Inwestycje według nowych zasad planowania przestrzennego

Plan ogólny w znacznej mierze zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania prze­strzennego gmin, które zgodnie z pierwotną nowelizacją miały stracić moc najpóźniej 1 stycznia 2026 r. W tym samym terminie miał zakoń­czyć się okres przejściowy i wejść w życie miały wszystkie znowelizowane przepisy reformy systemu planowania przestrzennego.
Zgodnie z tym założeniem po 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe tylko wtedy, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Jednak z uwagi na stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi istniała obawa, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone. W związku z powyższym zaszła konieczność wydłużenia tego terminu, co pozwoli gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uchwalono więc kolejną nowelizację, tj. ustawę z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – 
termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin został wydłużony do 30 czerwca 2026 r.
W konsekwencji zmianie ulegną również inne powiązane terminy określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego (omówione w dalszej części).
W znowelizowanych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako kluczowe zmiany należy więc wskazać te, które: 

• wprowadzają wymóg przygotowania i przyjęcia przez wszystkie gminy długoterminowej strategii związanej z zagospodarowaniem przestrzennym w gminie (zmiana ustawy o samorządzie gminnym),
• wprowadzają obowiązek sporządzania i uchwalania przez wszystkie gminy ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego przekształcanych w akty prawa miejscowego, które powinny określać ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy i opierać się na długofalowej strategii rozwoju gminy (wprowadzenie planów ogólnych gminy),
• wprowadzają wymóg, który zobowiąże inwestorów do realizacji dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy przy budowie nowych inwestycji deweloperskich, w celu m.in. ograniczenia rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez wystarczającego zapewnienia infrastruktury (wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych),
• określają proces, w którym interesariusze mogą uczestniczyć w opracowywaniu strategii i planów ogólnych w gminach (wprowadzenie partycypacji społecznej).
   

Plan ogólny gminy

Nowelizacja uchyla całość przepisów regulujących sporządzanie i uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 9–13).
Plan ogólny sporządza się obowiązkowo dla całego obszaru gminy, z wyłączeniem morskich wód wewnętrznych oraz terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa planistycznego gminy. Natomiast zmiana planu ogólnego może już obejmować część obszaru gminy, co będzie potrzebne na dalszym etapie obowiązywania nowelizacji, kiedy gminy będą mieć uchwalone plany ogólne. 
Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego.
Ustawa określa zakres treści planu ogólnego. Jego normatywna część będzie dotyczyła najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych.
W planie ogólnym obowiązkowo określa się:

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne.
   

Można także określić:

• obszary uzupełnienia zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.
   

Plan ogólny w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowi on podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei w zakresie wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy plan ogólny stanowi podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny nie stanowi natomiast podstawy prawnej:

• wydawania decyzji innych niż decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym również pozwoleń na budowę,
• wniesienia sprzeciwu na zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych,
• sprawdzania zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z innymi aktami prawa miejscowego.
   

Od 1 lipca 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko na terenie planu ogólnego – co do zasady na obszarze uzupełnienia zabudowy. 
Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:

• politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
• ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
• znajdujące się na obszarze gminy:
  –    formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,
  –    obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,
  –    obszary gruntów zmeliorowanych,
  –    tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,
  –    strefy ochronne ujęć wody,
  –    obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych,
  –    tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,
  –    udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,
  –    obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,
  –    zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej,
  –    obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,
  –    tereny zamknięte i ich strefy ochronne,
  –    obszary ograniczonego użytkowania,
  –    obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,
  –    obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,
  –    obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,
  –    grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I–III oraz grunty leśne,
  –    zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
  –    obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;
• rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;
• rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;
• opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska;
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
   

Ustalenia te określają katalog uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy, na podstawie którego o...