Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 stycznia 2019

NR 122 (Styczeń 2019)

Jak rozliczyć lokale, w których wodomierze były niesprawne lub nie miały legalizacji

0 259

Na właścicielu lokalu spoczywa obowiązek legalizacji wodomierza lub jego wymiany.

Właściciel ma obowiązek udostępnienia lokalu, a skoro wymiana nie dotyczy lokali właścicieli, którzy wyrazili na to zgodę, można mieć wątpliwości, czy zarząd nie będzie usiłował wymóc montażu takich wodomierzy również na osobach, które nie wyraziły zgody na ich montaż. Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu – XII Wydział Cywilny z dnia 2 października 2018 r., sygn. akt: 129/18

 

W omawianej sprawie powódka jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, której zarząd został powierzony osobom fizycznym.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę określającą nowy regulamin rozliczeń zużycia wody i ścieków w lokalach mieszkalnych oraz zużycia energii elektrycznej w garażach, który stanowi załącznik do uchwały.

Przedmiotową uchwałą uregulowano metody rozliczania lokali, w których wodomierze były niesprawne lub nie posiadały legalizacji. I tak:

  • „W przypadku stwierdzenia niesprawności licznika zimnej wody należy przyjąć, że zużycie w bieżącym okresie jest równe zużyciu w poprzednim okresie rozliczeniowym, w przeliczeniu na jedną zamieszkałą osobę. W przypadku braku danych historycznych należy przyjąć zużycie wody w wysokości 5,4 m3 na osobę, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 14 stycznia 2002 roku w sprawie określenia przeciętnych norm zużycia wody. Jeżeli brak danych co do liczby zamieszkałych osób, należy przyjąć liczbę trzech zamieszkałych osób.
  • W przypadku stwierdzenia braku legalizacji licznika zimnej wody, w przypadku stwierdzenia naruszonej, uszkodzonej lub braku plomby należy przyjąć, że zużycie w bieżącym okresie jest równe dwukrotnemu zużyciu w poprzednim okresie rozliczeniowym, w przeliczeniu na jedną zamieszkałą osobę. W przypadku braku danych historycznych należy przyjąć zużycie wody równe dwukrotnemu zużyciu wody w wysokości 5,4 m3 na osobę zgodnie z ww. rozporządzeniem.
  • W przypadku braku udostępnienia lokalu przez właściciela należy przyjąć zużycie wody w wysokości 5,4 m3 na osobę zgodnie z ww. rozporządzeniem”.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto także uchwałę dotyczącą wymiany wodomierzy lokalowych na wodomierze z możliwością odczytu drogą radiową o treści: „Wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę na zlecenie wymiany wodomierzy lokalowych na wodomierze z możliwością odczytu drogą radiową. Wspólnota upoważnia zarząd wspólnoty do wykonywania postanowień uchwały, w szczególności do wyboru wykonawcyprac i przygotowania umowy wykonawczej”. Na podstawie tej uchwały wspólnota zobowiązała zarząd do pisemnego powiadomienia właścicieli – po zakończeniu prac – o kosztach wymiany wodomierzy w ich lokalach, a właściciele zobowiązali się do pokrycia tych kosztów w terminie dwóch miesięcy od otrzymania pisma.

Następnie została zawarta umowa między pewną spółką a wspólnotą, określająca warunki dostawy wody z urządzeń zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzania ścieków do urządzeń kanalizacyjnych eksploatowanych przez spółkę, a także zasady rozliczania należności za usługi będące jej przedmiotem w odniesieniu do nieruchomości wspólnoty.
Należy dodać, że lokale mieszkalne położone w tej wspólnocie są wyposażone w wodociąg, ubikację, łazienkę oraz we własny dwufunkcyjny kocioł grzewczy wytwarzający ciepło oraz ciepłą wodę, a budynek jest podłączony do sieci kanalizacyjnej. 

Jakie były żądania powódki?

Powódka wniosła o uchylenie uchwały w sprawie zmiany regulaminu rozliczeń zużycia wody i ścieków w lokalach mieszkalnych oraz zużycia energii elektrycznej w garażach oraz o uchylenie uchwały w sprawie wymiany wodomierzy lokalowych na wodomierze z możliwością odczytu drogą radiową.
Wskazała, że pierwsza uchwała przyjmuje regulacje o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Kreuje w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunek obligacyjny między wspólnotą a jej członkami. Przenoszenie obowiązku legalizowania licznika zimnej wody jest w jej opinii sprzeczne z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z ww. rozporządzeniem to na wspólnocie mieszkaniowej ciąży obowiązek ponownej legalizacji liczników zimnej wody, bo to ona zawarła umowę z dostawcą na dostarczanie do nieruchomości wody, ona rozlicza lokale ze zużytej wody i otrzymuje za nią należność od poszczególnych właścicieli. Przyjęcie przez regulamin zasad ustalania pobranej wody w okresie niesprawności wodomierza jest sprzeczne z obowiązującymi bezwzględnie przepisami, przez co stanowi działanie bezprawne.
Zaskarżona uchwała wprowadzająca regulamin zdaniem powódki narusza postanowienia wynikające z ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, gdyż wprowadzone do regulaminu sankcje karne spowodują, że suma obciążeń za wodę we wspólnocie będzie wyższa od opłat ponoszonych przez nią na rzecz dostawcy wody, a zgodnie z ww. przepisami wspólnota nie może na wodzie zarabiać.

Ponadto w opinii powódki zaskarżona uchwała wprowadzająca regulamin dotyczy rozliczenia zużycia wody w lokalach mieszkalnych, czyli podmiotu stanowiącego odrębną własność i niebędącego przedmiotem działania wspólnoty mieszkaniowej. Odnosząc się do drugiej uchwały, wskazała, że jest ona sprzeczna z uzasadnieniem wyroku z dnia 15 lutego 2016 roku, z którego wynika, że zobowiązanie właścicieli poszczególnych lokali tej wspólnoty do wymiany wodomierzy na te z odczytem radiowym wkracza w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. W tym stanie rzeczy uchwała ta narusza interes powódki, jest niezgodna z prawem, a szczególności z ustawą z dnia 7 czerwca 2001 roku o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę oraz ustawą o własności lokali, a...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy