Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

28 czerwca 2018

NR 195 (Maj 2018)

Umowa z zarządcą o zarządzenie nieruchomością

0 389

Zarządcy nieruchomości to profesjonaliści oferujący usługi w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami. Zawód ten był do końca 2013 roku zawodem licencjonowanym, a zdobycie licencji poprzedzone było postępowanie kwalifikacyjnym przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną.
 

Kandydat na licencjonowanego zarządcę musiał posiadać wykształcenie wyższe, ukończone studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz odbytą w tym zakresie praktykę zawodową. Począwszy od 1 stycznia 2014 roku zawód zarządcy nieruchomościami, podobnie jak pośrednika w obrocie nieruchomościami, został zderegulowany w ramach rządowego programu otwierania dostępu do zawodów.

Uwaga!

Aktualnie zarządcą może zostać wyłącznie profesjonalista prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie, co przynajmniej teoretycznie powinno zapewnić odpowiedni poziom świadczonych usług.

 

Razem z deregulacją zawodu zarządcy nieruchomości uchylone zostały ustawowe regulacje dotyczące zakresu odpowiedzialności zarządcy, wskazujące podstawowy zakres dotyczących go obowiązków. Zlikwidowano również nadzór nad zarządcami nieruchomości oraz przepisy określające ich odpowiedzialność zawodową, w związku z którą podlegali oni pewnemu nadzorowi właściwego ministra.

Uwaga!

Kandydat na licencjonowanego zarządcę musiał posiadać wykształcenie wyższe, ukończone studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz odbytą w tym zakresie praktykę zawodową. Począwszy od 1 stycznia 2014 roku zawód zarządcy nieruchomościami, podobnie jak pośrednika w obrocie nieruchomościami, został zderegulowany w ramach rządowego programu otwierania dostępu do zawodów.

 

Wskazywano jedynie, że zarządca nieruchomości musi działać na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, a także posiadać obowiązkowo ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. We wrześniu 2017 roku wycofano się z tak daleko idącej deregulacji zawodu i przywrócono w pewnym zakresie przepisy odnoszące się do zarządców nieruchomości. Aktualnie zarządcą może zostać wyłącznie profesjonalista prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie, co przynajmniej teoretycznie powinno zapewnić odpowiedni poziom świadczonych usług.

Zakres czynności powierzanych zarządcy

Zdecydowano się również na wskazanie na poziomie ustawowym zakresu i celów stawianych przed zarządcą w procesie zarządzania nieruchomością. 
Zakres ustawowy nie przesądza jeszcze o ostatecznym zakresie czynności powierzonych zarządcy. Odwołanie się w umowie do zapisów ustawowych może być zbyt ogólne i niezadowalające dla dysponenta nieruchomości. Prawa i obowiązki zarządcy oraz pozostałą treść tego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy podmiotem mającym tytuł prawny do nieruchomości a zarządcą kształtować powinny strony umowy w ramach zasady swobody umów, o której mowa w art. 3531 Kodeksu cywilnego.

W ramach swoich działań zobowiązany jest do podejmowania decyzji i wykonywania czynności mających na celu zapewnienie odpowiedniej, ustawa używa określenia „racjonalnej”, gospodarki powierzoną do zarządu nieruchomością, w szczególności w zakresie: ` prowadzenia właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, ` zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, ` prowadzenia właściwej gospodarki energetyczne, ` bieżącego administrowania nieruchomością, ` utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, ` prowadzenia uzasadnionych inwestycji w nieruchomość.

 

Umowa z zarządcą

Taka umowa z zarządcą o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Od 1 września 2017 roku dopuszczalne jest zawarcie takiej umowy również w formie elektronicznej, a więc z kwalifikowanym podpisem elektronicznym. To umowa wskazuje na zakres zarządzania nieruchomością przez zarządcę, powinna być zatem odpowiednio dopracowanym dokumentem, który odzwierciedlałby wolę osób powierzających zarządzenie, co do sposobu realizacji przez zarządcę powierzonych mu zadań.

Umowa z zarządcą, wskazane tam zasady, obowiązki i procedury stanowić będą podstawę działań zarządcy, dlatego też warto poświęcić jej odpowiednią uwagę oraz dobrze przygotować taki dokument. Ponieważ umowa o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej jest materią bardziej skomplikowaną, niż umowa jedynie z właścicielem albo kilkoma współwłaścicielami nieruchomości, z uwagi na demokratyczny charakter tych wspólnot mieszkaniowych poniżej posługiwać będziemy się właśnie tym przykładem.

Na rynku działa wiele podmiotów oferujących usługi zarządzania nieruchomościami, jednak nie wszystkie zapewne tak samo otwarcie podchodzą do kwestii negocjacji z przyszłymi zleceniodawcami. Nie można jednak zapominać, że wspólnota mieszkaniowa zawierająca umowę z przedsiębiorcą oferującym usługi z zakresu zarządzania nieruchomością nie będzie traktowana przy tego typu umowie jak konsument i powinna zatem odpowiednio kształtować treść umowy o zarządzanie nieruchomością, ma bowiem pozycję równą zarządcy, bez taryfy ulgowej.

Uwaga!

Umowa z zarządcą, wskazane tam zasady, obowiązki i procedury stanowić będą podstawę działań zarządcy, dlatego też warto poświęcić jej odpowiednią uwagę oraz dobrze przygotować taki dokument.

 

Konsumentem w rozumieniu prawa cywilnego może być bowiem wyłącznie osoba fizyczna, dokonująca z przedsiębiorcą czynności prawnej, niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Przygotowanie wspólnoty do zawarcia umowy z zarządcą

W przypadku zawierania umowy o zarządzanie nieruchomością we wspólnotach mieszkaniowych warto ustanowienie takiego zarządcy rozpocząć od odpowiednich przygotowań. Na przykład, wspólnota, wpływając na przyszły sposób wykonywania zarządu przez zarządcę, może przyjąć regulamin lub szereg uchwał, które uregulują podstawowe zasady zarządzania nieruchomością, na przykład w treści umowy dotyczącej wyboru sposobu zarządu nieruchomością lub niezależnie od tej umowy.

Zarządca będzie wówczas zobowiązany dostosować się do zastanego stanu faktycznego i przyjętych w danej wspólnocie zasad rozliczeń kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Możliwe, że przygotowanie takiego regulaminu czy uchwał bez wsparcia podmiotów profesjonalnych może nastręczać pewnych trudności, jednak lepszym rozwiązaniem wydaje się uzyskanie pomocy na etapie przygotowania takiego regulaminu, niż zdanie się wyłącznie na sugestie przyszłego lub ustanowionego już zarządcy, który wszak również będzie w ten sposób wpływał na swoją sytuację prawną i zakres obowiązków.

Najważniejszą kwestią przy pracy nad umową o zarządzanie nieruchomością będzie ustalenie zakresu praw i obowiązków zarządcy. Ogólny katalog powierzonych mu do wykonania czynności, który jest zawarty w ustawie o gospodarce nieruchomościami, wskazano powyżej. Celem wspólnoty mieszkaniowej w takiej umowie jest zapewnienie sprawnego i efektywnego zarządzania nieruchomością z jednoczesnym zabezpieczeniem możliwości wpływania na sposób sprawowania tego zarządu i uzyskiwania pełnych informacji o tym procesie.

Określenie zakresu kompetencji zarządcy

Jasne określenie zakresu kompetencji zarządcy pozwoli uniknąć nieporozumień i stanu niepewności, które prowadzić mogą w rezultacie do niepotrzebnych sytuacji konfliktowych. W szczegółowym ukształtowaniu zakresu kompetencji zarządcy i pozostawieniu wspólnocie tych najważniejszych kompetencji pomocne mogą być czynności zwykłego zarządu wskazane w Kodeksie postępowania cywilnego albo katalog tych przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną znajdujący się w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Na przykład, jeżeli w ramach zarządu zarządca będzie działał w imieniu wynajmujących, można w uchwale udzielić mu stosownego upoważnienia, wskazując jedynie wartości graniczne akceptowalnego przez wspólnotę czynszu najmu oraz sposobu jego rozliczania (na przykład zaliczania go w całości na koszty zarządu nieruchomością wspólną).

Wskazane w ustawie o własności lokali czynności wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej w ramach uchwały, w uchwałach przygotowawczych można określić jednak ramy takich przyszłych działań, luzując zadania zarządcy w tym zakresie

 

W umowie można wskazać też, że zaciąganie zobowiązań finansowych przewyższających określoną kwotę każdorazowo wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę.

Istotnym elementem w takiej umowie będzie też odpowiednie ukształtowanie stosunków zleceniodawcy i zarządcy. Odpowiednia wymiana informacji między nimi.

Celem powinno być zapewnienie zarządcy zawsze aktualnej wiedzy o stanie prawnym i faktycznym zarządzanej przez niego nieruchomości, a współwłaścicielom pełnej wiedzy o bieżących sprawach dotyczących nieruchomości w szczególności poprzez wprowadzenie wymogów sprawozdawczych zarządcy, w szczególności w zakresie rozliczania przez niego ewentualnych dochodów pochodzących z nieruchomości wspólnej.

Mechanizmy kontrolne i sankcje

W tym kontekście istotne będzie wprowadzenie do umowy mechanizmów kontrolnych w stosunku do zarządcy, który po zawarciu umowy będz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy