Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 listopada 2022

NR 243 (Październik 2022)

Nabycie lokalu od spółdzielni mieszkaniowej w upadłości – na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego

0 130

O ile w szczególnej sytuacji dokonujące się z mocy prawa przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu – z pominięciem postępowania upadłościowego – może być uznane wyjątkowo za dopuszczalne, to już uznanie, że może to nastąpić nieodpłatnie i prowadzić dodatkowo do wygaszenia z mocy prawa wierzytelności hipotecznych, również bez żadnego ekwiwalentu, nie może być uznane za zgodne z konstytucyjnymi gwarancjami praw majątkowych.

Postępowanie przed sądem I instancji

Na wniosek złożony przez wierzyciela hipotecznego – mając na uwadze dane ujawnione w treści ksiąg wieczystych – sąd I instancji dokonał wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln złotych, prowadzonej dla lokalu niemieszkalnego (użytkowego), położonego w budynku zlikwidowanej spółdzielni mieszkaniowej. Jako podstawę wpisu podano art. 76 ust. 1 u.k.w.h.[1], stanowiący, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (tzw. hipoteka łączna).

POLECAMY

Jak ustalono w toku postępowania, jego uczestnik nabył lokal użytkowy wraz ze związanym z nim udziałem we własności gruntu oraz we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń na podstawie umowy sprzedaży z 2016 r. Lokal ten został wyodrębniony z nieruchomości budynkowej na podstawie umowy sprzedaży z 2012 r., zawartej pomiędzy syndykiem masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w upadłości likwidacyjnej (jako sprzedawcą) i bankiem (jako nabywcą). Na mocy tej umowy bank nabył z kolei przedsiębiorstwo upadłej spółdzielni, w skład którego wchodził m.in. udział w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym. Przedmiotowy lokal został sprzedany przez bank w 2013 r. poprzednikowi prawnemu uczestnika postępowania, a poprzednik ten sprzedał go dalej uczestnikowi.

Mając powyższe ustalenia na uwadze, sąd I instancji uznał, iż – na podstawie art. 1718 § 1 u.s.m.[2] – spółdzielcze własnościowe prawa do lokali uległy z mocy samego prawa przekształceniu we własność. Z przepisu tego wynika bowiem, że jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Przekształcenie to – w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – nastąpiło z chwilą sprzedaży przedsiębiorstwa obejmującego udziały w budynku, w którym znajdowały się lokale spółdzielcze. Ustalenia te Sąd Rejonowy poczynił, kierując się uzasadnieniem wynikającym z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r.[3]

W ocenie sądu I instancji przekształcenie w odrębną własność praw spółdzielczych do lokali nie stanowiło elementu zbycia przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni. Nie powodowało bowiem przejścia żadnego prawa na nabywcę przedsiębiorstwa w zamian za zapłatę jego równowartości. Jego celem nie było spieniężenie majątku upadłej spółdzielni i zapewnienie środków na zaspokojenie wierzycieli. Prawo spółdzielcze wygasło z mocy prawa z chwilą przekształcenia go we własność. Zdaniem Sądu Rejonowego, na skutek powyższej sytuacji, wierzyciel hipoteczny nie uzyskał prawa do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości[4].

Jak ustalono, w chwili zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy syndykiem masy upadłości spółdzielni mieszkaniowej w upadłości likwidacyjnej a bankiem na nieruchomości macierzystej ustanowiona była hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie ok. 27 mln złotych, która z mocy prawa obciążała także lokale spółdzielcze. Sąd uznał, że wierzytelność zabezpieczona hipotecznie na prawach do spółdzielczych własnościowych lokali, które były wpisane do prowadzonych dla tych lokali spółdzielczych ksiąg wieczystych, z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h., obciążała te lokale także po ich przekształceniu we własność. Ustanowienie odrębnej własności lokali było bowiem – w znaczeniu prawnym i ekonomicznym – podziałem nieruchomości, a skutkiem tego było powstanie hipoteki łącznej, zabezpieczającej wierzytelność ­hipoteczną.
 

Uwaga!

Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie na prawach do spółdzielczych własnościowych lokali, które były wpisane do prowadzonych dla tych lokali spółdzielczych ksiąg wieczystych, z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h., obciążała te lokale także po ich przekształceniu we własność.


Sąd Rejonowy uznał w konsekwencji, że skoro, zarówno w chwili podziału nieruchomości, jak i w chwili złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej, na nieruchomości lokalowej – powstałej wskutek przekształcenia spółdzielczych praw do lokalu – ciążyła hipoteka przymusowa łączna kaucyjna wpisana w księdze macierzystej, to z mocy prawa obciążała ona także nieruchomość lokalową uczestnika postępowania wieczystoksięgowego (będącego zarazem właścicielem lokalu), wszczętego na wniosek wierzyciela hipotecznego.

Apelacja i postępowanie przed sądem II instancji

Na skutek apelacji wniesionej przez uczestnika postępowania Sąd Okręgowy postanowieniem oddalił ją jednak w całości jako niezasadną.

W uzasadnieniu zapadłego rozstrzygnięcia wyjaśniono, że z chwilą zawarcia umowy pomiędzy syndykiem a bankiem prawa do lokali spółdzielczych uległy przekształceniu we własność z mocy art. 1718 § 1 u.s.m., a przekształcenie nastąpiło z mocy samego prawa i nie było formą sprzedaży majątku upadłego w postępowaniu upadłościowym. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest podziałem nieruchomości, a następstwem podziału i ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w obciążonej hipoteką nieruchomości jest co do zasady powstanie hipoteki łącznej, chyba że skutek ten w konkretnym przypadku zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.
 

Uwaga!

Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest podziałem nieruchomości, a następstwem podziału i ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w obciążonej hipoteką nieruchomości jest co do zasady powstanie hipoteki łącznej, chyba że skutek ten w konkretnym przypadku zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.  


Jak wyjaśnił sąd II instancji, przyjęta przez ten sąd wykładnia art. 76 oraz art. 94 u.k.w.h. w zw. z (poprzednio obowiązującym) art. 317 ust. 2 u.p.u.n.[5] była (i nadal pozostaje) jednolicie prezentowana w orzecznictwie Sądu Najwyższego[6].

Z uwzględnieniem powyższego i mając na uwadze, że wpis w macierzystej księdze wieczystej hipoteki przymusowej na rzecz nowego wierzyciela był prawomocny, sama zmiana wierzyciela hipotecznego była przy tym obojętna dla istnienia hipoteki przymusowej i hipoteki przymusowej łącznej. Zdaniem sądu okręgowego dla uwzględnienia wniosku o wpis hipoteki przymusowej łącznej nie miało żadnego znaczenia, że w dacie nabycia nieruchomości lokalowej przez uczestnika w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie była wpisana hipoteka, skoro z mocy prawa – na skutek podziału nieruchomości – powstała hipoteka przymusowa łączna, obciążająca wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku tego podziału. Sąd okręgowy zwrócił przy tym uwagę, iż sam wpis hipoteki ma charakter deklaratoryjny i stanowi jedynie przeniesienie hipoteki jako prawa współobciążającego z księgi macierzystej do księgi lokalowej.

Skarga nadzwyczajna

Od powyższego orzeczenia Prokurator Generalny wywiódł skargę nadzwyczajną. Zdaniem Prokuratora Generalnego orzeczenie sądu II instancji naruszało zasady wolności i prawa człowieka i obywatela, określone w Konstytucji RP, a mianowicie:

  • zasadę prawa do własności i praw majątkowych oraz równej dla wszystkich ochrony tych praw, wyrażone w art. 64 ust. 1, 2, 3 i art. 21 Konstytucji RP, przez wydanie orzeczenia skutkującego uprawomocnieniem się wpisu hipoteki łącznej, na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej uczestnika postępowania, co do której prawo własności powstało z mocy art. 1718 ust. 1 u.s.m., a przez to nastąpiło pozbawienie ochrony – powstałego na mocy art. 1718 ust. 1 u.s.m. – prawa służącego zaspokojeniu podstawowych potrzeb życiowych i jednocześnie niekorzystne ukształtowanie sytuacji prawnej uprawnionych pierwotnie ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak też kolejnych nabywców prawa własności (powstałego w wyniku przekształcenia na podstawie art. 1718 ust. 1 u.s.m.) tylko z tego powodu, że nabywcą w toku postępowania upadłościowego budynku spółdzielni był podmiot niebędący spółdzielnią mieszkaniową;
  • zasadę zaufania do państwa i jego organów oraz zasadę bezpieczeństwa prawnego i sprawiedliwości społecznej, w tym ochrony praw słusznie nabytych, wynikającą z art. 2 Konstytucji RP, oraz zasadę równości wobec prawa wynikającą z art. 32 Konstytucji RP – poprzez wydanie orzeczenia skutkującego uprawomocnieniem się wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej, co doprowadziło do powstania odpowiedzialności wobec wierzyciela spółdzielni za jej zobowiązania, sprzecznie z treścią przepisu art. 19 § 3 p.s.7 i w konsekwencji spowodowanie, że sytuacja prawna i majątkowa nabywcy lokalu, co do którego pierwotnie przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, stała się nieporównanie gorsza w stosunku do innych osób/podmiotów, które dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie ponosząc tego rodzaju odpowiedzialności;
  • zasadę legalizmu określoną w art. 7 Konstytucji RP i zobowiązującą organy władzy publicznej do działania na podstawie i w granicach prawa oraz prawa do sprawiedliwego rozpatrzenia sprawy określonego w art. 45 ust. 1 Konstytucji RP poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisów art. 11, art. 12 ust. 1, art. 241 ust. 2 u.k.w.h. oraz art. 249 § 1 k.c.8 i doprowadzenie do ujawnienia hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu w związku z przekształceniem się spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność na podstawie art. 1718 u.s.m., pomimo tego, że wskazana hipoteka przed przekształceniem nie obciążała spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W ocenie Prokuratora Generalnego sąd II instancji dopuścił się również rażącego naruszenia m.in. art. 1718 ust. 1 u.s.m. oraz art. 76 ust. 1 u.k.w.h. przez ich błędną wykładnię, co z kolei doprowadziło do niezasadnego zastosowania w rozpoznawanej sprawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i przyjęcia, że w wyniku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa upadłej spółdzielni obejmującego również budynek spółdzielczy – na rzecz podmiotu niebędącego spółdzielnią – obciążająca budynek hipoteka obciąża również prawa odrębne własności lokali, które powstały z mocy art. 1718 ust. 1 u.s.m., co miało istotny wpływ na treść orzeczenia. Zdaniem autora skargi nadzwyczajnej nie został również uwzględniony stan wpisów w księgach wieczystych, gdyż nie doszło do skutecznego obciążenia hipoteką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co wykluczało z kolei wpisanie hipoteki w związku z przekształceniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność, a zatem nowopowstałe prawo odrębnej własności powinno być tak obciążone jak dotychczasowe prawa spółdzielcze, a nie jak prawo własności całej nieruchomości. Wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu uczestnika postępowania doprowadził do powstania po jego stronie odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni wobec jej wierzyciela, w sposób sprzeczny z art. 19 § 3 p.s., stanowiącym, iż członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
 

Uwaga!

Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.


Zdaniem Prokuratora Generalnego sama hipoteka przymusowa łączna kaucyjna nie istniała wobec wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na skutek likwidacji dłużnika (upadłej spółdzielni) i zakończenia postępowania upadłościowego oraz wykreślenia go z Krajowego Rejestru Sądowego.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Postanowieniem[9] wydanym w sprawie Sąd Najwyższy odrzucił wniesioną skargę nadzwyczajną.

W ocenie sądu badana w rozpoznawanej sprawie skarga nadzwyczajna nie spełniała ustawowych warunków.

Po pierwsze – złożona skarga nie zawierała w ogóle wyodrębnionego wywodu (zarzutów) wyjaśniającego, z jakiego powodu jej wniesienie było konieczne do urzeczywistnienia zasady demokratycznego państwa prawnego.

Skarga nadzwyczajna powinna zawierać przytoczenie jej podstaw, a sformułowane w ramach tych podstaw zarzuty powinny określać sposób naruszenia prawa.

 

Ważne!

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego samo przytoczenie przepisów prawa, które rzekomo zaskarżone orzeczenie narusza, nie czyni zadość obowiązkowi przytoczenia i uzasadnienia podstaw skargi, powinno więc prowadzić do jej odrzucenia, skoro braki konstrukcyjne skargi są brakami nieusuwalnymi. 

 

Po drugie – badana skarga nie określała ani w jaki sposób zasada demokratycznego państwa prawnego została naruszona przez niewłaściwą wykładnię czy przez niewłaściwe zastosowanie, ani też nie zawierała uzasadnienia podniesionych zarzutów. Samo wskazanie przepisu prawa bez wymaganego określenia zarzutów, co, z jakiego powodu i w jakim zakresie skarżący uważa za naruszenie prawa oraz bez uzasadnienia tych zarzutów, nie mogło zatem odnieść skutku[10].

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego samo przytoczenie przepisów prawa, które rzekomo zaskarżone orzeczenie narusza, nie czyni zadość obowiązkowi przytoczenia i uzasadnienia podstaw skargi, powinno więc prowadzić do jej odrzucenia, skoro braki konstrukcyjne skargi są brakami nieusuwalnymi[11].
 

Uwaga!

Uregulowania art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m., skutkujące wygaszeniem z mocy prawa zabezpieczenia hipotecznego na wyodrębnionej własności lokali, są niezgodne z Konstytucją RP, ponieważ ustawodawca nie może pozbawić wierzyciela hipotecznego gwarantowanej mu konstytucyjnie ochrony praw majątkowych bez ekwiwalentu.


Niezależnie od powyższych ustaleń Sąd Najwyższy podniósł, iż skarżący całkowicie pominął wyrok pełnego składu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 grudnia 2005 r.[12], wydany w postępowaniu zainicjowanym skargą konstytucyjną poprzednika prawnego wierzyciela hipotecznego, gdzie przesądzono, że przepisy art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 21 grudnia 2001 r.[13] są niezgodne z art. 64 ust. 2 w zw. z art. 2, art. 20 i art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. Jak wyjaśnił w uzasadnieniu tego wyroku Trybunał Konstytucyjny, uregulowania art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m., skutkujące wygaszeniem z mocy prawa zabezpieczenia hipotecznego na wyodrębnionej własności lokali, są niezgodne z Konstytucją RP, ponieważ ustawodawca nie może pozbawić wierzyciela hipotecznego gwarantowanej mu konstytucyjnie ochrony praw majątkowych bez ekwiwalentu. Co istotne, przepisy te zostały uznane za niezgodne z Konstytucją RP, pomimo że przyznawały wierzycielowi hipotecznemu zamiast wygaszanego zabezpieczenia rzeczowego skutecznego erga omnes roszczenie wobec spółdzielni mieszkaniowej o ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości. Trybunał Konstytucyjny uznał jednak to rozwiązanie za niedostateczne i sprzeczne z zasadą stabilizacji zabezpieczenia hipotecznego, stwierdzając wyraźnie, iż w braku przepisów szczególnych gwarantujących utrzymanie niepogorszonej sytuacji wierzyciela hipotecznego, w sytuacji przekształcenia lokali spółdzielczych z mocy samego prawa w odrębną własność, stosować trzeba zasadę ogólną – tj. zasadę hipoteki łącznej, przewidzianą w art. 76 ust. 1 u.k.w.h., z możliwością jedynie podziału jej pomiędzy wyodrębnione nieruchomości (lokale). Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy, powołany wyżej wyrok TK stał w sprzeczności z twierdzeniami i zarzutami badanej skargi nadzwyczajnej.
 

Uwaga!

W sytuacji przekształcenia lokali spółdzielczych z mocy samego prawa w odrębną własność stosować trzeba zasadę ogólną – tj. zasadę hipoteki łącznej, przewidzianą w art. 76 ust. 1 u.k.w.h., z możliwością jedynie podziału jej pomiędzy wyodrębnione nieruchomości (lokale). 


Po tr...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy