Ryzyka, ograniczenia i nowe szanse związane z kredytowaniem inwestycji wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Kredyt lub pożyczka na termomodernizację

Dla części wspólnot mieszkaniowych (dalej WM) lub spółdzielni (dalej SM) jedyną szansą wykonania prac modernizacyjnych jest zaciągnięcie kredytu lub pożyczki. Decyzja o zaciągnięciu kredytu każdorazowo musi być poprzedzona analizą potrzeb i możliwości. Zgromadzenie środków na funduszu remontowym w wysokości 100% planowanego kosztu zadania wymaga czasu.

Dodatkową trudnością są zaległości w opłatach, wskutek których obniża się zdolność do finansowania zadań. Przeciwdziała się temu, przekazując środki na lokaty, ale ich opłacalność jest na poziomie inflacji. Jednocześnie od dłuższego czasu obecny jest boom budowlany, a ceny materiałów i robocizny rosną szybciej niż oprocentowanie na lokatach. Powoduje to, że pomimo oszczędzania, za parę lat, wartość nabywcza lokowanych środków będzie mniejsza.

Przykładem inwestycji, w której często stosuje się kredytowanie jest termomodernizacja. Co istotne, w przypadku zrealizowania prac termomodernizacyjnych efekt w postaci oszczędności energii, a tym samym kosztów, jest obecny natychmiast i po części finansuje on nakłady. Po zakończeniu okresu spłaty pozostają już tylko oszczędności. Termomodernizacja polega na przeprowadzeniu robót budowlanych, dzięki którym zostaną zmniejszone straty energii cieplnej przez przegrody zewnętrzne budynku oraz dostosowane urządzenia grzewcze do nowych warunków w budynku. Docieplenia wykonuje się, wykorzystując dostępne na rynku rozwiązania systemowe, oparte głównie o metodę tzw. lekką-mokrą – jako materiał izolacyjny stosuje się styropian i wełnę mineralną.

Specjaliści szacują, że wykonanie prac termomodernizacyjnych w budynku mieszkalnym pięciokondygnacyjnym przyniesie oszczędność energii w wysokości 10–25% w przypadku docieplenia przegród wewnętrznych i zewnętrznych, wymiana okien to oszczędność 10–15%, a zastosowanie automatyki w węźle cieplnym 5–10%.

Okres zwrotu poniesionych kosztów na termomodernizację jest każdorazowo ustalany już na etapie audytu energetycznego i może wynosić od kilku do kilkunastu nawet lat. Taka rozpiętość jest wynikiem tego, że koszt termomodernizacji jest zróżnicowany i zależy od stanu technicznego budynku oraz zakresu robót koniecznych do wykonania. Istotne jest również to, że część robót remontowych należałoby i tak wykonać w celu utrzymania dobrego stanu technicznego budynków. Analiza opłacalności prac termomodernizacyjnych powinna mieć charakter wielowymiarowy. Oprócz oszczędności energii i kosztów eksploatacji dochodzą elementy związane z ochroną środowiska, zmniejszeniem emisji CO2, poprawą komfortu użytkowania i zamieszkania, a także poprawa estetyki.

Kto decyduje o zaciągnięciu kredytu we WM

We WM umowę kredytu zawiera wspólnota, która działa poprzez swój organ, jakim jest zarząd. Zaciągnięcie kredytu to czynność przekraczająca kompetencje zwykłego zarządu, stąd też wymagane jest uprzednie podjęcie uchwały przez właścicieli na podstawie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: uwl). W przypadku głosowania uchwały przez pełnomocników, stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), do czynności przekraczających moce zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe, a więc takie, które określa rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli właściciela lokalu mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.).

Za zobowiązania z tytułu kredytu odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, ale również każdy właściciel lokalu, przy czym właściciel lokalu odpowiada jedynie do wysokości wartości jego udziału w nieruchomości wspólnej (art. 17 uwl).

Kto decyduje o zaciągnięciu kredytu w SM

O ile sposób procedowania zawarcia umowy kredytowej w WM jest prosty, o tyle w przypadku SM sprawa jest bardziej skomplikowana, a to wszystko za sprawą nowelizacji przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm), która weszła w życie 9 września 2017 roku. Do czasu wejścia w życie noweli SM była z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnych.

W takich przypadkach nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali i zebraniu właścicieli oraz o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 i 3 usm w wersji obowiązującej do 8 września 2017 roku). Przepis ten budził kontrowersje, ostatecznie wyjaśnione przez Sąd Najwyższy, który w dniu 27 marca 2014 roku podjął uchwałę (sygn. akt: III CZP 122/13), że „spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną”.

Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny 19 października 2015 roku podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów (sygn. akt: II OPS 2/15), zgodnie z którą „spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej”.

Natomiast 9 września 2017 roku znowelizowano treść art. 27 usm, który obecnie przyznaje właścicielom lokali prawo do współuczestniczenia w podejmowaniu decyzji dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu poprzez odpowiednie stosowanie art. 22 uwl. Ustawodawca wprowadził mieszany sposób zarządzania nieruchomością wspólną, tj. reżim spółdzielczy wynikający z przepisów ustaw spółdzielczych i statutów oraz reżim wynikający z ustawy o własności lokali, ale odpowiednio stosowanej, w przypadku dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Dodatkowo stan prawny komplikują przepisy intertemporalne zawarte w ustawie z 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze. Zgodnie z art. 8 tejże ustawy „spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (ust. 1). W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy (ust. 2). Analizując ten artykuł, można dojść do wniosku na temat wewnętrznej sprzeczności zapisów. Z jednej bowiem strony spółdzielnia może działać na podstawie istniejących zapisów statutu, a z drugiej strony, w przypadku ich sprzeczności z nową ustawą, stosować należałoby ustawę. Moim zdaniem należy nadać prym ust. 1 tego artykułu, co implikuje to, że zapisy statutu pozostają w mocy, w nakreślonym 12-miesięcznym terminie, nawet jeśli w świetle nowych przepisów pozostają z nimi sprzeczne.

Przyjęcie przeciwnego stanowiska oznaczałoby w praktyce, że spółdzielnie nie mają żadnego terminu na dostosowanie się do nowych realiów prawnych. Na potwierdzenie tego stanowiska należy przywołać dodatkowo wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2016 roku (sygn. akt: CSK 826/15), zgodnie z którym „postanowienie statutu spółdzielni sprzeczne z nową ustawą nie może być uznane za nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c.” W uzasadnieniu sąd jasno stwierdził: „inaczej należy natomiast ocenić sytuację, w której określone postanowienie statutu spółdzielni jest sprzeczne z nową ustawą, nie ma wtedy bowiem zastosowania art. 58 § 1 k.c. ani art. 42 § 2 Pr. spółdz. Zamieszczone w tych przepisach sankcje odnoszą się odpowiednio do umowy o założenie spółdzielni i uchwały walnego zgromadzenia w sprawie zmiany statutu, a bezwzględnie nieważna może być tylko taka czynność prawna, która w chwili jej dokonania była sprzeczna z obowiązującą wtedy ustawą”.

Dodatkowo SN wskazał, że „skoro postanowienia dotychczasowych statutów »pozostają w mocy«, to w szczególności nie można przyjąć, że stają się one nieważne w razie ich sprzeczności z nową ustawą”. W tej sytuacji pozostaje jeszcze tylko odpowiedź na pytanie, kto w SM, po nowelizacji statutów, będzie podejmował decyzje o zaciągnięciu kredytów. Jak już wspomniałno wyżej, art. 22 uwl w spółdzielniach mieszkaniowych ma być stosowany odpowiednio. W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że odpowiednie stosowanie przepisów prawa można oznaczać, że stosujemy je wprost, bez żadnych zmian, inne tylko z pewnymi zmianami, a jeszcze inne w ogóle nie będą mogły być stosowane.

Treść umowy kredytowej

W umowach kredytowych należy unikać nieprecyzyjnych zapisów dotyczących opłat związanych z obsługą kredytu, na przykład takich, które określają jedynie minimalne kwoty opłat i prowizji pobieranych przez bank w czasie trwania umowy. Określenie jedynie minimalnej kwoty prowizji, bez wskazania kwoty maksymalnej powoduje, że bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania. To z kolei sprawia, że nie ma możliwości zweryfikowania zasadności naliczenia opłaty, skoro brak jednoznacznych kryteriów ustalenia jej wysokości.

Banki zastrzegają sobie również możliwość dokonywania inspekcji (kontroli) kredytowanych prac na koszt wspólnoty. Zapisy na ten temat powinny być wnikliwie analizowane – szczególnie w sytuacji, gdy bank nie wskazuje przesłanek, kiedy taka inspekcja może nastąpić.

Decydując się na kredyt w innym banku niż prowadzący bieżącą obsługę wspólnoty, często zdarzą się, że owe banki namawiają na zawarcie umowy rachunku bankowego – bieżącego. Jest to zupełnie niezależny produkt, przyznawany klientom przy okazji udzielania kredytów. Pamiętajmy, że nie mamy obowiązku zawierania umowy na taki rachunek. W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie. Ponieważ umowa kredytu może się obyć bez umowy rachunku bankowego, nie ma obowiązku zawierania obu umów naraz, skoro interesuje nas tylko kredyt.

Formy zabezpieczenia kredytu

Podstawowym zabezpieczeniem jest pełnomocnictwo do rachunku funduszu remontowego oznaczające, że bank w razie nieterminowości wpłaty lub braku całkowitego pokrycia spłaty kredytu i odsetek może sięgnąć po te środki. Praktykuje się też ustanowienie zabezpieczeń w formie blokady środków na rachunkach bankowych (kaucja). Niektóre banki mogą też wymagać od wspólnoty zawarcia umowy ubezpieczenia spłaty kredytu i jej cesji na rzecz banku bądź cesji z prawa z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości.

W takim przypadku umowa przelewu praw na zabezpieczenie zawiera zastrzeżenie, że bank, na którego przenoszone są prawa względem zakładu ubezpieczeń, o tyle tylko zaspokoi się z nich, o ile kredytobiorca sam nie wykona swojej powinności do spłaty kredytu. Skutkiem tej umowy wierzytelność trafia do banku, który tym samym staje się nowym wierzycielem. Przed podpisaniem umowy cesji należy zwrócić szczególną uwagę na kwotę zabezpieczenia wymaganą przez bank. Banki wymagają bowiem, aby przy nieruchomościach suma ubezpieczenia była co najmniej równa kwocie udzielonego kredytu, a w niektórych instytucjach równa nawet wartości nieruchomości. Kwota cesji – z punktu widzenia wspólnoty/spółdzielni – powinna odpowiadać kwocie kredytu. W przeciwnym razie, przy kosztownej szkodzie bank ma prawo do przejęcia pełnej kwoty odszkodowania.

Niektóre banki mogą wymagać również przelania wierzytelności z tytułu wpłat na fundusz remontowy. W takim przypadku płatności wynikające z tytułu wpłat na fundusz remontowy – po otrzymaniu odrębnego wezwania banku – będą przekazywane na wskazany w nim rachunek, oczywiście w sytuacji niewywiązywania się wspólnoty z umowy kredytu.

Prawo banku do uzyskania danych osobowych członków WM

Pojawia się pytanie, czy wspólnota, która jako zabezpieczenie spłaty kredytu wskazała przelew wierzytelności wpłat na fundusz remontowy, może udostępnić bankowi dane osobowe osób dokonujących tych wpłat, mają na uwadze przepis ustawy o ochronie danych osobowych. Zgodnie z tą ustawą, przetwarzanie danych jest zgodne z prawem, gdy administrator danych wskaże co najmniej jedną z przesłanek zezwalających na przetwarzanie danych (art. 23 ust. 1 ustawy).

Przetwarzanie danych jest dopuszczalne między innymi wtedy, gdy przepis szczególny zezwala na przetwarzanie danych (pkt 2) bądź, gdy jest to niezbędne dla wypełnienia prawnie usprawiedliwionych celów realizowanych przez administratorów danych albo odbiorców danych, a przetwarzanie nie narusza praw i wolności osoby, której dane dotyczą (pkt 5).

Mając na uwadze powołany wyżej przepis, należy uznać, że udostępnienie bankowi przez wspólnotę danych osobowych jej członków znajduje prawne uzasadnienie w art. 23 ust.1 pkt 2 i 5 ustawy.

Przepisem prawa legalizującym udostępnienie danych osobowych jest art. 509 Kodeksu cywilnego, w myśl którego wierzyciel (wspólnota) może bez zgody dłużnika (właściciela lokalu) przenieść wierzytelność na osobę trzecią (bank), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania (§ 1). Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki (§ 2). Na podstawie umowy o przelew wierzytelności dochodzi do zbycia przedmiotowej wierzytelności na rzecz banku.

Zatem zbycie wierzytelności z tytułu wpłat na fundusz remontowy (a w konsekwencji udostępnienie także danych osobowych), mające na celu uzyskanie kredytu na sfinansowanie remontu budynku mieszkalnego, stanowi realizację przez administratora prawnie usprawiedliwionego celu, o którym mowa w art. 23 ust. 1 pkt 5 ustawy. Taką podstawą prawną jest pozyskanie danych przez bank. W tej sytuacji wspólnota może w celu zabezpieczenia spłaty tego kredytu udostępniać dane swoich członków.

Możliwości pozyskania dodatkowych środków

Kompleksowa termomodernizacja budynku do kosztowne przedsięwzięcie. Na rynku, oprócz standardowych kredytów, funkcjonują mechanizmy finansowego wsparcia tego typu prac.

W praktyce możemy mówić o trzech możliwościach uzyskania dodatkowych środków na prace termomodernizacyjne, tj. premii termomodernizacyjnej z Banku Gospodarstwa Krajowego, środków pochodzących z Regionalnych Programów Operacyjnych (RPO) i środków do pozyskania w ramach programów realizowanych przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (NFOŚiGW).

Kredyt z premią termomodernizacyjną

Wspólnoty i spółdzielnie mogą ubiegać się o kredyt z premią termomodernizacyjną. To forma pomocy państwa dla podmiotu realizującego przedsięwzięcie termomodernizacyjne. Pod pojęciem „przedsięwzięć termomodernizacyjnych” należy rozumieć ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, służących do wykonywania przez nie zadań publicznych:

• w budynkach, w których modernizuje się wyłącznie system grzewczy – co najmniej o 10%,
• w budynkach, w których po 1984 roku przeprowadzono modernizację systemu grzewczego – co najmniej o 15%,
• w pozostałych budynkach – co najmniej o 25%.

Podstawowym warunkiem ubiegania się o premię jest przedstawienie audytu energetycznego. Audyt taki powinien być dołączony do wniosku o przyznanie premii termomodernizacyjnej, składanego wraz z wnioskiem kredytowym w banku kredytującym. Premia jest przyznawana przez Bank Gospodarstwa Krajowego w wysokości 20% kwoty kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, jednak nie więcej niż 16% kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie pozytywnie zweryfikowanego audytu energetycznego.

Premia jest udzielana w formie częściowego umorzenia kredytu. Drugą możliwością jest kredyt z premią remontową. Szczegółowe warunki dotyczące kredytu z premią remontową, jak i kredytu z premią termomodernizacyjną, zawarte zostały w ustawie z 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2008 r., poz. 223 Nr 1459).

Środki z Regionalnych Programów Operacyjnych

Regionalne Programy Operacyjne to narzędzie występujące w każdym z województw, gdzie w ramach tzw. osi priorytetowych są określane kierunki wsparcia. Cele inwestycji planowanych do dofinansowania w ramach RPO koncentrują się wokół obniżenia energochłonności budynków użyteczności publicznej oraz wielorodzinnych budynków mieszkalnych, poprzez głęboką modernizację energetyczną budynków, obejmującą m.in. zmiany w systemach ogrzewania i wentylacji, strukturze budynków, instalacjach doprowadzających ciepłą wodę, zmiany wyposażenia na urządzenia o najwyższej, uzasadnionej ekonomicznie klasie efektywności energetycznej.

Działania te mają mieć charakter kompleksowy oraz generować jak największe oszczędności ciepła i energii. Każdy RPO ma swoje kryteria, wysokość i formę wsparcia prac termomodernizacyjnych, stąd też wspólnoty/spółdzielnie muszą zapoznać się z programami funkcjonującymi na ich terenie. Przy analizie warto zwrócić uwagę na harmonogram naborów, bo w przeciwieństwie do premii termomodernizacyjnej z BGK nie ma naborów o charakterze ciągłym.

Niestety, w części RPO jako beneficjentów pominięto wspólnoty/spółdzielnie, koncentrując się na termomodernizacji budynków użyteczności publicznej. Ponadto w ramach RPO, obok wsparcia w formie dotacji, przewiduje się wsparcie w formie zwrotnej, tj. między innymi w formie pożyczek i poręczeń. Tym samym atrakcyjność takiego wsparcia (bez dotacji) może być niesatysfakcjonująca.

Środki przyznawane przez Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej 

Trzecią możliwością pozyskania dodatkowych funduszy są środki z NFOŚiGW. W ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko 2014–2020, dla Osi Priorytetowej I – Zmniejszenie emisyjności gospodarki, Działanie 1.3 Wspieranie efektywności energetycznej w budynkach, Poddziałanie 1.3.2 Wspieranie efektywności energetycznej w sektorze mieszkaniowym, przeprowadzone były dotychczas trzy konkursy na nabór projektów.

Celem poddziałania jest wspieranie głębokiej, kompleksowej modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkaniowych, zmierzającej do zwiększenia efektywności energetycznej budynków. Głęboka kompleksowa modernizacja energetyczna budynku to przedsięwzięcie mogące polegać na ociepleniu przegród budynku, wymianie okien lub drzwi oraz wymianie lub modernizacji źródeł ciepła (chłodu) i instalacji, w wyniku którego zostaną zmniejszone wartości wskaźników rocznego zapotrzebowania na: energię użytkową, energię końcową oraz nieodnawialną energię pierwotną.

Zakres przedsięwzięcia głębokiej kompleksowej modernizacji energetycznej budynku musi wynikać z przeprowadzonego audytu energetycznego. Maksymalny poziom dofinansowania UE w wydatkach kwalifikowanych na poziomie projektu jest ustalany zgodnie z zasadami udzielania pomocy publicznej, nie więcej niż 85%. Dofinansowanie jest udzielane w formie dotacji i częściowego umorzenia pożyczki, a w ostatnim konkursie wyłącznie w formie częściowego umorzenia pożyczki.

Trudnością w aplikowaniu o środki z NFOŚiGW są kryteria formalne, które przewidują, że projekt ma spowodować zwiększenie efektywności energetycznej budynków o co najmniej 25%. Można więc stwierdzić, że premiowane będą te projekty i te zasoby mieszkaniowe, na których dotychczas nie przeprowadzano żadnych prac termomodernizacyjnych i tym samym możliwe jest osiągnięcie wysokiego poziomu oszczędności. Dzięki temu otrzymuje się większą liczbę punktów w konkursie, co zwiększa szanse zgłoszonego projektu.