SN: Prawa z podziału nieruchomości wspólnej do korzystania są związane z lokalem

Spór o prawo do wyłącznego korzystania z poddasza – analiza sprawy sądowej

Tematyka ta jest warta uwagi ze względu na różną praktykę, stosowaną w szczególności na rynku pierwotnym przez deweloperów. Odnośnie do podziału nieruchomości wspólnej do korzystania – zależnie od sposobu zarządzania nieruchomością wspólną lub technicznych warunków funkcjonowania nieruchomości, przyjmowane są odmienne praktyki.

Omawiana sprawa sądowa prowadzona była w związku z zaskarżeniem dwóch uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych w 2011 i 2012 roku. Powódką była właścicielka jednego z lokali, która twierdziła, iż uchwały znacząco ograniczają jej prawa do wyłącznego korzystania z poddasza. Wyrokiem z 2016 roku sąd okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę. W toku sprawy ustalono, że w 2009 roku dla nieruchomości zawarta była umowa o ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu i jego sprzedaży oraz podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. W treści umowy o podziale do korzystania spółka deweloperska zastrzegła sobie prawo do wyłącznego korzystania z poddasza (części nieruchomości wspólnej) bądź wyznaczania właścicielom lokali pomieszczeń gospodarczych do korzystania na tym poddaszu.

Jednocześnie w 2009 roku wspólnota mieszkaniowa, składająca się wówczas ze spółki deweloperskiej i właściciela tego pierwszego lokalu, podjęła uchwałę udzielającą nabywcom prawa do wyłącznego korzystania z poddasza, do dokonania podziału tych pomieszczeń i prowadzenia prac remontowych i adaptacyjnych podnoszących jego standard.

Uchwała wyrażała również zgodę na przekwalifikowanie statusu pomieszczeń gospodarczych na lokale użytkowe z możliwością zamieszkania dla nabywców prawa do wyłącznego korzystania z poddasza. Spółka deweloperska nie przekazała zarządowi pozwanej wspólnoty wspomnianej uchwały z 2009 roku.

Powódka w 2010 roku nabyła na podstawie umowy sprzedaży prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej – poddasza wraz z prawem do przyznawania uprawnień do wyłącznego korzystania z całości lub części tego poddasza właścicielom innych lokali w budynku. 

Spór między wspólnotą a uprawnioną do wyłącznego korzystania z poddasza ujawnił się po uzyskaniu pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę rzeczonego poddasza, o czym pozwana wspólnota dowiedziała się dopiero w momencie pojawienia się robotników. 10 dni później zwołane zostało zebranie wspólnoty mieszkaniowej, na którym podjęto uchwałę o uchyleniu wszystkich dotychczasowych uchwał podjętych przez wspólnotę przed 1 czerwca 2010 r., które dotyczyły przebudowy, rozbudowy i modernizacji nieruchomości wspólnej. Uchwała podjęta była w trybie mieszanym większością ponad 91% udziałów. 

Druga z zaskarżonych uchwał podjęta była w sierpniu 2012 roku. W uchwale wspólnota przyjęła, iż nie wyraża zgody na nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej – pomieszczeń gospodarczych na poddaszu. Faktycznie stanowiła ona wyraz braku zgody na to, co zostało dopuszczone uchwałą z 2009 roku. Ta uchwała również została podjęta w trybie mieszanym większością ponad 87% udziałów.
 

W treści pozwu zarzucano brak powiadomienia powódki o terminie zebrania, jednak sąd pierwszej instancji stwierdził, że nie wykazano, by ewentualne uchybienia przy zwoływaniu zebrań miały wpływ na wynik głosowania. Tym bardziej, że uchwały podjęte zostały w trybie mieszanym przeważającą większością głosów. W pozostałym zakresie sąd stwierdził jednak, że zarzuty merytoryczne zasługują na uwzględnienie, a uchwały naruszają prawo powódki do wyłącznego korzystania ze strychu w celach inwestycyjnych i gospodarczych, które to interesy wynikają z umownego podziału nieruchomości wspólnej oraz uchwały z 2009 roku. 

Apelacja

Od tego rozstrzygnięcia apelację wniosła wspólnota, a sąd apelacyjny zmienił wyrok i powództwo oddalił. Sąd stwierdził, że umowa o podział do korzystania nadal obowiązuje. Powódka jest uprawniona do wyłącznego korzystania z poddasza i może decydować o przyznawaniu części tego poddasza innym właścicielom, także odpłatnie. Uchwały nie naruszały tego prawa. Pozbawienie powódki możliwości korzystania z poddasza nastąpiłoby jedynie w razie rozwiązania umowy, a zaskarżone uchwały do takiego rozwiązania umowy nie doprowadziły. Tym samym nie doszło do naruszenia interesu powódki. Z nadzwyczajnym środkiem zaskarżenia – skargą kasacyjną do Sądu Najwyższego wystąpiła zatem powódka. 

Stanowisko Sądu Najwyższego

Rozpoznając skargę kasacyjną, Sąd Najwyższy znaczną część rozważań poświęcił zagadnieniom prawnym istotnym dla rozstrzygnięcia. Wskazał w pierwszej kolejności na zasady zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali. O zebraniu zawiadamia się każdego właściciela lokalu na piśmie, przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Jeżeli na zebraniu ma nastąpić zmiana we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać treść takiej zmiany. Sąd wskazał, że co prawda wspólnota nie wykazała, aby w stosunku do powódki dochowała powyższych wymogów, ale powódka nie wykazała, aby uchybienia w tym zakresie miały wpływ na podjęcie uchwały. Sąd przypomniał, że zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały, w tym dotyczące wadliwości zawiadomienie o terminie zebrania, mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Ponieważ zaskarżone uchwały były podjęte w trybie mieszanym i zdecydowaną większością głosów, sąd doszedł do przekonania, że zarzut powódki oparty na formalizmach nie mógł doprowadzić do uchylenia zaskarżonych uchwał.
 

Prawne podstawy korzystania z nieruchomości wspólnej i zakres uprawnień właścicieli

Przechodząc do analizy odnoszącej się do zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, sąd przybliżył prawne aspekty nabycia przez powódkę uprawnień wyłącznego korzystania z poddasza, z tego nabycia wywodzi ona bowiem interes prawny w zaskarżeniu uchwał. 

Sąd przypomniał, że szczególnym prawem związanym z własnością lokalu, jako części składowej tego lokalu, jest udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu jako część składowa prawa własności lokalu, niedopuszczalne jest więc rozporządzenie samym tylko udziałem w nieruchomości wspólnej. 

Udział w nieruchomości wspólnej nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, a stąd w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali tworzących jedną wspólnotę mieszkaniową, nie ma przeszkód prawnych, aby udział ten mógł być przedmiotem praw obligacyjnych.

Zgodnie z ustawą właściciel lokalu ma prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a jeżeli przekraczają te potrzeby – przypadają właścicielom w stosunku do udziałów. W takim samym stosunku – zgodnie z udziałami – właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nie budzi wątpliwości dopuszczalność dokonania podziału nieruchomości wspólnej do korzystania. Podział taki (podział quad usum) uchyla ustawowy model sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej i sposób rozliczeń wydatków i nakładów. Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest jednak definitywny i może ulec zmianie. 
 

Pewnym problemem jest określenie, w jakiej formie prawnej możliwe jest dokonanie takiego podziału, w szczególności, że ustalenia w tym zakresie mogą ingerować w uprawnienia właścicieli lokali do korzystania z nieruchomości wspólnej, ograniczając je na korzyść innych właścicieli. Jak wskazał Sąd Najwyższy (sygn. akt: III CZP 59/07) określenie zasad korzystania przez właściciela z nieruchomości wspólnej w zakresie przekraczającym jego udział może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. 
 

Granice podziału nieruchomości wspólnej – kiedy uchwała, a kiedy umowa wszystkich właścicieli?

Wątpliwość co do dokonania podziału w formie takiej umowy nie powstanie w przypadku tak zwanych małych wspólnot mieszkaniowych zarządzanych na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Tam bowiem do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Umowa przybierze zatem formę porozumienia i zgody wszystkich współwłaścicieli.

W odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, o ile właściciele w uchwale nie ustalili innych zasad. Dokonując podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ramach dużej wspólnoty mieszkaniowej, rozstrzygać należy, czy czynność prawna polegająca na takim podziale wchodzi w zakres zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli tak jest, można to zrobić na podstawie uchwały. 

Przybliżając, czym jest zakres zarządu nieruchomością wspólną, a zatem, czy podziału można dokonać uchwałą, Sąd Najwyższy wskazał na dorobek doktryny w tym zakresie. Nakazane jest wyważenie dwóch przeciwstawnych racji. Z jednej strony zasada większościowego podejmowania decyzji ułatwia zarządzanie, a z drugiej wola większości nie może decydować o wszystkich sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Do zakresu zarządu będą wchodziły czynności podejmowane w celu umożliwienia lepszego korzystania z nieruchomości wspólnej, a także zapewniające bezpieczeństwo i zachowanie wartości nieruchomości. Zatem podział do korzystania wynikający z potrzeby wykorzystania określonego elementu nieruchomości wspólnej na potrzeby ogółu, to jest, gdy zmniejszenie uprawnień właścicieli następuje na rzecz wspólnoty, mieści się w ramach zarządu nieruchomością i właściwe będzie podjęcie uchwały.

Natomiast zmniejszenie ustawowego zakresu uprawnień właścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej, poprzez zwiększenie uprawnień innych właścicieli kosztem pozostałych, przestaje być sprawą dotyczącą tylko zarządu nieruchomością wspólną, skoro ograniczenie nie następuje na rzecz wspólnoty. W takiej sytuacji konieczne będzie zawarcie umowy i zgoda wszystkich właścicieli.

Sąd wskazał również, że prawa i obowiązki z umowy albo jednomyślnej uchwały właścicieli określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, choć mają charakter obligacyjny, są ściśle związane z udziałem w tej nieruchomości. Zatem w razie śmierci właściciela lokalu uprawnionego do wyłącznego korzystania w jego miejsce występują jego spadkobiercy. 

W przypadku natomiast zbycia lokalu uprawnienia i zobowiązania wynikające z podziału przechodzą na nabywcę. Skoro bowiem uprawnienia i obowiązki wynikające z umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej pozostają w bezpośrednim związku z udziałem w nieruchomości wspólnej, a udział związany jest z własnością lokalu, to nie jest prawnie skuteczne zbycie wyłącznie samego uprawnienia wynikającego z umownego podziału nieruchomości wspólnej do korzystania na rzecz osoby niebędącej właścicielem lokalu w tej wspólnocie. Inaczej mówiąc, aby nabyć prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej, trzeba być również właścicielem któregoś z lokali w ramach wspólnoty.
 

Skuteczność umowy o podział poddasza a prawa nabywców kolejnych lokali

W realiach analizowanej sprawy w umowie z 2009 roku o ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu spółka deweloperska i nabywca dokonali podziału nieruchomości wspólnej do korzystania w ten sposób, że spółka deweloperska otrzymała prawo do wyłącznego korzystania z poddasza. Sąd wskazał jednak, że umowa o podział nieruchomości wspólnej została zawarta pomiędzy właścicielem jednego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość a właścicielem wszystkich pozostałych samodzielnych lokali niewyodrębnionych. Umowa nie mogła zatem doprowadzić skutecznie do pozbawienia nabywców kolejnych lokali, które w momencie zawierania umowy stawiły własność dewelopera, uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej, które zagwarantowane jest ustawowo. Umowa była skuteczna jedynie pomiędzy właścicielem pierwszego wyodrębnionego lokalu a spółką deweloperską.

Uprawnienie do wyłącznego korzystania z poddasza wiązało się również z własnością wszystkich lokali niewyodrębnionych w chwili zawarcia umowy. Po prawnym wyodrębnieniu kolejnych lokali i ich zbyciu, na nabywców przechodziło uprawnienie do korzystania z poddasza w stosownym udziale ułamkowym, chyba że wyrazili oni zgodę na podział nieruchomości wspólnej do korzystania, wynikający z tej pierwszej umowy z 2009 roku.

Deweloper nie mógł zatem na podstawie umowy o podział nieruchomości wspólnej do korzystania skutecznie przypisać uprawnienia do korzystania z poddasza do jednego wybranego lokalu bez zgody nabywców później sprzedawanych lokali po ustanowieniu odrębnej ich własności. Oznaczałoby to bowiem pozbawienie ich uprawnienia ustawowego do korzystania z nieruchomości wspólnej na podstawie umowy, której nie byli stroną.

Sąd przyjął natomiast, że w świetle przepisów ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego nie może być akceptowana sytuacja, w której nabywca własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej bez swojej zgody zostaje pozbawiony prawa korzystania z nieruchomości wspólnej, na podstawie umowy obligacyjnej, której nie był stroną.
 

Wskazując na powyższe, sąd stwierdził, że późniejsze zbycie przez spółkę deweloperską prawa do wyłącznego korzystania z poddasza nie było skuteczne w odniesieniu do udziałów właścicieli lokali wyodrębnionych później, po zawarciu umowy o podziale do korzystania, jeżeli nie wyrazili oni zgody na zasady podziału wynikające z tej pierwszej umowy o podziale. W efekcie powódka mogła skutecznie nabyć uprawnienie do korzystania z poddasza tylko w zakresie, w jakim inni właściciele (późniejsi nabywcy) wyrazili zgodę na taki podział.

Dokonawszy powyższej analizy nabycia praw przez powódkę – sąd przeszedł do analizy podstaw zaskarżenia uchwały. Przypomniał, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę, gdy narusza ona jego interes. Naruszenie interesu musi być obiektywne, oceniane m.in. przez pryzmat zasad współżycia społecznego. Musi mieć miejsce znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesów wspólnoty mieszkaniowej. Spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu między dobrem wspólnoty a dobrem indywidualnego jej członka. Przy czym w niniejszej sprawie sąd uznał, że interes prawny w podjęciu uchwały miał pierwszeństwo w stosunku do indywidualnego interesu powódki. 
 

Obie zaskarżone uchwały nie ingerowały w jej uprawnienie do korzystania z poddasza. Uchwała z 2009 roku, która przyznawała jej takie prawa, podjęta była w czasie istnienia struktury własnościowej, która dawała deweloperowi zdecydowaną przewagę i umożliwiała realizację własnych interesów. W ocenie sądu umowa o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania wraz z uchwałą z 2009 roku zmierzały do wyłączenia z nieruchomości wspólnej poddasza, a zatem do uszczuplenia nieruchomości wspólnej, a finalnie w przypadku realizacji zamierzeń inwestycyjnych – do uszczuplenia nieruchomości wspólnej i zmniejszenia udziałów właścicieli lokali w tej nieruchomości. Tym samym w nowej strukturze własnościowej uchwała przestała realizować interesy większości członków wspólnoty.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną.