Problemy w garażu podziemnym

Czym jest garaż podziemny?

Z reguły garaż podziemny wielostanowiskowy jest wyodrębniany jako samodzielny lokal, tak jak inne lokale w budynku, i sprzedawany na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. W konsekwencji jest to kolejny samodzielny lokal w budynku, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa nim zarządzać ani tym bardziej przeznaczać jakichkolwiek środków na jego bieżącą konserwację i remonty, tak jak nie ma prawa tego robić w stosunku do innych lokali w budynku. Teoretycznie zarządca nie ma nawet prawa wejść do lokalu bez uzgodnienia tego z właścicielami. Właściciele tego lokalu garażowego, tak jak właściciele innych lokali w budynku, sami we własnym zakresie mają obowiązek dbać o lokal i ponosić koszty jego utrzymania. 

Uchwały wspólnoty a garaż

Z przepisów ustawy o własności lokali wyraźnie wynika, że uchwały wspólnot mogą dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej. Prawo decydowania o danej nieruchomości mają tylko jej właściciele. Garaż nie jest elementem nieruchomości wspólnej, podobnie jak inne lokale w budynku, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować żadnych decyzji bezpośrednio jego dotyczących. Decyzje podejmują jego właściciele na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym o współwłasności, a w stosunkach między nimi ustawa o własności lokalu nie ma zastosowania. Nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania, a współwłaściciele garażu podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów w garażu. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli garażu (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. 

Umowa z współwłaścicielami garażu

Zarząd lub zarządca danego budynku może zarządzać garażem tylko na podstawie umowy z współwłaścicielami garażu. Jeżeli zatem zarządca oprócz umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną nie dysponuje umową ze współwłaścicielami garażu na zarządzanie tym lokalem, nie ma prawa ingerować w sprawy garażu, podobnie jak nie ma prawa ingerować w sprawy innych lokali w budynku.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo podejmować decyzje odnośnie do zarządu garażem i ustalać w zaliczkach koszty jego utrzymania, tylko jeżeli garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, to znaczy nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal. Pozostawienie garażu jako części nieruchomości wspólnej i zapewnienie prawa do korzystania z miejsca postojowego przez służebność jest dość rzadkim rozwiązaniem przyjmowanym przez deweloperów. Z reguły wyodrębniają oni garaż jako samodzielny lokal i sprzedają go na współwłasność osobom, które mają korzystać ze znajdujących się w nim miejsc postojowych.

Wspólnota mieszkaniowa a garaż podziemy

Wspólnota mieszkaniowa jest powołana do zarządzania nieruchomością wspólną i nie ma prawa ingerować ani podejmować decyzji odnośnie do korzystania z lokali w budynku. To sprawa ich właścicieli. Zatem współwłaściciele lokalu garażowego sprawy w zakresie naruszania zasad korzystania z lokalu garażowego muszą załatwić we własnym zakresie. Współwłaściciele garażu, których miejsca parkingowe są zajmowane przez inne samochody, mają dwa wyjścia:

• wyjście najprostsze i praktyczne – to założenie na swoim miejscu blokady parkingowej zamykanej na klucz, bez opuszczenia której nie można wjechać na miejsce parkingowe. To wydatek 200–300 złotych i problem zostaje rozwiązany.
• wyjście drugie to pozywanie do sądu każdego, kto narusza prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego. Sąd zakaże danej osobie naruszenia prawa korzystania z miejsca parkingowego, ale to rozwiązanie dużo bardziej kosztowne i mało praktyczne.

Wyjścia trzeciego nie ma, a wspólnota mieszkaniowa i jej zarząd nie są stroną ani uczestnikiem w tych sporach.

Udostępnianie miejsca garażowego

Współwłaściciel lokalu garażowego, który ma prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego, może udostępnić je osobie trzeciej (wynająć) bez pytania innych współwłaścicieli o zgodę, ponieważ dane miejsce przyznano mu do wyłącznego korzystania, a zatem to on decyduje, jaki samochód tam parkuje. Inni współwłaściciele w żaden sposób nie mogą ograniczyć mu tego prawa.

Parkowanie jednośladów w miejscach niedozwolonych – jednoślady w garażu podziemnym

Kwestia parkowania jednośladów czy to przez „gości”, czy przez współwłaścicieli lokalu poza miejscami wyznaczonymi jest naruszeniem zasad korzystania z lokalu garażowego, ale jedyna droga do zmiany tego stanu rzeczy to pozwanie do sądu osoby, która narusza zasady korzystania. Sąd zakaże danej osobie naruszania tych zasad, a jeśli nie zastosuje się ona do wyroku sądu, ukaże ją grzywną. Natomiast nie można liczyć na interwencję policji w tej sprawie. Jest to prywatny lokal w budynku i nie obowiązują w nim zasady ruchu drogowego, a zatem policja nie ma podstaw prawnych do karania osoby, która zaparkuje niezgodnie z ustalonymi zasadami.