Definicja balkonu
Rozważania na temat statusu prawnorzeczowego balkonu (tarasu, loggii) rozpocząć należy od próby zdefiniowania tych pojęć, gdyż w ustawie o własności lokali, jak również w aktach wykonawczych ustawodawca nie stworzył żadnej definicji legalnej tych terminów.
W praktyce, w znaczeniu potocznym, przyjmuje się, że przez balkon należy rozumieć płytę z balustradą umieszczoną na zewnątrz budynku, połączoną drzwiami z pomieszczeniami wewnętrznymi1. Taras będzie natomiast stanowić rodzaj dużego balkonu umieszczone na parterze, piętrze lub płaskim dachu2, a loggia będzie krytym balkonem w postaci wnęki w ścianie budynku3.
Co istotne, znaczenie przyjmowane w literaturze prawniczej oraz orzecznictwie może różnić się w zależności od tego, czy zakwalifikujemy balkon jako pomieszczenie przynależne do wyodrębnionego lokalu, czy też jako część nieruchomości wspólnej.
Koncepcje przedstawione w literaturze i orzecznictwie oraz ich wpływ na odpowiedzialność właściciela
Pierwsza z koncepcji zakłada, że „pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego, rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem”4.
U podstaw powyższego stanowiska leży definicja nieruchomości wspólnej wynikająca z literalnego brzmienia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w myśl którego nieruchomością wspólną są części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wykładnia funkcjonalna omawianej normy prawnej pozwala zatem wyróżnić dwie dychotomiczne kategorie nieruchomości, tj. nieruchomość wspólną oraz wyodrębnione lokale mieszkalne.
Wraz z orzecznictwem należy zatem dostrzec, że na status prawny balkonu wpływ będzie mieć przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku 5. Jeśli bowiem balkon stanowi ogólnodostępną część budynku, z której korzystają mieszkańcy więcej niż jednego lokalu albo nie korzysta z niego nikt, bo spełnia wyłącznie funkcje zdobnicze, będąc wyłącznie częścią elewacji, wówczas można mówić o tym, że balkon stanowi nieruchomość wspólną, za którą odpowiedzialność ponoszą wspólnota oraz właściciele stosownie do przysługujących im udziałów.
Budynek może być jednak skonstruowany również w taki sposób, że do balkonu dostęp mają jedynie właściciele konkretnego lokalu, co wyklucza możliwość zakwalifikowania tej części nieruchomości jako wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Odmienne stanowisko pozostawałoby w oczywistej sprzeczności z funkcją nieruchomości wspólnej. Zważywszy na powyższe, należy uznać, że w omawianej sytuacji mamy do czynienia z pomieszczeniem pomocniczym, będącym częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w lokalu związanym funkcjonalnie z balkonem. W takim przypadku to właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem balkonu w należytym stanie, jak również samodzielnie ponosi wydatki na jego remonty i bieżącą konserwację6.
Przykład:
W budynku wspólnoty mieszkaniowej wybudowano jeden długi balkon, ciągnący się na całej szerokości budynku, do którego dostęp prowadzi bezpośrednio z klatki schodowej na pierwszej kondygnacji. Balkon nie jest zabezpieczony kluczem, a każdy z mieszkańców może z niego korzystać w zależności od swoich potrzeb. Jeżeli balkon ulegnie zniszczeniu na skutek długotrwałego braku remontów, odpowiedzialność za jego naprawę ponosi wspólnota mieszkaniowa. Jeżeli tożsame szkody powstaną w budynku wspólnoty mieszkaniowej, w którym w każdym lokalu znajduje się odrębny balkon, do którego dostęp mają wyłącznie właściciele lokalu, wówczas to oni są zobowiązani do poniesienia wydatków związanych z remontem balkonu.
Druga z prezentowanych w literaturze przedmiotu koncepcji zakłada, że w wyjątkowych przypadkach, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, balkony mogą być zakwalifikowane jako część nieruchomości wspólnej, nawet jeśli w praktyce służą wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu 7.
Powyższe stanowisko wywodzi się z założenia, że elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą, będąc usytuowanymi na zewnątrz budynku, nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, wskutek czego powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W szczególności mowa o takich elementach balkonu jak daszki, balustrady czy elewacja. Zwolennicy takiego poglądu wskazują, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając na wartość całej nieruchomości oraz poszczególnych lokali, w związku z czym elementy przesądzające o kształcie elewacji należy traktować jako nieruchomość wspólną, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa. Uzasadnieniem dla słuszności przedstawionej koncepcji ma być również konieczność odejścia od zbyt wąskiej interpretacji zwrotu „służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu”, przez który należałoby rozumieć wyłącznie możliwość korzystania z danej części budynku, z ograniczoną dostępnością. W rzeczywistości zwrot ten, zdaniem organów opierających swe rozstrzygnięcia na tej koncepcji, ma oznaczać, że każda część budynku, której znaczenie, rozumiane jako funkcja, wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Jako przykład najbardziej obrazujący sposób wyprowadzenia powyższego wniosku najczęściej przywołuje się stanowiącą element konstrukcyjny ścianę nośną budynku znajdującą się wewnątrz lokalu, która nie jest uznawana za część składową lokalu wyłącznie z powodu, że faktyczny dostęp do niej ma właściciel mieszkania. W tożsamy sposób można postrzegać zatem również fragmenty balkonu, np. balustrady, które stanowią całościowy element elewacji budynku, pomimo że dostęp do nich mają tylko właściciele lokalu.
Przykład:
W budynku wspólnoty mieszkaniowej na balkonie Jana Kowalskiego wyblakła balustrada, w związku z czym wymaga odnowienia, gdyż na tle pozostałych balkonów prezentuje się nieestetycznie. Wedle prezentowanej koncepcji, podmiotem odpowiedzialnym za jej odrestaurowanie będzie wspólnota mieszkaniowa, a nie samodzielnie Jan Kowalski.
Podsumowanie
Reasumując, analiza argumentacji przedstawionej przez autorów obu koncepcji prowadzi do wniosku, że ustalenie prawnorzeczowego statusu balkonu (loggii, tarasu) powinno uwzględniać przede wszystkim względy praktyczne, wynikające z koncepcji architektonicznej budynku oraz pełnionej przez balkon funkcji. W ten sposób należy przyjąć, że elementy zewnętrzne, konstrukcyjne balkonu, pomimo tego, że dostęp mają do nich tylko właściciele poszczególnych lokali, w określonych przypadkach mogą stanowić nieruchomość wspólną, a pozostałe fragmenty balkonu można uznać za części składowe odrębnego lokalu. Nie jest jednak możliwe udzielenie uniwersalnej odpowiedzi, które z części balkonu zawsze stanowią nieruchomość wspólną, a które część składową lokalu, wszak obie prezentowane koncepcje, pomimo licznych różnic, podkreślają, że kwalifikacja statusu prawnorzeczowego balkonu (loggii, tarasu) powinna każdorazowo uwzględniać indywidualne okoliczności danej sprawy.
Przypisy dostępne do wglądu w redakcji.
POLECAMY
