Dołącz do czytelników
Brak wyników

Prawo

28 czerwca 2018

NR 196 (Czerwiec 2018)

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – zasady powoływania, odwoływania, rozliczania z działalności

947

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.

Zarząd dewelopera

Wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się – powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu w budynku i składa się wówczas z właściciela, który nabył pierwszy lokal w budynku i na przykład dewelopera jako właściciela wszystkich pozostałych niewyodrębnionych jeszcze lokali. W praktyce wspólnota mieszkaniowa kształtuje się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali przez dewelopera. Od momentu wybudowania budynku deweloper zmuszony jest zarządzać wybudowanym przez siebie budynkiem i początkowo nie ma nawet komu przekazać zarządzania, bowiem aby wspólnota mieszkaniowa mogła zacząć działać, należy dopełnić formalności, a przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Dopiero z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty deweloper ma komu przekazać zarząd. Deweloperzy niejednokrotnie jednak zastrzegają sobie w umowach sprzedaży lokali, że będą zarządzać nieruchomością przez określony czas lub będzie to robić wskazany podmiot.

POLECAMY

Najczęściej w ten sposób, że dokonują powierzenia zarządu w trybie art. 18 ustawy o własności lokali na okres z reguły kilku lat. Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może wówczas nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. Powierzenie zarządu w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku na jakiś czas nie powoduje tego, że wspólnota mieszkaniowa została ubezwłasnowolniona. Wspólnota mieszkaniowa może przed upływem tego okresu w każdej chwili podjąć uchwałę o odwołaniu zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono i na przykład dokonać wyboru zarządu lub powierzenia zarządu innej osobie.

Takie zastrzeżenie dewelopera w umowach z klientami jest bowiem zastrzeżeniem umownym, a zatem wiąże tylko strony umowy, czyli dewelopera i nabywcę lokalu. Jednak pozbawienie przez wspólnotę mieszkaniową dewelopera funkcji zarządcy będzie niewywiązaniem się przez właścicieli lokali z przyjętego w umowach zobowiązania i może skutkować odpowiedzialnością cywilną względem dewelopera.

Uwaga!

Wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada się – powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu w budynku i składa się wówczas z właściciela, który nabył pierwszy lokal w budynku i na przykład dewelopera jako właściciela wszystkich pozostałych niewyodrębnionych jeszcze lokali.


Zarząd powierzony a zarząd wybrany

Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć jedną z dwóch form sprawowania zarządu, a mianowicie może zarząd powierzyć lub go wybrać. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Wspólnoty, które nie powierzyły zarządu są zobowiązane go wybrać.

Uwaga!

Zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

 

W związku z tym właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. W zależności od treści uchwały, zarząd wspólnoty może być powołany na określony czas (kadencję) lub bezterminowo, w przypadku gdy uchwała określa tylko wybór członków zarządu wspólnoty, nie określając terminu (kadencji), na jaki zarząd się powołuje. Wówczas zarząd wspólnoty sprawuje swoją funkcję do czasu odwołania przez właścicieli lokali lub rezygnacji przez członków zarządu ze sprawowanej przez siebie funkcji.

Uwaga!

Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć jedną z dwóch form sprawowania zarządu, a mianowicie może zarząd powierzyć lub go wybrać. Zarząd powierza się osobie 
fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali).


Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona, a zatem nie może nim być osoba prawna, nawet jeżeli jest właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd wspólnoty lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani ze sprawowanej funkcji i nie muszą istnieć żadne przyczyny uzasadniające to odwołanie.

Wybór zarządu

W praktyce pod pojęciem „wyboru zarządu wspólnoty” ma się do czynienia z różnymi sytuacjami prawnymi. W przypadku wyboru pierwszego zarządu wspólnoty właściciele lokali muszą zdecydować nie tylko kto wejdzie w skład zarządu wspólnoty, ale ile członków zarząd będzie liczył. Choć decyzje te są ze sobą ściśle związane, to jednak przy późniejszej zmianie zarządu wspólnoty mogą przybrać zupełnie odrębną formę. Przy zmianie zarządu możemy mieć bowiem do czynienia ze zmianą całego składu zarządu i powołaniem nowego zarządu w określonym takim samym liczbowo składzie, z odwołaniem jednego czy kilku członków i wyborem na ich miejsce innych osób lub z odwołaniem jednego czy kilku członków zarządu bez powołania na ich miejsce innych osób, co powodować będzie zmianę ilości członków zarządu. Na przykład zarząd był czteroosobowy, a właściciele lokali odwołali jednego z członków zarządu, nie powołując na jego miejsce innej osoby, więc zarząd stał się zarządem trzyosobowym.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jednoosobowy lub wieloosobowy bez żadnego limitu, co do górnej granicy liczby członków zarządu i to właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym oraz osobowym. Możemy mieć też do czynienia z powiększeniem składu zarządu. Na przykład przy zarządzie trzyosobowym właściciele lokali podjęli uchwalę o powołaniu nowego członka zarządu, nie odwołując dotychczasowych członków zarządu.

Uwaga!

Zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd wspólnoty lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani ze sprawowanej funkcji i nie muszą istnieć żadne przyczyny uzasadniające to odwołanie.

Wówczas zarząd trzyosobowy przeobrazi się w zarząd czteroosobowy. Warto jeszcze wspomnieć o występującym w wielu wspólnotach mieszkaniowych wyborze przewodniczącego zarządu. Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu. Nadanie tej funkcji następuje w uchwale w sprawie wyboru lub członkowie zarządu wybierają spośród siebie przewodniczącego zarządu. Zwrócić należy uwagę, że ustawa o własności lokali przewiduje tylko instytucję członka zarządu wspólnoty, nie różnicując praw poszczególnych członków. Zatem przewodniczącym zarządu wprawdzie można tytułować jednego z członków zarządu, ale nie można mu przypisywać żadnych szczególnych uprawnień. Można go powołać, aby zwoływał zebrania członków zarządu czy koordynował pracę zarządu, ale nie można myśleć, że bez niego nie może odbyć się zebranie zarządu, na przykład z inicjatywy innego członka zarządu albo że ma on jakiś silniejszy głos od reszty członków zarządu.

Nie można na przykład domniemywać, że jego podpis jest potrzebny na każdym dokumencie. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku zarządu wieloosobowego oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zatem w przypadku zarządu trzyosobowego dwaj członkowie zarządu wbrew woli przewodniczącego mogą w imieniu wspólnoty podpisać określoną umowę.

Sposób dokonania wyboru i zmiany zarządu

Ustawa o własności lokali stanowi tylko, że to właściciele lokali dokonują wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu oraz że dokonuje się tego wyboru w drodze uchwały. W zakresie zmiany zarządu ustawa o własności lokali stanowi tylko, że zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali odwołani. Ustawa o własności lokali w żaden sposób nie ogranicza właścicieli, co do sposobu dokonania wyboru zarządu czy zmian w jego składzie.

Uwaga!

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być jednoosobowy lub wieloosobowy bez żadnego limitu, co do górnej granicy liczby członków zarządu i to właściciele lokali decydują o jego składzie ilościowym oraz osobowym. Możemy mieć też do czynienia z powiększeniem składu zarządu.

 

Właściciele lokali mają zupełną swobodę odwołania zarządu i powołania nowego oraz, czy dokonują tego w jednej uchwale, czy w jednej uchwale odwołują zarząd, a w kolejnej uchwale powołują nowy zarząd. Mogą też podejmować odrębne uchwały o odwołaniu poszczególnych członków zarządu, a następnie odrębne uchwały o powołaniu każdego nowego członka zarządu wspólnoty. Zatem podstawą zmiany zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być jedna uchwała, dwie uchwały, ale i też kilka uchwał odrębnie w stosunku do każdego członka zarządu. Żadnemu z przedstawionych sposobów doprowadzenia do zmiany zarządu nie można zarzucić sprzeczności z prawem. O przyjętym sposobie zmiany zarządu powinna decydować tylko i wyłącznie określona sytuacja, jaka towarzyszy zmianie zarządu.

Rezygnacja członka zarządu

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła odwołać członka zarządu, musi podjąć uchwałę w tej sprawie w trybie, jaki przewidziano w ustawie o własności lokali do podejmowania uchwał. Aby członek zarządu z własnej woli przestał piastować swoją funkcję, musi podjąć taką decyzję i oznajmić ją wspólnocie mieszkaniowej. Najwłaściwszą formą będzie w takim wypadku pisemne złożenie rezygnacji doręczone osobiście albo wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Uwaga!

Wiele wspólnot, powołując członków zarządu, nadaje jednemu z nich funkcję przewodniczącego zarządu. Nadanie tej funkcji następuje w uchwale w sprawie wyboru lub członkowie zarządu wybierają spośród siebie przewodniczącego zarządu.


Pismo takie nie musi mieć żadnej szczególnej formy ani treści, natomiast jasno z niego powinno wynikać, że członek zarządu rezygnuje ze sprawowanej funkcji oraz czy robi to w trybie natychmiastowym czy po upływie jakiegoś terminu, na przykład z końcem miesiąca czy końcem roku. Rezygnacja członka zarządu ze sprawowania funkcji jest jego indywidualną decyzją, na którą nie musi uzyskać niczyjej zgody. Wspólnota mieszkaniow...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy