Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

15 grudnia 2020

NR 223 (Grudzień 2020)

Uchwała o sprzedaży części nieruchomości wspólnej

27

Zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem – przekracza zakres spraw, do których uprawnieni byli głosujący większością głosów członkowie wspólnoty. Co więcej, rację ma powód, że odstąpienie od jednomyślnego działania wszystkich członków wspólnoty należy uznać za naruszenie interesów powoda. Oba kryteria ważności uchwały zostały ponadto naruszone nieprawidłowym sformułowaniem treści uchwały*.

* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 31 lipca 2020 r. (sygn. akt: I C 255/19)

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 3a, natomiast M. i U. G. są na prawach wspólności ustawowej właścicielami lokalu niemieszkalnego o powierzchni 42,81 m2, stanowiącego odrębną nieruchomość, znajdującego się w budynku wspólnoty. Lokal ten składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju. M. G. jest członkiem zarządu wspólnoty.

POLECAMY

Pismem kierowanym do sp. o.o., powód oświadczył, że nie korzysta i nie będzie korzystał z pomieszczeń piwnicznych, zrzeka się wszelkich roszczeń do ww. pomieszczeń w przyszłości oraz pozostawia ww. powierzchnie do użytkowania wspólnoty celem sprzedaży i wykonania niezbędnych remontów.

Jaka była procedura sprzedażowa?

Uchwałą współwłaściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej w związku z rozbudową lokalu niemieszkalnego, większością głosów wyrazili zgodę na sprzedaż małżonkom G. piwnic z częścią komunikacji stanowiących części wspólne budynku wraz ze sprzedażą udziału w działce gruntu.

Uchwalą współwłaściciele w ramach pozwanej wspólnoty wyrazili zgodę większością głosów na rozbudowę lokali użytkowych należących do A. i M. B. oraz lokalu użytkowego należącego do małżonków G. poprzez wykonanie podpiwniczenia po wykonaniu izolacji istniejących murów i piwnic i wszelkich prac odwadniających oraz wykonanie zadaszenia podwórka o pow. 60 m2 jako części działki i włączenie dobudowanej części do ww. lokali.

Po zakończeniu robót osoby te zobowiązały się do zlecenia opracowania operatu szacunkowego obejmującego ustalenie ceny sprzedaży gruntu pod wykonane roboty. Cena sprzedaży dobudowanych części nowo powstałych pomieszczeń miała odpowiadać aktualnej wartości rynkowej, ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę uprawnioną i pomniejszona o nakłady inwestora poniesione na rozbudowę. Wyceny jednak nie dokonano.

W dniu 14 marca 2019 r., w trybie indywidualnego zbierania głosów, pozwana wspólnota podjęła uchwałę, w której postanowiła wyrazić zgodę na sprzedaż części nieruchomości wspólnej (piwnic z częścią komunikacji) – pomieszczania znajdującego się w podpiwniczeniu budynku – w związku z ich adaptacją, o powierzchni użytkowej 35,48 m2 zaadaptowanej na część lokalu użytkowego oraz udziału w prawie własności działki gruntu na rzecz M. i U. G. za kwotę 74 312 zł zgodnie z wyceną rzeczoznawcy. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży stanowią pożytki wspólnoty i przysługują właścicielom proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Małżeństwo U. i M. G. najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej o sprzedaży zobowiązani są przekazać kwotę 74 312 zł na konto z dopiskiem „fundusz remontowy” – z dopiskiem nazwy jaka to wspólnota mieszkaniowa.Za przyjęciem uchwały głosowało 73,4%.

Uchwała o wyrażeniu zgody na sprzedaż piwnic z częścią komunikacji

Przed podjęciem ww. uchwały, na wniosek Państwa G. został sporządzony operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Według rzeczoznawcy na dzień sporządzania operatu tj. na 14 stycznia 2019 r. wartość rynkowa części wspólnej budynku o powierzchni 35,48 m2 (tj. piwnic z komunikacją przed adaptacją i bez udziału w gruncie) wynosiła 44 244 zł, zaś wartość rynkowa udziału – części w prawie własności działki gruntu wynosiła 30 068 zł.
Uchwała udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

W dniu 27 marca 2019 r. odbyło się protokołowane przez notariusza oraz stwierdzone aktem notarialnym zebranie wspólnoty, na którym obecni byli członkowie wspólnoty posiadający łącznie 53,3% udziałów, na którym podjęto jednomyślnie uchwałę udzielającą zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do „czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu”, tj. do:

  • sprzedaży części nieruchomości wspólnej korytarza na parterze budynku na rzecz Państwa A. i M. B. za kwotę 14 280 zł, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy,
  • sprzedaży części nieruchomości wspólnej (piwnic wraz z częścią komunikacji) pomieszczenia znajdującego się w podpiwniczeniu budynku w związku z ich adaptacją o powierzchni użytkowej 35,48 m2 zaadaptowanej na część lokalu użytkowego oraz udziału w prawie własności działki gruntu na rzecz Państwa M. i U. G. za kwotę 74 312 zł, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy,
  • sprzedaży części nieruchomości wspólnej część klatki schodowej na rzecz Państwa M. i J. W. za kwotę 3 222 zł, zgodnie z wyceną rzeczoznawcy.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokali, przeniesienia prawa własności i umowa sprzedaży

W związku z podjętą uchwałą została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokali, przeniesienia prawa własności i umowa sprzedaży. W akcie doszło m.in. do przeniesienia własności części nieruchomości wspólnej (piwnic z częścią komunikacji) o powierzchni 35,48 m2 w celu rozbudowy lokalu i udziału w działce na rzecz małżonków M. i U. G. za cenę 74 312 zł w celu włączenia dodatkowo zaadaptowanych powierzchni do lokalu. Ponadto małżonkom sprzedano udział 112/100 części w nieruchomości wspólnej budynku i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i działce gruntu. Kupujący oświadczyli, że wskazane wyżej prawa kupują. W związku z tym na małżonków G. została przeniesiona własność nowopowstałego lokalu niemieszkalnego z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także w gruncie, na którym znajduje się budynek. W wyniku dokonanej rozbudowy lokalu niemieszkalnego, lokal małżonków G. zwiększył swoją powierzchnię i obecnie wynosi 140,09 m2. W ramach dokonanej rozbudowy, powierzchnia 35,48 m2 stanowi zaadaptowaną część nieruchomości wspólnej. Zgodnie z aktem notarialnym, w skład lokalu wchodzi: bar, 2 sale, WC i pomieszczenie zaplecza. Lokal usytuowany jest na 1. kondygnacji (tj. w piwnicy). Obecnie dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest księga wieczysta. Ustalona cena sprzedaży tj. 74 312 zł, została w całości uiszczona na rachunek bankowy wspólnoty. Wartość lokalu niemieszkalnego po jego rozbudowie, zgodnie z aktem notarialnym, została określona na kwotę 750 000 zł.

Czego domagał się powód?

Powód K.P. wniósł pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – dotyczącej sprzedaży części nieruchomości wspólnej oraz udziału w prawie własności działki gruntu na rzecz M. i U. G. celem połączenia jej z lokalem należącym do wymienionych. Wskazał, że w zaskarżonej uchwale nie został określony termin, w jakim miała zostać zawarta umowa sprzedaży, ponadto nie został precyzyjnie określony przedmiot umowy, nie wskazano zmiany udziałów w częściach wspólnych po dokonaniu sprzedaży i zaniżona została cena sprzedaży 1 m2 nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa wskazała, że zaskarżona uchwała jest kontynuacją podjętej w 2009 r. uchwały nr 10, za przyjęciem której powód wówczas głosował. Ponadto powód zrzekł się w 2009 r. wszelkich roszczeń co do pomieszczeń piwnicznych objętych uchwałą. W ocenie pozwanej, zarzuty zgłaszane przez powoda są bezzasadne i nie zostały udowodnione. Powód nie wykazał, że zachował termin do zaskarżenia uchwały. Dodatkowo wskazała, że zaskarżona uchwała została wykonana.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W dniu 22 marca 2019 r. pozwana wspólnota wysłała powodowi przesyłką poleconą zawiadomienie o podjęciu uchwały. Odbiór przesyłki nastąpił 3 dni po wysłaniu – 25 marca, a to oznacza, że termin upłynął dzień po wniesieniu pozwu – 6 maja 2019 r.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
W dalszej części wymieniono przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zaliczono w szczególności: zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

Zaskarżona uchwała sprowadza się do wyrażenia zgody na wyłączenie z części nieruchomości wspólnej określonej powierzchni i jej zbycia na rzecz określonej osoby, a podjęta została nie jednomyślnie, a większością głosów. Wobec tego jest uchwałą podjętą wadliwie.

Zmiana powierzchni lokalu prowadzi do zmiany udziału w nieruchomości wspólnej

Wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej, ustalona zgodnie z treścią art. 3 ust. 3 ww. ustawy, jest ściśle związana z powierzchnią lokalu. Zmiana powierzchni lokalu prowadzi do zmiany udziału w nieruchomości wspólnej. Uchwała zmierzała do zmiany udziałów poszczególnych członków wspólnoty w nieruchomości wspólnej, ponieważ zwiększając powierzchnię jednego z lokali kosztem powierzchni nieruchomości wspólnej zmieniała udziały poszczególnych członków w nieruchomości wspólnej.

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5 a, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli (postanowienie SN z 24 listopada 2010 r., sygn. akt: II CSK 267/10). Sąd Najwyższy stwierdził także, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali.
W podobnym tonie wypowiedział się w wyroku z 31 stycznia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi (sygn. akt: I ACa 1064/12), wskazując, że nie można w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a ww. ustawy.

Zasady obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w s...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy