Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 sierpnia 2018

NR 198 (Sierpień 2018)

Zobowiązanie do przeciwdziałania zapachom i hałasom z lokalu gastronomicznego nie narusza interesów właściciela

0 344

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 lutego w 2018 roku (sygn. akt: I ACa 875/17) sąd odmówił uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która zobowiązywała członka wspólnoty do podjęcia działań zmierzających do likwidacji uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej w lokalu umiejscowionym na parterze budynku.

Prowadzenie działalności gastronomicznej w lokalu

Powód, wieloletni najemca, a w końcu członek wspólnoty prowadził w przedmiotowym lokalu działalność gastronomiczną. Od lipca 2011 roku zaprzestał prowadzić działalność samodzielnie, wynajmując lokal, również z przeznaczeniem na gastronomię. Do tego czasu nikt z mieszkańców nie zgłaszał skarg związanych z uciążliwością funkcjonującego lokalu gastronomicznego. Problemy i skargi zaczęły napływać od 1 września 2014 roku, kiedy to działalność w lokalu rozpoczął nowy najemca, a do mieszkania nad lokalem wprowadził się członek zarządu wspólnoty.
W marcu 2016 roku wspólnota podjęła uchwałę zawierającą stanowisko wspólnoty, że uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym o nieprzystosowanej wentylacji oraz braku wygłuszenia ścian i stropów, naruszają prawa osób trzecich – mieszkańców budynku. W uchwale postanowiono zobowiązać właściciela do pilnego przystosowania (do 31 lipca 2016 roku) lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej w sposób nieuciążliwy. W razie nieprzystosowania lokalu wspólnota ostrzegała, iż podejmie działania zmierzające do wyłączenia możliwości prowadzenia w lokalu działalności gastronomicznej.

Uwaga!

Problemy i skargi zaczęły napływać od 1 września 2014 roku, kiedy to działalność w lokalu rozpoczął nowy najemca, a do mieszkania nad lokalem wprowadził się członek zarządu wspólnoty.

Właściciel lokalu gastronomicznego zaskarżył opisaną powyżej uchwałę, zarzucając, iż narusza ona jego interesy w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wspólnota wskazywała, że uchwała chroni jej członków, a ich interes w tej konkretnej sprawie wyprzedza interes właściciela lokalu.

Zakres przystosowania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej

Jak ustalono, lokal był przystosowany do prowadzenia działalności gastronomicznej, wejście znajdowało się od frontu budynku, w lokalu zlokoalizowane były niewielka sala konsumpcyjna, a z tyłu zlokalizowane były pomieszczenia przeznaczone do przygotowania posiłków. Kiedy zaczęły napływać skargi mieszkańców w lokalu, przeprowadzane były liczne kontrole sanitarne i kominiarskie, które nie wykazały nieprawidłowości. W toku jednej z kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej na klatce schodowej nie stwierdzono nieprzyjemnych zapachów z lokalu. Nie kontrolowano jednak mieszkań, a lokatorzy skarżyli się na nieprzyjemne zapachy w mieszkaniach i na klatce schodowej. Kontrole kominiarskie wskazywały natomiast, że system wentylacji grawitacyjnej działa poprawnie, przewód wentylacyjny w pomieszczeniu produkcyjnym jest przeznaczony wyłącznie na potrzeby lokalu gastronomicznego. Niemniej dalej zgłaszano uciążliwości polegające na przedostawaniu się nieprzyjemnych zapachów do mieszkań przy otwartych oknach oraz dochodzące z lokalu odgłosy przygotowania posiłków.
Sąd I instancji doszedł do przekonania, że uchwała w istocie narusza interesy powoda. Przemawiał za tym brak konkretnych oczekiwań co do działań powoda 
w zakresie przystosowania lokalu oraz fakt, że zastrzeżenia mieszkańców nie zostały potwierdzone przez organy kontrol...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy