Zgłaszanie wad nieruchomości wspólnej

Sprzedawca może ponosić wobec nabywców lokali odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku na podstawie przepisów ustawy Kodeks cywilny1 o rękojmi za wady (art. 556 i następne k.c.).

Rękojmia za wady

Przepisy o rękojmi za wady w większości mają charakter uniwersalny, stosowane są do umów sprzedaży zawieranych przez dowolne podmioty. Podstawową różnicą pomiędzy odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady a ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) jest obiektywny charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, która jest niezależna od jego winy w wydaniu rzeczy wadliwej ani wiedzy o wadzie rzeczy. Kupujący nie musi także udowadniać związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą ani poniesionej przez siebie szkody[2]. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy[3].
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wynika wprost z ustawy, powstaje po odbiorze nieruchomości przez kupującego i dla realizacji przez niego uprawnień nie musi być uregulowana w umowie. Ma charakter absolutny i obiektywny. Jest oparta na zasadzie ryzyka – obciąża sprzedawcę niezależnie od winy. Sprzedawca odpowiada na podstawie rękojmi za wady niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział i nie może się z odpowiedzialności zwolnić. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nie obejmuje jednak bezpośrednio pełnego zakresu szkody poniesionej przez kupującego.
Wady dzielimy na fizyczne i prawne. W przypadku nieruchomości mamy najczęściej do czynienia z wadami fizycznymi. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie...