Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

9 maja 2022

NR 238 (Kwiecień 2022)

Zmiana sposobu ustalonego już zarządu wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza

0 61

Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali pozostawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Właściciele lokali mogą zatem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie fizycznej lub osobie prawnej bądź ustanowić swój organ w postaci zarządu. Do zmiany sposobu ustalonego już zarządu ustawa wymaga obligatoryjnie podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali)*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 6 grudnia 2021 r. (sygn. akt: I C 639/20).
 

Stan faktyczny sprawy

Umową o administrowanie zasobami mieszkaniowymi wchodzącymi w skład zasobu własności rolnej Skarbu Państwa, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa powierzyła gospodarowanie mieniem wchodzącym w skład tego zasobu – spółdzielni mieszkaniowej. W skład powierzonego mienia wchodziły nieruchomości obejmujące budynki mieszkalne i gospodarcze. Jednocześnie spółdzielnia zobowiązała się do zapewnienia sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych w budynkach mieszkalnych i towarzyszących, umożliwiających najemcom korzystanie m.in. z oświetlenia, ogrzewania lokali, ciepłej i zimnej wody. Następnie Skarb Państwa przeniósł na rzecz spółdzielni własność nieruchomości wchodzącej w skład infrastruktury towarzyszącej mieszkaniom nabytym przez członków spółdzielni w trybie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W skład nieruchomości wchodził skład opału, pompownia, kotłownia, skład żużlu i pomieszczenie socjalne.

Powód jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej.

POLECAMY

Uchwała o zmianie zarządu

W dniu 21 lipca 2020 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zgodnie z którą współwłaściciele zrezygnowali z zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową, postanawiając powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub osobie prawnej. Za przyjęciem uchwały głosowało 14 właścicieli posiadających 75,6% udziałów. Uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza.

Uchwałą z 13 sierpnia 2020 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego, wspólnota mieszkaniowa postanowiła zmienić dotychczasowy sposób zarządu, który jako zarząd powierzony sprawowała spółdzielnia mieszkaniowa, na sposób przewidziany w art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Uchwałą z 13 sierpnia 2020 r. administratorem wspólnoty ustalono spółkę. Zasady administrowania (zakres, prawa i wzajemne obowiązki) miała określić umowa zawarta między wspólnotą a administratorem. W uchwale wskazano, że zarząd nieruchomością wspólną sprawuje zarząd wspólnoty, który upoważniono do podpisania umowy o administrowanie oraz reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, a także zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Za przyjęciem uchwały głosowało 82,90% udziałów, przeciwko 7,20% udziałów. Na liście członków głosujących nad podjęciem uchwały widnieje podpis za podjęciem uchwały za właścicieli lokali nieżyjących w dacie podjęcia uchwały (dysponującymi 6,3% i 4,5% udziałów w nieruchomości).
Uchwałą z dnia 13 sierpnia 2020 r. powołano członków zarządu wspólnoty.

Powód był obecny na zebraniu wspólnoty 13 sierpnia 2020 r. Zawiadomienie o zebraniu kierowane do powoda wróciło nieodebrane z adnotacją z 10 sierpnia 2020 r. „adresat odmówił przyjęcia”.

Spółka jako administrator wspólnoty

Administrator od dnia podjęcia uchwały w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną zwracał się do wspólnoty mieszkaniowej o zaprzestanie podejmowania wszelkich czynności związanych z zarządem nieruchomością, wydanie pełnej dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej oraz zawarcie umowy pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią na dostawę energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali.

Spółdzielnia miała zadłużenie za dostawę wody do budynków, w związku z powyższym przedsiębiorstwo podjęło działania zmierzające do zaprzestania świadczenia usług. Następnie pozwana wspólnota zawarła umowę z przedsiębiorstwem wodociągowym na dostawę wody.

Dotychczas ciepło było dostarczane do wspólnoty z budynków kotłowni stanowiącej własność spółdzielni, która służyła wyłącznie do zaopatrzenia w ciepło wspólnoty (3 oddzielne budynki) oraz budynku gminy. Do zawarcia umowy pomiędzy stronami nie doszło. W piśmie z 1 października 2020 r. administracja poinformowała spółdzielnię, że zarządy wspólnot odmówiły zawarcia umów ze spółdzielnią, ze względu na całkowitą utratę zaufania mieszkańców do władz spółdzielni. Ponadto wezwano spółdzielnię do niezwłocznego udostępnienia kotłowni. Mieszkańcy w październiku 2020 r. dostali się do kotłowni. Od tego czasu wspólnota dostarczała ciepło do budynku z kotłowni znajdującej się w lokalu spółdzielni. Wspólnota zapewniała opał i ponosiła koszty wynagrodzenia palaczy.

Administracja do dnia złożenia pozwu nie otrzymała żadnej dokumentacji dotyczącej spółdzielni mieszkaniowej. Z.C. we wrześniu 2020 r. zrezygnował z funkcji zarządcy spółdzielni mieszkaniowej. Od tej pory pozostali członkowie zarządu spółdzielni nie mają dostępu do żadnych dokumentów spółdzielni.

Czego żądali powodowie?

Powodowie wnieśli pozew przeciwko pozwanej wspólnocie mieszkaniowej, domagając się uchylenia punktu nr 1 oraz stwierdzenia nieważności wymienionych punktów uchwały podjętej na zebraniu 28 lipca 2020 r. w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W uzasadnieniu wskazali, że są właścicielami lokalu położonego w budynku pozwanej wspólnoty oraz że 28 lipca 2020 r. pozwana podjęła uchwałę o rezygnacji z zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową i postanowiła powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej.

Ich zdaniem podjęta uchwała w punkcie 1 narusza interesy powoda jako właściciela lokalu oraz jest nieważna wobec niezgodności z przepisami prawa w zakresie punktu 2, ponieważ uprzednio w celu zarządzania lokalami tworzono spółdzielnie mieszkaniowe, przekazując im aktem notarialnym na własność całą infrastrukturę, natomiast uchwała została podjęta bez uprzedniego zapewnienia właścicielom mieszkań dostaw ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania w sezonie grzewczym 2020/2021, co narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wyjaśnili, że dotychczas ciepło było dostarczane przez spółdzielnię z kotłowni stanowiącej lokal użytkowy w budynku. Ponadto uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza, jak stanowi art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, i nie uzyskała wymaganej większości – lista głosujących zawiera nazwisko osoby, która była nieobecna, a za inną podpisano: „z up.”.

Jakie było stanowisko pozwanej wspólnoty?

Odpowiadając na pozew, pozwana wniosła o umorzenie postępowania, ewentualnie o oddalenie powództwa w całości. Przyznała, że zaskarżona uchwała nie została zaprotokołowana przez notariusza i przez to jest nieważna, w związku z czym 13 sierpnia 2020 r. podjęta została uchwała nr 1/08, na której podstawie prawidłowo zmieniono sposób zarządu nieruchomością, co sprawiło, że spór między stronami już nie istnieje, dlatego konieczne jest umorzenie postępowania jako zbędnego.

Po prawidłowym podjęciu uchwały zmieniającej sposób zarządu nieruchomością wspólną administracja do chwili złożenia odpowiedzi na pozew, pomimo wielokrotnych wystąpień nie uzyskała żadnej dokumentacji.

Ponadto spółdzielnia nie posiada indywidualnych rozliczeń właścicieli lokali, a zakład ze względu na sytuację finansową spółdzielni odmawiał dostarczania wody i nie doszło do podpisania umowy w tym zakresie. W dacie podejmowania uchwały nie było problemu z dostawą ciepła – pojawił się on dopiero później, wskutek postawy prezesa zarządu spółdzielni, który usiłuje wymusić powrót do dawnego sposobu zarządzania. Pozwana nie odniosła się do zarzutów dotyczących podpisów na liście głosujących.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo o uchylenie pkt 1 oraz ustalenie nieważności uchwały z dnia 21 lipca 2020 r. zasługiwało na uwzględnienie. Uwzględnieniu w części podlegało również roszczenie o uchylenie uchwały z dnia 13 sierpnia 2020 r.

Administracja nie otrzymała dokumentacji dotyczącej pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, co utrudnia dokonanie rozliczeń.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa jest dużą wspólnotą, liczącą ponad 3 lokale, do której zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa w sposób wyczerpujący określa zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną oraz zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencje, a także tryb i sposób podejmowania uchwał.

Zgodnie z brzmieniem art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W zakresie, w jakim powództwo obejmowało żądanie ustalenia nieważności uchwały nr 1/07 z dnia 21 lipca 2020 r., podstawę prawną stanowił art. 189 k.p.c., w myśl którego powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W stosunkach pomiędzy właścicielem lokalu a wspólnotą mieszkaniową art. 189 k.p.c. musi być wykładany przy uwzględnieniu art. 25 ustawy o własności lokali, który wyłącza co do zasady możliwość zastosowania art. 58 k.c.

Zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć braków merytorycznych i proceduralnych. Właściciel lokalu może kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, gdyż niezgodność uchwały może wynikać także z wadliwego sposobu jej podjęcia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06).

Strona pozwana nie kwestionowała czynnej legitymacji powoda. Bezsporne było także, że wymieniony – wnosząc pozew w niniejszej sprawie 31 sierpnia 2020 r. – zachował przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej 21 lipca 2020 r. uchwały. Świadczy o tym chociażby fakt, że niniejsze powództwo zostało złożone przed upływem 6 tygodni od dnia podjęcia zaskarżonej uchwały. Nie ulegało wątpliwości także zachowanie terminu co do żądania uchylenia uchwały 13 sierpnia 2020 r., powód bowiem wystąpił z powództwem 7 września 2020 r., a zatem w terminie przewidzianym w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali.

Powód wskazał, że uchwała z dnia 21 lipca 2020 r. podjęta bez wymaganej większości jest sprzeczna z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali oraz narusza jego interesy jako właściciela lokalu. Co do żądania uchylenia uchwały z dnia 13 sierpnia 2020 r. podniósł, że jest niezgodna z przepisami prawa, narusza jego interes jako właściciela lokalu i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a ponadto została podjęta bez dopełnienia minimalnego terminu zawiadomienia o zebraniu ogółu właścicieli.

Wybór sposobu zarządu nieruchomością wspólną

Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali pozastawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Właściciele lokali mogą zatem w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie fizycznej lub osobie prawnej, bądź ustanowić swój organ w postaci zarządu. Do zmiany sposobu ustalonego już zarządu ustawa wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali). Dochowanie tego ostatniego wymogu jest obligatoryjne, gdyż niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest to, według z art. 25 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali, uchwała niezgodna z przepisa...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy