Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 maja 2019

NR 208 (Maj 2019)

Zbycie komórki lokatorskiej – dopuszczalność i procedura

0 111

W prowadzonym postępowaniu wieczystoksięgowym sąd drugiej instancji powziął wątpliwość i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, w wyniku którego Sąd Najwyższy 15 listopada 2018 roku (sygn. akt: III CZP 52/18) wydał uchwałę w kwestii możliwości i trybu sprzedaży pomieszczeń przynależnych, w tym konkretnym przypadku – komórek lokatorskich.

Postępowanie, w ramach którego powstała wspominania wątpliwość, wszczęte zostało wnioskiem wieczystoksięgowym, który był następstwem transakcji obejmującej sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z jedną ze znajdujących się w obrębie nieruchomości komórek lokatorskich, która wcześniej nie była pomieszczeniem przynależnym do lokalu stanowiącego przedmiot sprzedaży. Wraz z nabywanym lokalem mieszkalnym (pow. 66,95 m2) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 2763/1000000, a z komórką lokatorską (pow. 3,3 m2) udział 136/1000000.

W rezultacie wniosek obejmował swoim zakresem następujące żądania wpisów w księdze wieczystej:

  • wpis w dziale I-O księgi wieczystej przynależnej komórki lokatorskiej i zmiany powierzchni,
  • wpis w dziale I-Sp księgi wieczystej zmiany udziału w nieruchomości wspólnej (2899/1000000),
  • wpis w dziale II księgi wieczystej prawa własności na rzecz wnioskodawczyni,
  • wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej oraz podziału do korzystania w dziale III tej księgi.

Postępowanie wieczystoksięgowe

Zgodnie z regułami postępowań wieczystoksięgowych, podstawą ustaleń sądu jest treść wniosku i dołączonych do niego dokumentów oraz treść przedmiotowych ksiąg wieczystych. Ponadto, aby przeciwdziałać dokonywaniu wpisów sprzecznych ze stanem rzeczywistym, kontroli sądu podlega również skuteczność czynności prawnej, której wynikiem ma być wpis w księdze wieczystej. Przeprowadzając wskazaną analizę, referendarz sądowy oraz sąd rejonowy rozpoznający skargę na orzeczenie referendarza odmówiły dokonania wnioskowanego wpisu i oddaliły wniosek w zakresie wpisu do działu I-O.

Wątpliwości w czasie rozpoznawania apelacji

W trakcie rozpoznawania apelacji i prowadzonej analizy sąd okręgowy stwierdził, wbrew zdaniu sądu rejonowego, że przedmiotem sprzedaży nie była część nieruchomości wspólnej, ale tzw. pomieszczenia przynależnego do lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość, w celu jego przyłączenia do innego lokalu – również będącego odrębną nieruchomością. Sąd powziął jednak wątpliwość. Z jednej strony, pomieszczenie przynależne stanowi część składową lokalu, która – zgodnie z Kodeksem cywilnym – nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. Z drugiej strony – w ustawie o własności lokali dopuszcza się zmiany w strukturze lokali, poprzez ich podział oraz połączenie. W rezultacie sąd okręgowy skierował do Sądu Najwyższego pytanie:

Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?

Definicje przywołane przez Sąd Najwyższy

Sąd Najwyższy prowadzoną analizę rozpoczął od przypomnienia, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia, ustawowe „pomieszczenia przynależne”, które do nich bezpośrednio nie przylegają. Odróżnia się zatem pomieszczenia pomocnicze od pomieszczeń przynależnych. Istnienie lub odłączenie takich pomieszczeń niekoniecznie dyskwalifikuje samodzielność lokalu.

Pomieszczeniem pomocniczym jest najczęściej takie znajdujące się w obrębie lokalu, a pomieszczenie przynależne może, ale nie musi, bezpośrednio przylegać do lokalu. Wystarczy, że zachowany zostanie związek funkcjonalny lokalu mieszkalnego z pomieszczeniem.

Pomieszczenie pomocnicze ułatwia korzystanie z lokalu, ale może być z tym lokalem w ścisłym lub w luźnym związku – np. w starym budownictwie – wspólne sanitariaty na korytarzu. 

Pomieszczenie przynależne z kolei wykazuje pewne cechy części składowej lokalu, ale również aspekty przemawiające za jego odrębnością, ważne jest, aby były położone w granicach nieruchomości gruntowej (nawet poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal). Przede wszystkim – jak wskazał Sąd Najwyższy – pomieszczenie przynależne może być odłączone od danego lokalu bez jego uszkodzenia (lub istotnej zmiany), oraz bez uszkodzenia (lub istotnej zmiany) pomieszczenia odłączanego. Pomieszczenie przynależne ma zatem charakter mieszany: jednocześnie stanowi określoną Kodeksem cywilnym część składową oraz przynależność.

Możliwość dokonania zmiany w składzie lokali

Sąd wskazał również na wcześniejsze orzeczenia, które dopuszczały, aby w tym samym budynku, na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali, następowały zmiany w składzie lokali poprzez odłączanie ich części z jednego i przyłączanie do drugiego lokalu. Odrębna własność lokalu nie stanowiła w tym zakresie przeszkody do przeniesienia ułamkowej albo oznaczonej jego części na osobę trzecią. Warunkiem jednak jest, aby po czynności prawnej powstały dwa samodzielne lokale mieszkalne. Co więcej, wskazywano już wówczas, że taka czynność będzie skuteczna tylko wówczas, gdy będzie związana z przeniesieniem udziału w nieruchomości wspólnej1.

W ocenie Sądu Najwyższego nie ma zatem wątpliwości, że pomieszczenie przynależne może być przedmiotem obrotu prawnego. Wniosek taki sąd wysnuł również z ustawy o własności lokali, która dopuszcza możliwość podziału i przeb...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy