Inwestycje według nowych zasad planowania przestrzennego

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Plan ogólny w znacznej mierze zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania prze­strzennego gmin, które zgodnie z pierwotną nowelizacją miały stracić moc najpóźniej 1 stycznia 2026 r. W tym samym terminie miał zakoń­czyć się okres przejściowy i wejść w życie miały wszystkie znowelizowane przepisy reformy systemu planowania przestrzennego.

Zgodnie z tym założeniem po 1 stycznia 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe tylko wtedy, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Jednak z uwagi na stan zaawansowania prac nad planami ogólnymi istniała obawa, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone. W związku z powyższym zaszła konieczność wydłużenia tego terminu, co pozwoli gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uchwalono więc kolejną nowelizację, tj. ustawę z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw –  termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin został wydłużony do 30 czerwca 2026 r.

W konsekwencji zmianie ulegną również inne powiązane terminy określające wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego (omówione w dalszej części).
 

Kluczowe zmiany w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W znowelizowanych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako kluczowe zmiany należy więc wskazać te, które: 

• wprowadzają wymóg przygotowania i przyjęcia przez wszystkie gminy długoterminowej strategii związanej z zagospodarowaniem przestrzennym w gminie (zmiana ustawy o samorządzie gminnym),
• wprowadzają obowiązek sporządzania i uchwalania przez wszystkie gminy ogólnych planów zagospodarowania przestrzennego przekształcanych w akty prawa miejscowego, które powinny określać ogólne zasady zabudowy na obszarze gminy i opierać się na długofalowej strategii rozwoju gminy (wprowadzenie planów ogólnych gminy),
• wprowadzają wymóg, który zobowiąże inwestorów do realizacji dodatkowych przedsięwzięć na rzecz gminy przy budowie nowych inwestycji deweloperskich, w celu m.in. ograniczenia rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez wystarczającego zapewnienia infrastruktury (wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych),
• określają proces, w którym interesariusze mogą uczestniczyć w opracowywaniu strategii i planów ogólnych w gminach (wprowadzenie partycypacji społecznej).
   

Plan ogólny gminy

Nowelizacja uchyla całość przepisów regulujących sporządzanie i uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 9–13).

Plan ogólny sporządza się obowiązkowo dla całego obszaru gminy, z wyłączeniem morskich wód wewnętrznych oraz terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa planistycznego gminy. Natomiast zmiana planu ogólnego może już obejmować część obszaru gminy, co będzie potrzebne na dalszym etapie obowiązywania nowelizacji, kiedy gminy będą mieć uchwalone plany ogólne. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego.
 

Zakres planu ogólnego gminy

Ustawa określa zakres treści planu ogólnego. Jego normatywna część będzie dotyczyła najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych.

W planie ogólnym obowiązkowo określa się:

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne.
   

Można także określić:

• obszary uzupełnienia zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.
   

Plan ogólny w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowi on podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei w zakresie wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy plan ogólny stanowi podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny nie stanowi natomiast podstawy prawnej:

• wydawania decyzji innych niż decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym również pozwoleń na budowę,
• wniesienia sprzeciwu na zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych,
• sprawdzania zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z innymi aktami prawa miejscowego.
   

Od 1 lipca 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko na terenie planu ogólnego – co do zasady na obszarze uzupełnienia zabudowy. 
 

Plan ogólny a rozwój przestrzenny gminy

Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:

• politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
• ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
• znajdujące się na obszarze gminy:
  –    formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,
  –    obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,
  –    obszary gruntów zmeliorowanych,
  –    tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,
  –    strefy ochronne ujęć wody,
  –    obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych,
  –    tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,
  –    udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,
  –    obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,
  –    zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej,
  –    obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,
  –    tereny zamknięte i ich strefy ochronne,
  –    obszary ograniczonego użytkowania,
  –    obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,
  –    obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,
  –    obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,
  –    grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I–III oraz grunty leśne,
  –    zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
  –    obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;
• rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;
• rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;
• opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska;
• zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
   

Ustalenia te określają katalog uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy, na podstawie którego opracowuje się projekt planu ogólnego. Wskazano na konkretne obiekty i obszary związane ze szczególnymi zasadami ich zagospodarowania, formułowanymi przez właściwe do tego organy zgodnie z określonymi w przepisach podstawami formalnymi.

Jako uwarunkowania wskazane zostały także dokumenty strategiczne i opracowania diagnostyczne o największym znaczeniu dla sporządzanego planu ogólnego, zawierające rekomendacje dotyczące polityki przestrzennej, a także uwarunkowania, które powinny mieć wpływ na formułowanie ustaleń planu. Jednym z takich dokumentów jest opracowanie ekofizjograficzne, które będzie uwzględniane w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy Prawo ochrony środowiska – w planie ogólnym należy zapewnić ochronę walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych.

Opracowanie ekofizjograficznych

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 9 września 2002 r. w sprawie opracowań ekofizjograficznych dokument ten składa się z części kartograficznej i opisowej, obejmującej m.in. rozpoznanie i charakterystykę stanu oraz funkcjonowania środowiska, udokumentowane i zinterpretowane przestrzennie w zakresie walorów krajobrazowych i ich ochrony prawnej oraz diagnozę stanu i funkcjonowania środowiska, a w szczególności ocenę stanu zachowania walorów krajobrazowych oraz możliwości ich kształtowania.

Dodatkowe wymagania w zakresie uwzględniania w procesie przygotowywania planu ogólnego uwarunkowań w postaci obiektów i obszarów wymagających ochrony oraz dokumentów określających kierunki lub zasady tej ochrony określają ponadto przepisy poszczególnych ustaw ustanawiających tę ochronę. Przykładowo, art. 326 ustawy Prawo wodne nakłada obowiązek uwzględniania planów gospodarowania wodami na obszarach dorzeczy, planów zarządzania ryzykiem powodziowym oraz planów przeciwdziałania skutkom suszy przy formułowaniu ustaleń planu ogólnego gminy, ale także innych dokumentów strategicznych i planistycznych.

Strefy planistyczne w planie ogólnym

Obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne. Dopuszcza się wyznaczenie następujących stref planistycznych:

1. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
2. strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
3. strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
4. strefa usługowa,
5. strefa handlu wielkopowierzchniowego,
6. strefa gospodarcza,
7. strefa produkcji rolniczej,
8. strefa infrastrukturalna,
9. strefa zieleni i rekreacji,
10. strefa cmentarzy,
11. strefa górnictwa,
12. strefa otwarta,
13. strefa komunikacyjna.
     

Strefy wielofunkcyjne

Ustawa definiuje tylko nazwy poszczególnych stref, wyróżniając na początku trzy strefy wielofunkcyjne – jedyne, w których możliwa jest realizacja budynków z funkcją mieszkaniową. Konkretną treść merytoryczną poszczególnym strefom planistycznym nadaje dopiero rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów, określające charakterystykę stref planistycznych, tj. profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Wprowadza to standaryzację stref planistycznych danego rodzaju w skali całego kraju (łącznie z przewidzianymi dla nich symbolami literowymi).

Wyznaczając strefy planistyczne wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową i zagrodową (pkt 1–3), w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.

W tych strefach planistycznych suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. W przypadku gdy suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie stref planistycznych wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową i zagrodową na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych na pozostałych obszarach gminy.

Podział na strefy będzie fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego, a tym samym będzie miał kluczowe znaczenie z punktu widzenia koordynowania norm ­określanych w planach miejscowych i warunków zabudowy ustalanych w decyzjach administracyjnych. Należy przy tym zauważyć, że wskazane kategorie stref uwzględniają obowiązujące w światowej urbanistyce trendy związane z odejściem od nurtu polegającego na wyraźnym oddzieleniu funkcji w przestrzeni miasta – w myśl nowelizacji należy dopuścić, a wręcz wspierać możliwość mieszania się funkcji, które nie generują ze sobą konfliktów. Zgodnie z ideą miasta zwartego, planując miasto, powinno się kształtować struktury wielofunkcyjne, w których odległości od obiektów realizujących podstawowe potrzeby mieszkańców są jak najmniejsze. W ramach stref wielofunkcyjnych możliwe będzie kształtowanie pełnych jednostek sąsiedzkich.

Strefa usługowa

Strefa usługowa została wydzielona z myślą o dużych kompleksach monofunkcyjnych związanych z realizacją usług administracji, edukacji, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, kultury, sportu, ale także usług biurowych czy kultu religijnego. Oddzielnie w tym zestawieniu potraktowano usługi związane z handlem wielkopowierzchniowym, z uwagi na szczególny charakter zagospodarowania przestrzeni towarzyszącej tej funkcji, związany z dużą chłonnością terenu, wpływem na układ komunikacyjny oraz krajobraz.

Strefa produkcji

Strefa produkcji rolniczej przewidywać będzie lokalizację dużych obiektów wielkotowarowej produkcji rolniczej bez możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych zarówno w zabudowie zagrodowej, jak i mieszkaniowej – ma to ograniczyć negatywne wpływy budynków inwentarskich na sąsiedztwo, co jest często powodem konfliktów przestrzennych i napięć społecznych.

Strefy otwarte

Obszary, które gminy będą chciały chronić przed ekspansją zabudowy, określane będą strefami otwartymi. W strefie tej znajdą się tereny lasów, tereny rolnictwa, tereny wód oraz tereny zieleni naturalnej. Możliwości sytuo­wania obiektów budowlanych będą w tej strefie bardzo ograniczone. 

Strefy komunikacyjne

Strefy komunikacyjne przewidziano dla dużych obiektów infrastruktury komunikacyjnej istniejących lub których lokalizacja została już ustalona poprzez wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji. W strefie tej znajdą się m.in. lotniska, dworce i linie kolejowe, autostrady i drogi ekspresowe. Drogi niższych klas oraz obiekty obsługujące transport w skali lokalnej należy włączać do innych stref, których obsłudze służą.

Standardy urbanistycznie w gminie

Wprowadzono podstawę do ustalania w planie ogólnym gminnych standardów urbanistycznych. Standardy te dzielić się będą na przyjmowany obligatoryjnie gminny katalog stref planistycznych i fakultatywne standardy dostępności infrastruktury społecznej, których celem jest zagwarantowanie odpowiedniego standardu nowych inwestycji mieszkaniowych w zakresie ich dostępu do niezbędnych usług publicznych.

W gminnym katalogu stref planistycznych określa się:

• profil funkcjonalny stref planistycznych,
• wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy w poszczególnych strefach planistycznych,
• wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w poszczególnych strefach planistycznych (nie mniejszego niż wynika to z przepisów wydanego rozporządzenia).
   

Dostępnośc infrastruktury społecznej w gminie

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

• szkoły podstawowej oraz
• obszarów zieleni publicznej.
   

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

• 1500 m w miastach,
• 3000 m poza miastami,
• liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.
   

Przez zapewnienie dostępu do obszarów zieleni publicznej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

• 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz
• 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha,
• liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.
   

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, ­jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Przez możliwość realizacji obiektu infrastruktury społecznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rozumie się w odniesieniu do:

• szkół podstawowych – wyznaczenie terenu usług edukacji 
• obszarów zieleni publicznej – wyznaczenie terenu zieleni urządzonej lub terenu lasu,
• obiektu infrastruktury społecznej – wyznaczenie terenu o przeznaczeniu umożliwiającym usytuowanie tego obiektu.
   

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

• ustalenie innych wartości odległości od obiektów infrastruktury społecznej,
• ustalenie innych wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej (nie mogą być mniejsze niż 50% wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej wyznaczonej na zasadach ogólnych),
• ustalenie zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej,
• ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów,
• wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
   

Uzasadnienie planu ogólnego

Wraz z projektem planu ogólnego sporządza się uzasadnienie składające się z części tekstowej i graficznej.

Część tekstowa uzasadnienia planu ogólnego zawiera wyjaśnienie:

• przyczyn wyznaczenia stref planistycznych w granicach określonych w planie ogólnym, w tym przedstawienie obliczeń potwierdzających sumę chłonności terenów niezabudowanych,
• przyczyn wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej w granicach określonych w planie ogólnym – w przypadku ich wyznaczenia,
• przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych w zakresie określonym w planie ogólnym,
• sposobu uwzględnienia uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy.
   

Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego stanowi prezentacja graficzna:

• danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego,
• granic działek ewidencyjnych pochodzących z bazy danych przestrzennych,
• obiektów przestrzennych w rozumieniu ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej, stanowiących uwarunkowania, o których mowa w art. 13b pkt 3, przy czym jeżeli te obiekty przestrzenne pochodzą ze zbiorów danych zgłoszonych do ewidencji zbiorów oraz usług danych przestrzennych, wykorzystuje się geometrię tych obiektów przestrzennych.
   

Celem tej regulacji jest zobowiązanie, aby podczas tworzenia planów ogólnych korzystać z powszechnie dostępnych zasobów danych przestrzennych. W rezultacie, w sytuacjach gdy intencją projektanta było dowiązanie ustaleń planistycznych do granic podziału ewidencyjnego, użytkowania gruntów, istniejących form ochrony bądź obiektów fizjograficznych, również przebieg granic ustaleń planistycznych będzie zgodny z przebiegiem granic obiektów pochodzących z baz danych przestrzennych.

Sporządzanie planu ogólnego – formalności

Przed sporządzeniem projektu planu ogólnego rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego. Uchwałę tę rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta lub w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę w sprawie uchwalenia planu ogólnego wraz z załącznikiem oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Jeżeli plan ogólny uniemożliwia realizację inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewódzkim, metropolitalnym lub powiatowym, ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa, a rada gminy nie przystąpiła do zmiany planu ogólnego albo, uchwalając plan ogólny lub jego zmianę, nie wprowadziła ustaleń umożliwiających realizację tych inwestycji, wojewoda, po podjęciu czynności zmierzających do uzgodnienia terminu realizacji tych inwestycji i warunków wprowadzenia tych inwestycji do planu ogólnego, wzywa radę gminy do uchwalenia planu ogólnego lub jego zmiany w wyznaczonym terminie.

Po bezskutecznym upływie tego terminu wojewoda sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianę dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy, w zakresie koniecznym dla możliwości realizacji inwestycji celu publicznego oraz wydaje w tej sprawie zarządzenie zastępcze. W takim przypadku koszty sporządzenia planu miejscowego ponosi w całości gmina, której obszaru dotyczy zarządzenie zastępcze.

Koszty sporządzenia planu ogólnego obciążają budżet gminy. Koszty sporządzenia zmiany planu ogólnego wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewódzkim, metropolitalnym lub powiatowym obciążają odpowiednio budżet państwa, budżet województwa, budżet związku metropolitalnego albo budżet powiatu.

Plan ogólny a plan miejscowy

Plan ogólny i plan miejscowy są w hierarchii źródeł prawa aktami prawnymi tego samego rzędu. Dlatego co do zasady nie ma między nimi takiej relacji jak między aktem, w którym znajduje się przepis upoważniający, a aktem wykonawczym. Stosunek tych przepisów wobec siebie będzie regulowany przez przepisy ustawy. Oznacza to, że kiedy będzie uchwalany plan miejscowy, to musi być on zgodny z planem ogólnym gminy.

Z drugiej strony, uchwalenie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy przez obowiązujące plany miejscowe. Należy też zauważyć, że żaden przepis nie nakazuje dostosowywać planu miejscowego do planu ogólnego, jednak jeżeli plan miejscowy będzie nowelizowany, wtedy należy zapewnić jego zgodność z planem ogólnym.

Plan miejscowy

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rada gminy podejmuje z własnej inicjatywy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta lub w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Przed podjęciem uchwały wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

Zmiana zagospodarowania terenu dotycząca:

• obiektów handlu wielkopowierzchniowego;
• niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych:
  –    na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,
  –    na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
  –    na gruntach innych niż wyżej wskazane o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW

następuje tylko na podstawie planu miejscowego.

Plan miejscowy przewidujący lokalizację obiektu handlu wielkopowierzchniowego sporządza się dla terenu położonego na obszarze obejmującym co najmniej obszar, na którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej w wyniku realizacji tego obiektu.

OZE w miejscowym planie

W zakresie instalacji OZE jest to zmiana podyktowana odmiennym podejściem do lokalizacji tych urządzeń w planie ogólnym, niż miało to miejsce w studium. W dotychczasowym stanie prawnym w studium należało wskazać obszary, na których lokalizacja OZE o dużej mocy jest możliwa. Zgodnie z przepisami wykonawczymi zawierającymi charakterystykę stref planistycznych w strefach otwartych, gospodarczych i górnictwa domyślnie dopuszczone będzie zlokalizowanie tego typu instalacji. Z uwagi na potrzeby zachowania ładu przestrzennego i w celu przeciwdziałania konfliktom społecznym wskazano jednak, że lokalizacja OZE o dużej mocy powinna przebiegać za pośrednictwem planów miejscowych. 

Plan miejscowy przewidujący możliwość lokalizacji budynków umożliwia również lokalizację zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego oraz mikroinstalacji w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii, również w przypadku innego przeznaczenia terenu niż produkcyjne, chyba że ustalenia planu miejscowego zakazują lokalizacji takich instalacji.

Plan miejscowy przewidujący możliwość lokalizacji budynków umożliwia także lokalizację budowli ochronnych, o których mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej.

Zmiany w zakresie obowiązkowych i fakultatywnych elementów planu miejscowego dotyczą modyfikacji zakresu parametrów i wskaźników ustalanych obligatoryjnie w planie miejscowym, co ma związek m.in. z zakresem gminnych standardów urbanistycznych zawartych w planie ogólnym. Zrezygnowano z obowiązku ustalania minimalnej intensywności zabudowy, a w zamian wprowadzono maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, która jest bardziej precyzyjna w kontekście zachowania ładu przestrzennego. Dodano w tym miejscu maksymalny udział powierzchni zabudowy potrzebny dla zachowania proporcji między zabudowaną i niezabudowaną powierzchnią działki (terenu inwestycji).

Co powinien zawierać miejscowy plan zagospodarowania terenu?

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

• przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
• zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu,
• zasady kształtowania krajobrazu,
• zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej,
• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych,
• zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów,
• granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa,
• szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,
• szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,
• zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,
• sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,
• stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną.
   

Plan miejscowy przewidujący lokalizację obiektu handlu wielkopowierzchniowego sporządza się dla terenu położonego na obszarze obejmującym co najmniej obszar, na którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej w wyniku realizacji tego obiektu.

Plan miejscowy przewidujący lokalizację nowego lub rozszerzenie istniejącego cmentarza sporządza się co najmniej dla obszaru obejmującego strefę ochronną związaną z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu w sąsiedztwie cmentarza.

W planie miejscowym uwzględnia się obszar, na którym znajdują się udokumentowane złoża kopaliny, wskazując: nazwę złoża kopaliny albo nazwę ujęcia wód leczniczych, wód termalnych lub solanek oraz granicę występowania złoża kopaliny albo położenie ujęcia wód leczniczych, wód termalnych lub solanek.

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:

• granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,
• granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej,
• granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji,
• granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym,
• granice terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, umieszczonych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w ostatecznych decyzjach o lokalizacji drogi publicznej, linii kolejowej, linii tramwajowej, lotniska użytku publicznego, sieci przesyłowej, ­budowli przeciwpowodziowej, sieci szerokopasmowej, inwestycji w zakresie terminalu, inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, przedsięwzięcia Euro 2012 lub decyzji lokalizacyjnych wydanych przez Komisję Planowania przy Radzie Ministrów w związku z realizacją inwestycji w zakresie obronności i bezpieczeństwa państwa,
• granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych,
• granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,
• granice terenów zamkniętych i granice stref ochronnych terenów zamkniętych,
• sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów,
• minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych,
• maksymalną intensywność zabudowy,
• maksymalną liczbę miejsc do parkowania,
• linie zabudowy dla kondygnacji podziemnych.
   

Podziemne części budynku a miejscowy plan

W związku z istniejącymi wątpliwościami, czy ustalone w planach miejscowych linie zabudowy dotyczą także podziemnych części budynków, zakres planu miejscowego rozbudowano o możliwość ustalania linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych. Będzie to ustalenie przyjmowane obowiązkowo w planach miejscowych w przypadku wystąpienia uwarunkowań, które takiego ustalenia wymagają. Taką przesłanką może być m.in. objęcie zakresem planu miejscowego pasów technicznych i ochronnych. Dyrektorzy urzędów morskich, czyli organy właściwe w sprawach uzgadniania sposobów zagospodarowania pasa technicznego i ochronnego, mogą uzależniać wydanie uzgodnienia od wprowadzenia takich linii, jeśli wykażą, że wymaga tego ochrona pasa technicznego i ochronnego.

Nowe przepisy wprowadzają wymóg przygotowania uzasadnienia do aktu planowania przestrzennego już na wczesnym etapie procedury planistycznej (wbrew dotychczasowej praktyce opracowywania uzasadnienia na samym końcu procedury planistycznej). Rolą uzasadnienia jest wytłumaczenie odbiorcy, co stało za wprowadzeniem przepisów, jaki jest ich cel i spodziewany efekt. Tym samym głównymi odbiorcami uzasadnienia są lokalne społeczności, przedsiębiorcy i instytucje, których ustalenia będą dotyczyły. 

Kto ustala miejscowy plan zagospodarowania terenu?

Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego, rozstrzygając jednocześnie o sposobie realizacji zapisanych w planie miejscowym inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu miejscowego stanowi treść uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do tej uchwały.

Zgodność miejscowego planu z planem ogólnym

Przez zgodność planu miejscowego z planem ogólnym rozumie się:

• ustalenie w planie miejscowym:
  –    przeznaczenia terenu mieszczącego się w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren,
  –    sposobu zagospodarowania i zabudowy terenów w zakresie:
  • minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej – nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren,
  • maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,
  • maksymalnego udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren;
• spełnienie wymogu, że w przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
   

Skutki wejścia w życie planu miejscowego

Wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu. Natomiast wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych.

Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu ogólnego lub planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Na terenie zamkniętym, z wyłączeniem terenu zamkniętego ustalonego przez ministra właściwego do spraw transportu, plany ogólne i plany miejscowe nie obowiązują.

Tymczasowe zagospodarowanie terenów – tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.

W ramach wykorzystywania terenów w sposób dotychczasowy dopuszcza się przebudowę lub remont istniejących obiektów budowlanych oraz montaż urządzeń, niepowodujące zmiany sposobu ich użytkowania zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić zintegrowany plan inwestycyjny, który obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego. Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Ustawa wprowadza zintegrowany plan inwestycyjny jako nowe narzędzie planistyczne dające gminom większą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej. Instrument ten zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej. Jednocześnie nastąpi poszerzenie katalogu inwestycji możliwych do realizacji na podstawie ZPI – będą mogły to być nie tylko inwestycje mieszkaniowe. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.

Do wniosku inwestor dołącza projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego.

W przypadku gdy do wniosku nie dołączono projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego albo nie spełnia on wymagań określonych w ustawie oraz przepisach wykonawczych, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa do dołączenia projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego spełniającego te wymagania, wskazując termin nie dłuższy niż 14 dni, pouczając jednocześnie, że niedołączenie tego projektu spełniającego te wymagania spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania. Jeżeli inwestor nie usunie braków, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, na które służy zażalenie do wojewody (do postanowienia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego).

Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.
 

Sporządzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego

Jeżeli rada gminy wyraziła zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt, burmistrz albo prezydent miasta kolejno:

• prowadzi z inwestorem (również z osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca) negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego,
• wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji,
• udostępnia w Rejestrze projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z uzasadnieniem, projektem umowy urbanistycznej i prognozą oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana.
   

Jednocześnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje o wymagane opinie, uzgodnienia i zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (­jeżeli wymagają tego przepisy odrębne) oraz ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza konsultacje społeczne.

Następnie w terminie 14 dni od dnia zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wprowadza zmiany do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień oraz przeprowadzonych konsultacji społecznych.

W kolejnym kroku wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną oraz przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej. 

Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy. W negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy urbanistycznej bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący rady gminy.

Rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

W przypadku odrzucenia zintegrowanego planu inwestycyjnego rada gminy może podjąć uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika określającego projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego.
 

Umowa urbanistyczna gminy z inwestorem

Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy w szczególności do:

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, której właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest osoba trzecia,
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3.
   

Z kolei gmina może przez umowę urbanistyczną:

• zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy,
• zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.
   

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Natomiast jeżeli osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się w umowie do zbycia tej nieruchomości gminie. Jeżeli umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, w umowie urbanistycznej określa się zasady tego zbycia. Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej.

Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego.

Stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W takim przypadku jest zawierana jedna umowa urbanistyczna oraz jest podejmowana jedna uchwała w przedmiocie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Jeżeli zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności zintegrowanego planu inwestycyjnego odstąpić od umowy urbanistycznej.

Wejście w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.

Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego

Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie planu miejscowego, a w przypadku jego braku – w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o wydanych w jego toku postanowieniach oraz o decyzji kończącej to postępowanie strony zawiadamia się w drodze udostępnienia zawiadomienia w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego organ prowadzący postępowanie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, z wyłączeniem inwestycji lokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych przez Ministra Obrony Narodowej decyzją, o której mowa w art. 4 ust. 2a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będą lokalizowane inwestycje celu publicznego, zawiadamia się w sposób, o którym mowa w art. 39 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, ustala się na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych.

Adresy osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, ustala się na podstawie wszelkich okoliczności, jeżeli są one znane organowi z urzędu lub zostały wskazane przez stronę, w tym również na podstawie ewidencji gruntów i budynków. Doręczenie na tak ustalony adres jest skuteczne.

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w sposób określony w ust. 1b zawiadomienia dokonuje się w sposób, o którym mowa w art. 49 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. zawiadomienie poprzez publiczne obwieszczenie – przepisu art. 34 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego nie stosuje się (tj. nie wyznacza się przedstawiciela dla osoby nieobecnej lub niezdolnej do czynności prawnych).

W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa pisma doręcza się właściwemu organowi reprezentującemu Skarb Państwa.
 

Jakie roboty nie wymagają ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

• polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, ­jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
• niewymagające pozwolenia na budowę, ale uwaga na wyjątek – budowa sieci, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
   

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

• rodzaj inwestycji;
• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie:
  –    warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
  –    ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
  –    obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
  –    wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
  –    ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
• linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
   

Inwestycja celu publicznego a plan ogólny i zagospodarowanie terenu

Zgodność z planem ogólnym warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego zapewnia się przez:

• ustalenie:
  –    funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren,
  –    sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:
  • minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszego niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, a w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej – nie mniejszego niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren,
  • maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy nie większej niż maksymalna nadziemna intensywność zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej ten teren,
  • wysokości zabudowy nie większej niż maksymalna wysokość zabudowy określona dla strefy planistycznej obejmującej teren,
  • udziału powierzchni zabudowy nie większego niż maksymalny udział powierzchni zabudowy określony dla strefy planistycznej obejmującej teren;
• spełnienie wymogu, że każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
   

Obowiązek zapewnienia zgodności warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z planem ogólnym nie dotyczy terenów zamkniętych ustalonych decyzją, o której mowa w art. 4 ust. 2a ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, z wyłączeniem terenu zamkniętego ustalonego przez ministra właściwego do spraw transportu.

Czytaj więcej w Systemie Informacji Prawnej LEX:
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (z wyłączeniem terenu zamkniętego ustalonego przez ministra właściwego do spraw transportu).

Warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia warunków zabudowy, w drodze decyzji. 

Nie wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy jednorazowa, trwająca do roku zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Nie wymaga również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zmiana zagospodarowania terenu dotycząca obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4–6, 8–12, 17, 21–28 i 30 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wyłączenia tego nie stosuje się jednak do zmiany zagospodarowania terenu dotyczącej obiektów budowlanych:

• wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków,
• sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin,
• o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 4, 5, 8, 10, 23 i 27 oraz ust. 2 pkt 1–3, 8, 14, 15, 17, 24, 29, 32 i 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach Natura 2000,
• o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 5, 8 i 22 oraz ust. 2 pkt 1–3, 8, 14, 15, 31, 32 i 33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, sytuowanych na obszarach objętych następującymi formami ochrony przyrody: parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne, użytki ekologiczne oraz zespoły przyrodniczo-krajobrazowe.
   

Warunki zabudowy nowe przepisy

Nowelizacja wprowadza nowe przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Istotną zmianą jest to, że analizie urbanistycznej nie będzie już poddawana funkcja zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie będzie związane z obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym. 

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
  –    w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
  –    strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu wysokiego ciśnienia,
  –    strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
   

Wymogu dotyczącego położenia terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy nie stosuje się do inwestycji:

• zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego,
• w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie,
• lokalizowanych na terenach zamkniętych.
   

Wymogów dotyczących kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, położenia terenu inwestycji na obszarze uzupełnienia zabudowy oraz dostępu do drogi publicznej nie stosuje się do:

• linii kolejowych, dróg i lotnisk,
• obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej,
• instalacji odnawialnego źródła energii,
• urządzeń wodnych,
• stacji paliw,
• ogólnodostępnych stacji ładowania w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych,
• obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m² przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego,
• zalesienia terenu,
• obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej,
• pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki,
• budowli ochronnych, o których mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej.
   

Podstawa ustalenia warunków zabudowy

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Najistotniejszą zmianą jest to, że analizie urbanistycznej nie będzie już poddawana funkcja zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie będzie związane z obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.

Dodano art. 61a określający szczególny sposób postępowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości lub jej części na cel publiczny. W takiej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy dotycząca odtworzenia obiektu budowlanego o wymiarach i funkcji obiektu wywłaszczonego na nieruchomości sąsiedniej lub części nieruchomości, która nie została wywłaszczona, nie musi spełniać warunku położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy, a warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określone w tej decyzji nie muszą być zgodne z planem ogólnym. Pozwala to osobom wywłaszczonym na odtworzenie obiektu budowlanego, np. utraconego domu mieszkalnego, w bezpośrednim sąsiedztwie swojej poprzedniej siedziby.

Decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna.