Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

28 czerwca 2018

NR 195 (Maj 2018)

Procedury i zasady przejmowania nieruchomości w zarządzanie

0 128

Przejęcie nieruchomości może dotyczyć różnych relacji występujących we wspólnocie mieszkaniowej, na przykład relacji deweloper–wspólnota mieszkaniowa, zarządca–wspólnota czy zarządca–kolejny zarządca. W każdym z tych przypadków przejęcie zarządzania odbywa się w inny sposób. Zatem wymaga to sporej wiedzy, jak zmienić zarządcę i jak takie przejęcie przeprowadzić. Jednak zanim dojdzie do przejęcia zarządzania, najpierw konieczna jest zmiana zarządcy, która też może mieć różną postać.
 

Przejęcie nieruchomości może dotyczyć różnych relacji występujących we wspólnocie mieszkaniowej, na przykład relacji deweloper–wspólnota mieszkaniowa, zarządca–wspólnota czy zarządca–kolejny zarządca. W każdym z tych przypadków przejęcie zarządzania odbywa się w inny sposób. Zatem wymaga to sporej wiedzy, jak zmienić zarządcę i jak takie przejęcie przeprowadzić. Jednak zanim dojdzie do przejęcia zarządzania, najpierw konieczna jest zmiana zarządcy, która też może mieć różną postać.

Instytucja powierzenia zarządu

Uwaga!

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. 

 

Należy odróżniać dwie sytuacje prawne. Zmianę zarządcy, któremu zarząd powierzono od zmiany zarządcy działającego na podstawie umowy o zarządzanie. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdzie w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. 

Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy

 

W przypadku powierzenia zarządu nie dochodzi do podpisania umowy o zarządzanie, tylko następuje powołanie. Tak jak posłowie, senatorowie czy radni nie mają podpisanych umów z Sejmem, Senatem czy gminą, tylko ich mandat do sprawowania funkcji opiera się na wyborze, obowiązki na ustawach i regulaminach, a wynagrodzenie na uchwałach je określających.
Tak samo mandat zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono opiera się na powierzeniu zarządu, obowiązkach określonych ustawami i uchwałami wspólnoty mieszkaniowej oraz wynagrodzeniu ustalanym uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Ze strony zarządcy wstąpienie w stosunek prawny następuje wówczas poprzez przyjęcie powołania.

Umowa o zarządzanie

Inaczej wygląda sytuacja, gdy wspólnota mieszkaniowa nie powierzyła zarządu, a dokonuje wyboru zarządu i oprócz wyboru zarządu, decyduje się na zlecenia zarządzania zarządcy. Wówczas nie mamy do czynienia z zarządcą, któremu zarząd powierzono, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali. Zarządca taki zarządza wspólnotą wraz z zarządem na podstawie umowy o zarządzanie, którą z nim w imieniu wspólnoty zawiera zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Uwaga!

Okres wypowiedzenia to czas, który musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie, a jeżeli terminu tego nie określono w umowie – należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące stosunek zlecenia.

 

Zakończenie umowy o zarządzanie nieruchomością następuje na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli umowa zawarta jest na czas określony, może wygasnąć ze względu na upływ terminu, na który została zawarta. Umowa może zostać rozwiązana także z mocy prawa w razie śmierci lub utraty zdolności prawnych przez zarządcę. Ponadto strony mogą rozwiązać umowę w każdym czasie za porozumieniem, a w razie braku porozumienia za wypowiedzeniem.

Wypowiedzenie umowy o zarządzanie

Okres wypowiedzenia to czas, który musi upłynąć od złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy do jej rozwiązania (jako następstwo tego oświadczenia). Okres wypowiedzenia strony powinny określić w umowie, a jeżeli terminu tego nie określono w umowie – należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego, regulujące stosunek zlecenia. Zawarcie, a w konsekwencji i rozwiązanie, umowy o zarządzanie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a zatem wymaga ze strony wspólnoty mieszkaniowej podjęcia uchwały. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 10 września 2002 roku (sygn. akt: I ACa 384/2002) uznał, że w kwestii zlecenia zarządu nieruchomością zarządcy musi zapaść uchwała właścicieli, która konstytuuje ten sposób zarządu nieruchomością. Jak stwierdził sąd, ogół właścicieli lokali w stosunku do zarządu traktowany jest jako organ nadrzędny.

Organ ten ma prawo więc wypowiedzieć się w przedmiocie wyboru osoby zarządcy. Tak jak wspólnota mieszkaniowa także zarządca ma prawo podjąć decyzję o wypowiedzeniu umowy o zar...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy