Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

28 czerwca 2018

NR 196 (Czerwiec 2018)

Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości

0 422

W nawiązaniu do poruszanego w numerze majowym tematu umów z zarządcą nieruchomości właściwe będzie rozwinięcie sygnalizowanego wówczas elementu odpowiedzialności zarządcy za niewłaściwe wykonanie umowy o zarządzanie nieruchomością. Które zdarzenia mogą powodować powstanie takiej odpowiedzialności. Analizując dane zdarzenie, które elementy musimy uchwycić, aby można było zarządcę pociągnąć do odpowiedzialności odszkodowawczej?
 

Jak ustalić, czy doszło do naruszenia?

Z uwagi na wskazaną w majowym numerze specyfikę współpracy z zarządcą, która oparta jest zawsze na pisemnej umowie zawartej z podmiotem profesjonalnie świadczącym tego typu usługi, prowadzącym w tym zakresie działalność gospodarczą, w odniesieniu do stosunków wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy nieruchomości w zdecydowanej większości przypadków będziemy mieli do czynienia z odpowiedzialnością kontraktową oraz specyfiką kar umownych, które stanowią w pewnej mierze uproszczony mechanizm odpowiedzialności kontraktowej.

Uwaga!

W razie wyrządzenia drugiej osobie szkody, każdy jest zobowiązany do jej naprawienia w pełnej wysokości. W przypadku natomiast odpowiedzialności kontraktowej, oczekiwane zachowania kontrahenta wynikać będą w głównej mierze z zawartej przez sprawcę i poszkodowanego umowy.


Oczywiście w kontaktach z osobami trzecimi możliwe jest również wyrządzenie szkody przez zarządcę poprzez dopuszczenie się tak zwanego czynu niedozwolonego – wywołania szkody działaniem lub zaniechaniem.

Odpowiedzialność zarządcy w świetle zapisów Kodeksu cywilnego

Niezależnie od podstaw odpowiedzialności odszkodowawczej zarządcy, czy będzie to czyn niedozwolony, czy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy – należy pamiętać o ogólnych regulacjach z zakresu takiej odpowiedzialności, które wynikają z Kodeksu cywilnego i dorobku prawa cywilnego. W razie wyrządzenia drugiej osobie szkody, każdy jest zobowiązany do jej naprawienia w pełnej wysokości. W przypadku natomiast odpowiedzialności kontraktowej, oczekiwane zachowania kontrahenta wynikać będą w głównej mierze z zawartej przez sprawcę i poszkodowanego umowy. Dopiero dopełniająco podstawy takiej odpowiedzialności znajdować będą źródła w tak zwanych klauzulach generalnych, na przykład zasadach współżycia społecznego. Wyrządzona szkoda stanowi skutek niewykonania lub nienależytego wykonania zawartej umowy, sprzeniewierzenia się przez zarządcę ustalonym w umowie zasadom, naruszenia ustalonych umową obowiązków lub obowiązków wynikających z przepisów powszechnie obowiązujących, które warto wskazać w treści umowy poprzez stosowne odwołania.

Żeby przyjąć, że jedna ze stron umowy dopuściła się naruszenia i ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą, zawsze rozważyć należy trzy podstawowe elementy takiej odpowiedzialności:

  • dopuszczenia się przez sprawcę zawinionego działania lub zaniechania, bezprawnego lub stanowiącego wadliwe wykonanie umowy albo jej niewykonanie i możliwość przypisania sprawcy winy za to działanie lub zaniechanie,
  • działanie lub zaniechanie doprowadziło do poniesienia szkody,
  • pomiędzy zachowaniem sprawcy lub naruszeniem treści umowy a wyrządzoną w jego wyniku szkodą zachodzi tak zwany adekwatny związek przyczynowy.

 

O adekwatnym związku przyczynowym będziemy mówili, jeżeli pomiędzy naruszeniem wynikających z umowy obowiązków a powstałą szkodą istnieje powiązanie, które pozwala przyjąć, że szkoda jest normalnym następstwem danego zaniedbania obowiązków wynikających z umowy. Gdyby zarząd był sprawowany prawidłowo oraz gdyby umowa odpowiednio była wykonywana, szkoda nie zostałaby wyrządzona.

Wyrządzenie szkody przez zarządcę nieruchomości – przykłady

Można wskazać, że odpowiedzialność odszkodowawczą zarządcy rodzić może nieprawidłowe egzekwowanie umów najmu. Jeżeli w umowie z najemcą przewidziano waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji, która to waloryzacja uzależniona jednak jest od oświadczenia wynajmującego (zarządcy), to zaniechanie polegające na braku waloryzacji czynszu wyrządza szkodę właścicielowi zarządzanego lokalu.

W rozumieniu prawa cywilnego pod pojęciem „szkody” rozróżnia się jej dwa rodzaje: szkodę majątkową i utracone korzyści. Szkodą majątkową poszkodowanego będą uszczuplenia jego majątku, czyli kwoty, które zmuszony był wydać lub utracona wartość przedmiotów. To, co wyszło z jego majątku. Natomiast o utraconych korzyściach, mówimy w kontekście tego, co do majątku nie weszło. Będzie to uszczuplenie hipotetyczne kwoty, które z pewnością weszłyby do majątku poszkodowanego, ale powyższe nie nastąpiło i poszkodowany korzyści nie uzyskał z uwagi na działanie lub zaniechanie sprawcy szkody. Szkodą w rozumieniu prawa cywilnego i zasad odpowiedzialności odszkodowawczej nie będzie zatem subiektywne pogorszenie sytuacji finansowej, ale konkretne udowodnione uszczuplenie.

Uwaga!

Jeżeli w umowie z najemcą przewidziano waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji, która to waloryzacja uzależniona jednak jest od oświadczenia wynajmującego (zarządcy), to zaniechanie polegające na braku waloryzacji czynszu wyrządza szkodę właścicielowi zarządzanego lokalu

 

W przypadku zarządcy nieruchomości szkody wyrządzone nienależytym wykonywaniem umowy o zarządzanie nieruchomością należeć mogą do obu wskazanych powyżej grup. Jeżeli zarząd sprawowany jest w sposób niedbały albo ignorując przepisy techniczno-budowlane, może dojść do pogorszenia stanu technicznego zarządzanej nieruchomości, a tym samym szkody majątkowej właściciela. Jeżeli natomiast zarządca na przykład nieprawidłowo rozlicza się z najemcami, bez porozumienia z właścicielem umarza dług lub biernie toleruje jego istnienie – to wyrządzona w ten sposób szkoda stanowić będzie utraconą korzyść właściciela.

Należy pamiętać, że oczekiwania i wymogi w stosunku do zarządcy są nieco podwyższone. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi odpowiedzialności kontraktowej, zaostrzonymi w porównaniu z odpowiedzialnością deliktową za szkodę spowodowaną wadliwą realizacją umowy sprawca szkody odpowiada (ponosi winę) za przypadki, w których nie dochował należytej staranności w trakcie realizacji kontraktu. Co więcej, zarządca jest zawsze podmiotem profesjonalnym, prowadzącym w zakresie zarządzania nieruchomościami działalność gospodarczą, co dodatkowo zaostrza kryteria oceny, jaka powinna być jego „należyta staranność”. Jak wskazał Sąd Najwyższy, należyta staranność nie może być postrzegana jako staranność wyjątkowa, lecz specyficzna dostosowana do konkretnego podmiotu oraz obszaru i okoliczności jego działania1.

Uwaga!

Szkodą majątkową poszkodowanego będą uszczuplenia jego majątku, czyli kwoty, które zmuszony był wydać lub utracona wartość przedmiotów.

 

Zachowanie należytej staranności przez zarządcę będzie zatem rozpatrywane w odniesieniu do każdej konkretnej sytuacji, w której działanie lub zaniechanie zarządcy wywołało szkodę. Istotnym elementem jest to, że kryteria oceny należytej staranności nie są jednolite i niezmienne. W odniesieniu do prowadzonej przez zarządcę działalności gospodarczej, wzorzec należytej staranności określany będzie przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności, a rekonstruowany pożądany sposób postępowania tworzony będzie na podstawie norm zachowań stosowanych powszechnie przez profesjonalne podmioty działające w branży zarządzania nieruchomościami2.

Zarządca czy wspólnota?

Częstym przykładem nienależytego wykonywania obowiązków przez zarządcę w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną może być zaniechanie w zakresie obowiązku utrzymywania w odpowiednim stanie chodników przylegających do zarządzanej nieruchomości albo nieusuwanie nawisów śnieżnych i sopli z dachu budynku, które spadając wyrządzają szkody. Jeżeli na nieodśnieżonym chodniku pieszy poślizgnie się i dozna obrażeń albo spadający z dachu śnieg uszkodzi zaparkowany samochód, odpowiedzialność odszkodowawczą ponosić będzie wspólnota mieszkaniowa albo zarządca nieruchomości, o ile został powołany.

Obowiązek utrzymania budynku i zapewniania jego prawidłowej eksploatacji obciąża bowiem wspólnotę mieszkaniową, ale jeżeli ta powierzyła czynności z tego zakresu podmiotowi profesjonalnemu, czyli zarządcy, może sama uwolnić się od odpowiedzialności za spowodowane zdarzeniem szkody. W powyższym przykładzie będziemy mieli do czynienia z odpowiedzialnością deliktową, bo chociaż obowiązek utrzymania chodnika w odpowiednim stanie wynikać będzie z zawartej ze wspólnotą umowy o zarządzanie nieruchomością i zdarzenie będzie wynikiem naruszenia tych obowiązków, to poszkodowanym będzie osoba trzecia, której szkody nie wyrządzono w związku z zawartą umową. W stosunku do wspólnoty (odpowiedzialność kontraktowa) i do osób trzecich (odpowiedzialność deliktowa) zarządca będzie odpowiadał za wszystkie szkody wynikające ze zdarzeń stanowiących przejaw niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, chyba że udowodni, że to nie on ponosi winę za ich zaistnienie.

Uwaga!

O utraconych korzyściach mówimy w kontekście tego, co do majątku nie weszło. Będzie to uszczuplenie hipotetyczne kwoty, które z pewnością weszłyby do majątku poszkodowanego, ale powyższe nie nastąpiło i poszkodowany korzyści nie uzyskał z uwagi na działanie lub zaniechanie sprawcy szkody.


To znaczy, że będzie musiał wykazać, iż zdarzenie nie było następstwem niewykonania lub nieprawidłowego wykonania umowy lub do naruszenia obowiązków wynikających z umowy doszło bez jego winy i pomimo dochowania należytej staranności. W razie wykazania omówionych wcześniej przesłanek odpowiedzialności cywilnej zarządcy, poszkodowany będzie mógł domagać się zapłaty odszkodowania (np. za koszty leczenia, koszty naprawy uszkodzonego mienia) oraz zadośćuczynienia, a jeżeli w związku z obrażeniami poszkodowany stał się niezdolny do pracy, mógłby nawet domagać się zasądzenia dla siebie odpowiedniej renty. W jednym z tego typu postępowań sąd przyznał 3220,37 zł na naprawę samochodu, który został uszkodzony przez spadające sople lodu.

Odpowiedzialność osób trzecich wykonujących obowiązki zarządcy

Na rynku funkcjonuje wiele firm oferujących usługi zarządzania nieruchomością. Nie zawsze czynności zarządu będzie wykonywać osobiście zarządca, lecz osoby podlegające zarządcy zawodowo, jego pracownicy. Zgodnie z przepisami, zarządca będzie ponosił odpowiedzialność cywilną również za działania wszystkich osób, którymi posługuje się przy wykonywaniu czynności zarządcy. Odpowiedzialność w tym zakresie można rozszerzać, a więc warto wskazać już wprost w umowie, czy zarządca może posługiwać się w wykonaniu umowy osobami trzecimi, a jeżeli tak to, że niezależnie od okoliczności ponosi pełną odpowiedzialność za ich działania i zaniechania.

Uwaga!

Należyta staranność nie może być postrzegana jako staranność wyjątkowa, lecz specyficzna dostosowana do konkretnego podmiotu oraz obs...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy