomocnego jej wzruszenia w postępowaniu sądowym.

Wyrok

W wyniku rozpoznania omawianej sprawy sąd I instancji wyrokiem oddalił powództwo, podnosząc, iż – po upływie terminu wskazanego w art. 43 ust. 5 u.s.m. – nie jest możliwe domaganie się stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały także na podstawie art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego5, przewidującego, iż: „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny” oraz w związku z art. 58 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny6, odnoszącym się do nieważności czynności prawnej na skutek jej sprzeczności z prawem, zasadami współżycia społecznego, bądź też zmierzania do obejścia prawa.

Postępowanie przed sądem II instancji. Zagadnienie prawne

W toku postępowania toczącego się – na skutek apelacji wniesionej przez powódkę – przed Sądem Apelacyjnym jako sądem II instancji sąd ten powziął poważne wątpliwości prawne, którym dał wyraz w postawionym, do rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego, pytaniu prawnym:

„Czy po upływie terminu z art. 43 ust. 5 u.s.m. możliwe jest ustalenie przez sąd nieważności uchwały podjętej w trybie art. 43 ust. 3 u.s.m. na podstawie art. 189 k.p.c.?”.

Zgodnie bowiem z art. 390 § 1 k.p.c., jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając jednocześnie rozpoznanie sprawy.

Uchwała Sądu Najwyższego

Przyjmując sprawę do rozstrzygnięcia, Sąd Najwyższy dostrzegł, iż wyrażone przez sąd II instancji wątpliwości koncentrowały się wokół zagadnienia, czy de lege lata dopuszczalne jest żądanie stwierdzenia nieważności uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej określającej przedmiot odrębnej własności lokali przez wniesienie powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. Dalej zaś, czy z takim powództwem może wystąpić w dowolnym czasie każda osoba, która twierdzi, że ma w tym interes prawny, czy też tryb przewidziany w art. 43 ust. 5 u.s.m. stanowi wyłączny instrument skutecznego zakwestionowania uchwały z powodu jej sprzeczności z prawem, a zatem że zarówno:

  • brak legitymacji wywodzonej z art. 43 ust. 1 u.s.m., stanowiącego, że projekty przedmiotowej uchwały zarząd spółdzielni wykłada na co najmniej 14 dni do wglądu w lokalu siedziby spółdzielni, po pisemnym – wysłanym z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem – imiennym powiadomieniu o terminie i miejscu wyłożenia projektów uchwał do wglądu tych osób, których te projekty uchwał dotyczą i którym, zgodnie z przepisami u.s.m. przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali; bądź
  • upływ 30-dniowego terminu liczonego od dnia doręczenia projektu uchwały osobie uprawnionej;
    – wyłączają możliwość domagania się stwierdzenia nieważności uchwały zarządu spółdzielni mieszkaniowej na podstawie z kolei art. 189 k.p.c.

Jak zauważył dalej Sąd Najwyższy, stosownie do art. 42 ust. 1 i 2 u.s.m., w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości, spółdzielnia mieszkaniowa określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości. Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni, sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Projekty uchwał, o których mowa w art. 42 ust. 2 u.s.m., zarząd spółdzielni zobowiązany jest z kolei wyłożyć do wglądu w lokalu siedziby spółdzielni, po uprzednim pisemnym powiadomieniu zainteresowanych osób o terminie i miejscu ich wyłożenia. Sposób zaskarżenia takich uchwał normuje regulacja zawarta w art. 43 ust. 5 u.s.m., przewidując, że uchwała podlega zaskarżeniu w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia z powodu jej niezgodności z prawem lub gdy narusza ona interes prawny lub uprawnienia osób, do których odnosi się art. 43 ust. 1 u.s.m. Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 6 u.s.m., przedmiotowa uchwała uwzględniająca ewentualne korekty zgłoszone przez osoby uprawnione i zaakceptowane przez zarząd spółdzielni, wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, chyba że zostanie zaskarżona do sądu w trybie powołanego już wyżej art. 43 ust. 5 u.s.m.
 

Ważne

Uchwała podlega zaskarżeniu w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia z powodu jej niezgodności z prawem lub gdy narusza ona interes prawny lub uprawnienia osób, do których odnosi się art. 43 ust. 1 u.s.m.


Sąd Najwyższy zwrócił przy tym uwagę, że w dotychczasowy...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy