Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse , Otwarty dostęp

22 października 2019

NR 212 (Październik 2019)

Sprawozdanie finansowe we wspólnocie mieszkaniowej

0 50

Sprawozdanie finansowe ma doniosłe znaczenie dla wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ obrazuje jej sytuację gospodarczą.

Kwestia sprawozdań została uregulowana ustawą z 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności ­lokali oraz zmieniającą ustawę o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 29, poz. 355). Przed wejściem w życie ustawy z 16 marca 2000 r., tj. przed 19 maja 2000 r., na podstawie art. 29 ust. 1, zarząd wspólnoty mieszkaniowej zobowiązany był do stosowania dla nieruchomości zasad rachunkowości określonych dla jednostek nieprowadzących działalności gospodarczej. Poprzednie brzmienie przepisów w sposób jasny określało, że rachunkowość wspólnot mieszkaniowych miała być prowadzona przy zastosowaniu przepisów ustawy o rachunkowości. W nowelizacji ustawodawca wprowadził pojęcie pozaksięgowej ewidencji na określenie sposobu dokonywania spisu kosztów poniesionych w związku z zarządem nieruchomością wspólną. Pojęcie to nie zostało precyzyjnie zdefiniowane.

W literaturze nie ma spójnego stanowiska, jak powinno zostać sporządzone takie sprawozdanie. Pojawia się spór, czy po zmianie przepisów sprawozdanie wymaga zachowania formy przewidzianej przez ustawę o rachunkowości. W tej materii wypowiedział się NSA w wyroku z 28 stycznia 2009 r. (sygn. akt: I FSK 1508/07, OSG 2010, Nr 2, poz. 9), który stwierdził, że przepisy ustawy o rachunkowości (Dz. U. z 2016 r., poz. 1047 z późn. zm. – dalej u.r.) stosuje się do wspólnot mieszkaniowych w zakresie uwzględniającym to, że jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Obowiązki nałożone tą ustawą istnieją niezależnie od wprowadzonego w art. 29 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 – dalej u.w.l.) obowiązku prowadzenia przez zarząd ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
 

Ważne

Przepisy ustawy o rachunkowości stosuje się do wspólnot mieszkaniowych w zakresie uwzględniającym to, że jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej nie mogą prowadzić działalności gospodarczej.


Jednakże w literaturze pojawiają się stanowiska przeciwne, że właściwie prowadzona ewidencja pozaksięgowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest wystarczająca, by uczynić zadość obowiązkom prowadzenia rachunku przychodów i kosztów w celu ustalenia wyniku finansowego i podstawy opodatkowania, określonym w art. 9 ustawy o podatku dochodowym osób prawnych (tak art. 29 u.w.l. – Zębala J., Własność lokali. Komentarz 2019, red. Konrad Osajda, wyd. 6).
 

Ważne

W literaturze pojawiają się stanowiska przeciwne, że właściwie prowadzona ewidencja pozaksięgowa jest wystarczająca, by uczynić zadość obowiązkom prowadzenia rachunku przychodów i kosztów w celu ustalenia wyniku finansowego i podstawy opodatkowania.


Również orzecznictwo cywilne nie jest spójne w odniesieniu do problematyki zasad tworzenia sprawozdań finansowych.

Sąd Okręgowy w Łodzi wskazał, że od właścicieli lokali, będących w przeważającej większości osobami fizycznymi, nie można wymagać znajomości ustaw regulujących szczegółową rachunkowość oraz zasady sporządzania klasycznych sprawozdań finansowych. Nie ulega tym samym wątpliwości, że roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty winno stanowić podsumowanie zapisów zawartych we wskazanej bardzo ograniczonej ewidencji pozaksięgowej, a więc zawierać tylko ogólne informacje o jej sytuacji finansowej, tj. sumie wpływów (przychodów) i wydatków. Co do tych ostatnich uznać należy ponadto, że powinny one zostać porozbijane na kategorie wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali (wyrok SA Łódź z 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt: I Aca 1023/17).

Z kolei Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazał, że na tle art. 29 ust. 1 u.w.l. rodzi się pytanie, czy prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (która prowadzona była pod względem rachunkowym poprawnie) wyczerpuje obowiązek dokumentowania sytuacji wspólnot mieszkaniowych, i to niezależnie od tego, czy sposób jej prowadzenia określony został w uchwale właścicieli. W orzecznictwie przeważa pogląd, że nie jest to wystarczające i że dokumentacja księgowa prowadzona być powinna także w sposób przewidziany w ustawie o rachunkowości dla mikroprzedsiębiorstw, nie jest on jednak dominujący i teza, że prowadzenie ewidencji pozaksięgowej jest wystarczające, nie jest oczywiście wadliwa. Rzecz w tym jednak, że niezależnie od rodzaju prowadzenia dokumentacji finansowej i niezależnie od tego, czy właściciele w uchwale określili sposób, w jaki należy to czynić, sprawozdanie złożone przez zarząd w wykonaniu płynącego z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy obowiązku winno dawać obraz sytuacji i kondycji finansowej wspólnoty, takiego obrazu tymczasem sprawozdanie złożone przez zarząd pozwanej nie dawało.
 

Ważne

W orzecznictwie przeważa pogląd, że dokumentacja księgowa prowadzona być powinna także w sposób przewidziany w ustawie o rachunkowości dla mikroprzedsiębiorstw, nie jest on jednak dominujący i teza, że prowadzenie ewidencji pozaksięgowej jest wystarczające, nie jest oczywiście wadliwa.


W szczególności brak w nim było informacji o stanie aktywów i pasywów na początku i na końcu roku obrachunkowego, a tylko taka informacja pozwalałaby członkom wspólnoty stwierdzić, czy zarząd środkami przeznaczonymi na koszty zarządzania nieruchomością wspólną gospodarował prawidłowo. Brak tej elementarnej informacji powodował, że członkowie pozwanej wspólnoty, głosując za przyjęciem sprawozdania, nie mieli pełnego (podanego w przystępnej formie) obrazu sytuacji materialnej, ich decyzja była zatem przedwczesna i nie powinna zostać podjęta. Taka swoiście blankietowa akceptacja sprawozdania uznana być musiała za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy, co prowadzić musiało do uchylenia dot...

Artykuł jest dostępny dla zalogowanych użytkowników w ramach Otwartego Dostępu.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż konto Zaloguj się

Przypisy