Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

28 czerwca 2018

NR 195 (Maj 2018)

Procedury i zasady przejmowania nieruchomości w zarządzanie

0 452

Przejęcie nieruchomości może dotyczyć różnych relacji występujących we wspólnocie mieszkaniowej, na przykład relacji deweloper–wspólnota mieszkaniowa, zarządca–wspólnota czy zarządca–kolejny zarządca. W każdym z tych przypadków przejęcie zarządzania odbywa się w inny sposób. Zatem wymaga to sporej wiedzy, jak zmienić zarządcę i jak takie przejęcie przeprowadzić. Jednak zanim dojdzie do przejęcia zarządzania, najpierw konieczna jest zmiana zarządcy, która też może mieć różną postać.
 

Przejęcie nieruchomości może dotyczyć różnych relacji występujących we wspólnocie mieszkaniowej, na przykład relacji deweloper–wspólnota mieszkaniowa, zarządca–wspólnota czy zarządca–kolejny zarządca. W każdym z tych przypadków przejęcie zarządzania odbywa się w inny sposób. Zatem wymaga to sporej wiedzy, jak zmienić zarządcę i jak takie przejęcie przeprowadzić. Jednak zanim dojdzie do przejęcia zarządzania, najpierw konieczna jest zmiana zarządcy, która też może mieć różną postać.

Instytucja powierzenia zarządu

Uwaga!

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. 

 

Należy odróżniać dwie sytuacje prawne. Zmianę zarządcy, któremu zarząd powierzono od zmiany zarządcy działającego na podstawie umowy o zarządzanie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. 

Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy

 

W przypadku powierzenia zarządu nie dochodzi do podpisania umowy o zarządzanie, tylko następuje powołanie. Tak jak posłowie, senatorowie czy radni nie mają podpisanych umów z Sejmem, Senatem czy gminą, tylko ich mandat do sprawowania funkcji opiera się na wyborze, obowiązki na ustawach i regulaminach, a wynagrodzenie na uchwałach je określających.
Tak samo mandat zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono opiera się na powierzeniu zarządu, obowiązkach określonych ustawami i uchwałami wspólnoty mieszkaniowej oraz wynagrodzeniu ustalanym uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Ze strony zarządcy wstąpienie w stosunek prawny następuje wówczas poprzez przyjęcie powołania.

Umowa o zarządzanie

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nie powierzyła zarządu, a dokonuje wyboru zarządu i oprócz wyboru zarządu, decyduje się na zlecenia zarządzania zarządcy. Wówczas nie mamy do czynienia z zarządcą, któremu zarząd powierzono, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali. Zarządca taki zarządza wspólnotą wraz z zarządem na podstawie umowy o zarządzanie, którą z nim w imieniu wspólnoty zawiera zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Uwaga!

Okres wypowiedzenia to czas, który musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie, a jeżeli terminu tego nie określono w umowie – należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące stosunek zlecenia.

 

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Umowa może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.

Wypowiedzenie umowy o zarządzanie

Okres wypowiedzenia to czas, który musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie, a jeżeli terminu tego nie określono w umowie – należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące stosunek zlecenia. Zawarcie, a w konsekwencji i rozwiązanie, umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 10 września 2002 roku (sygn. akt: I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny.

Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Tak jak wspólnota mieszkaniowa także zarządca ma prawo podjąć decyzję o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie i nie potrzebuje na to niczyjej zgody. Wystarczy, że przygotuje dokument wypowiedzenia i dostarczy go zarządowi wspólnoty mieszkaniowej. Na składającego oświadczenie woli ustawodawca nakłada obowiązek doręczenia oświadczenia. Przepis art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest skuteczne z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Jeżeli własnoręczne doręczenie jest niemożliwe lub utrudnione najwygodniej w tym celu skorzystać z usług poczty, bowiem taki sposób doręczenia będzie możliwie najprostszy do udowodnienia za pomocą pokwitowania 
odbioru.

Pismo zawierające oświadczenie woli powinno być skierowane na adres zamieszkania osoby fizycznej lub adres siedziby osoby prawnej. Ustawodawca nie nakłada na nadawcę obowiązku dopilnowania, czy adresat odebrał przesyłkę i zapoznał się z treścią. Wystarczy sama możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia. Oznacza to, że niepodjęcie przesyłki w terminie (przesyłka dwukrotnie awizowana) nie wpływa na skuteczność zawartego w przesyłce wypowiedzenia. W takim przypadku przesyłkę uważa się za doręczoną (wypowiedzenie będzie skuteczne).

Zarządzanie w małej wspólnocie mieszkaniowej

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota ta nie jest bowiem zarządzana zgodnie z ustawą o własności lokali, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma w niej zarządu, uchwał i procedury ich zaskarżania oraz całej formy organizacyjnej charakterystycznej dla dużych wspólnot mieszkaniowych.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Właściciele zarządzają nieruchomością wspólną sami, co nie wyklucza istnienia w niej zarządcy.

W związku z tym, że jest to czynność, która przekracza zakres zwykłego zarządu, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W małej wspólnocie mieszkaniowej pierwotny właściciel i zarządca będzie więc zarządzał nieruchomością do czasu, gdy właściciele zrezygnują z jego usług, na przykład w związku z tym, że zdecydują się zawrzeć umowę z nowym zarządcą.

Obowiązek prowadzenia dokumentacji

Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż zgodnie z art. 93 ustawy Prawo budowlane, ten kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Stosownie do treści przepisu art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i Książki Obiektu Budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizowa...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy