Nabycie lokalu od spółdzielni mieszkaniowej w upadłości – na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

Zapraszamy również do przeczytania innego artykułu: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

Postępowanie przed sądem I instancji

Na wniosek złożony przez wierzyciela hipotecznego – mając na uwadze dane ujawnione w treści ksiąg wieczystych – sąd I instancji dokonał wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln złotych, prowadzonej dla lokalu niemieszkalnego (użytkowego), położonego w budynku zlikwidowanej spółdzielni mieszkaniowej. Jako podstawę wpisu podano art. 76 ust. 1 u.k.w.h.[1], stanowiący, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (tzw. hipoteka łączna).

Jak ustalono w toku postępowania, jego uczestnik nabył lokal użytkowy wraz ze związanym z nim udziałem we własności gruntu oraz we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń na podstawie umowy sprzedaży z 2016 r. Lokal ten został wyodrębniony z nieruchomości budynkowej na podstawie umowy sprzedaży z 2012 r., zawartej pomiędzy syndykiem masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w upadłości likwidacyjnej (jako sprzedawcą) i bankiem (jako nabywcą). Na mocy tej umowy bank nabył z kolei przedsiębiorstwo upadłej spółdzielni, w skład którego wchodził m.in. udział w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym. Przedmiotowy lokal został sprzedany przez bank w 2013 r. poprzednikowi prawnemu uczestnika postępowania, a poprzednik ten sprzedał go dalej uczestnikowi.

Mając powyższe ustalenia na uwadze, sąd I instancji uznał, iż – na podstawie art. 1718 § 1 u.s.m.[2] – spółdzielcze własnościowe prawa do lokali uległy z mocy samego prawa przekształceniu we własność. Z przepisu tego wynika bowiem, że jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Przekształcenie to – w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – nastąpiło z chwilą sprzedaży przedsiębiorstwa obejmującego udziały w budynku, w którym znajdowały się lokale spółdzielcze. Ustalenia te Sąd Rejonowy poczynił, kierując się uzasadnieniem wynikającym z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r.[3]

W ocenie sądu I instancji przekształcenie w odrębną własność praw spółdzielczych do lokali nie stanowiło elementu zbycia przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni. Nie powodowało bowiem przejścia żadnego prawa na nabywcę przedsiębiorstwa w zamian za zapłatę jego równowartości. Jego celem nie było spieniężenie majątku upadłej spółdzielni i zapewnienie środków na zaspokojenie wierzycieli. Prawo spółdzielcze wygasło z mocy prawa z chwilą przekształcenia go we własność. Zdaniem Sądu Rejonowego, na skutek powyższej sytuacji, wierzyciel hipoteczny nie uzyskał prawa do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości[4].

Jak ustalono, w chwili zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy syndykiem masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w upadłości likwidacyjnej a ...