Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Koniecznie przeczytaj artykuł: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali
W ramach prowadzonej działalności spółka cywilna, zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, świadczy usługi w dziedzinie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi na podstawie umów o zarządzanie nieruchomością wspólną, zawartymi ze wspólnotami mieszkaniowymi. Świadczone usługi zarządzania nieruchomościami należą do grupowania PKD 68.32.Z.
Usługi świadczone przez spółkę nie obejmują wyceny nieruchomości. Świadczone usługi dotyczą nieruchomości, w skład których wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i usługowe. Proporcja powierzchni mieszkalnej do całkowitej powierzchni użytkowej jest większa od proporcji powierzchni niemieszkalnej do całkowitej powierzchni użytkowej nieruchomości. Powierzchnia o charakterze mieszkalnym stanowi ponad połowę całkowitej powierzchni użytkowej zarządzanej nieruchomości. Świadczone usługi zarządzania odnoszą się do nieruchomości jako całości, a nie do poszczególnych lokali składających się na wskazaną nieruchomość.
W ramach zawartych umów spółka wykonuje m.in. następujące usługi: obsługa administracyjna, księgowa i prawna oraz techniczne utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Planowane jest rozszerzenie umowy usług zarządzania nieruchomością o sprzątanie budynku i jego otoczenia wraz z pielęgnacją zieleni oraz o wykonywanie drobnych napraw konserwacyjnych. Wobec powyższego świadczone usługi będą stanowić usługę kompleksową.
Jakie były wątpliwości spółki?
Spółka miała wątpliwości, czy rozszerzone usługi (tj. sprzątanie budynków oraz drobne naprawy konserwacyjne świadczone przez nią w ramach kompleksowej umowy zarządzania nieruchomościami) będą korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków tych zwolnień.
Zdaniem spółki usługi zarządzania nieruchomościami, rozszerzone o sprzątanie budynku i jego otoczenia wraz z pielęgnacją zieleni oraz o wykonywanie drobnych napraw konserwacyjnych, stanowią usługę kompleksową, ponieważ realizują usługę zasadniczą, jaką jest zarządzanie nieruchomością. Wobec powyższego usługi te są świadczeniem głównym i korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Stanowisko organu podatkowego
Organ uznał stanowisko spółki za nieprawidłowe. Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca często odsyła do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując symbole PKWiU w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy.
Od dnia 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 z późn. zm.).
Dodatkowo, zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676), do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług do dnia 31 grudnia 2018 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).
Uwaga
To podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.
POLECAMY
Stosownie do pkt 1 Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji, zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby, usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. Wynika to z faktu, że właśnie m.in. producent bądź usługodawca dysponuje wszystkimi informacjami niezbędnymi do właściwego zaliczenia produktu czy usługi do odpowiedniego grupowania PKWiU, tj. informacjami dotyczącymi rodzaju użytego surowca, technologii wytwarzania lub przeznaczenia wyrobu bądź zakresu świadczonych usług.
Zwolnienie z podatku
Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.
I tak zwolnione od podatku są usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.
Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce: nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie bądź wyłączenie dotyczą tylko określonego towaru lub konkretnej usługi z danego grupowania – towaru lub usługi wymienionych obok symbolu PKWiU.
Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie stanowią usług w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.
W związku z tym zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia zależy od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych lokali.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego znajdującego się w niej lokalu. W tej sytuacji taki lokal należy traktować jako odrębną nieruchomość.
Jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet gdy znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu. Natomiast jeśli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, podlega ona opodatkowaniu stawką 23%.
Dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania (zwolnienia z VAT) świadczonych przez spółkę usług w ramach zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi umów o zarządzanie zasadnicze jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też składają się na usługę kompleksową.
Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna usługa obejmuje – z ekonomicznego punktu widzenia – kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych.
W przypadku gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia powinno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.
Uwaga
Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług.
W związku z tym należy przyjąć, że usługi sprzątania budynków oraz konserwacji i drobnych napraw nie podlegają zwolnieniu od podatku na zasadach przewidzianych dla usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi.
W omawianej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami, która obejmuje również usługi rozszerzone w postaci sprzątania budynków oraz drobne naprawy konserwacyjne. Każda z tych usług powinna być traktowana jako oddzielne świadczenie, zachodzący między nimi związek jest bowiem na tyle luźny, że z punktu widzenia nabywcy mogą być traktowane rozłącznie i nie wpłynie to na charakter żadnego z nich ani też nie sprawi, że wartość świadczeń z punktu widzenia nabywcy będzie inna, niż gdyby świadczenia te były uznane za świadczenie złożone. Każda z nich może być przedmiotem oddzielnej umowy i każdą z nich może świadczyć inny podmiot.
Wymienione usługi wykonywane na rzecz wspólnot mieszkaniowych z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane za czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej. W konsekwencji poszczególne usługi powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla danej usługi.
Podsumowując, świadczone przez spółkę rozszerzone usługi, tj. sprzątanie budynków oraz drobne naprawy konserwacyjne, nie powinny być traktowane jako element usługi zarządzania nieruchomościami i należy je opodatkować odrębnie.
