Zgłaszanie wad nieruchomości wspólnej

Sprzedawca może ponosić wobec nabywców lokali odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady części wspólnych budynku na podstawie przepisów ustawy Kodeks cywilny1 o rękojmi za wady (art. 556 i następne k.c.).

Rękojmia za wady części wspólnych budynku

Przepisy o rękojmi za wady w większości mają charakter uniwersalny, stosowane są do umów sprzedaży zawieranych przez dowolne podmioty. Podstawową różnicą pomiędzy odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady a ogólnymi zasadami odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i następne k.c.) jest obiektywny charakter odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi, która jest niezależna od jego winy w wydaniu rzeczy wadliwej ani wiedzy o wadzie rzeczy. Kupujący nie musi także udowadniać związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy faktem nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą ani poniesionej przez siebie szkody[2].

Odpowiedzialność za wady budynku

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy[3].

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wynika wprost z ustawy, powstaje po odbiorze nieruchomości przez kupującego i dla realizacji przez niego uprawnień nie musi być uregulowana w umowie. Ma charakter absolutny i obiektywny. Jest oparta na zasadzie ryzyka – obciąża sprzedawcę niezależnie od winy. Sprzedawca odpowiada na podstawie rękojmi za wady niezależnie od tego, czy spowodował wadę i czy o niej wiedział i nie może się z odpowiedzialności zwolnić. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nie obejmuje jednak bezpośrednio pełnego zakresu szkody poniesionej przez kupującego.

Czym jest wada budynku?

Wady dzielimy na fizyczne i prawne. W przypadku nieruchomości mamy najczęściej do czynienia z wadami fizycznymi. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 5561 § 1 k.c.).
    

Wada fizyczna budynku

Wada fizyczna może polegać na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową wynikającej z braku właściwości określonych w przepisach obowiązującego prawa (np. przepisach prawa budowlanego i techniczno-budowlanych) oraz braku właściwości określonych w umowie albo w dokumentach, do których się odwołuje (np. projektach, załącznikach itp.).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady umożliwia żądania przez kupującego od sprzedawcy usunięcia wad, wymiany rzeczy na wolną od wad albo obniżenia ceny bądź odstąpienia od umowy (art. 560 § 1 k.c. i art. 561 § 1 k.c.).

Okres odpowiedzialności

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady jest ograniczona czasowo. Zachodzi ona, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przy wadach nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli jej wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 § 1 k.c.).

Okres obowiązywania rękojmi za wady jest uzależniony od rodzaju i charakteru rzeczy i powinien być ustalany indywidualnie w zależności od konkretnego przypadku.

Jakie części nieruchomości obejmuje rękojmia?

Pojęcie nieruchomości należy rozumieć szeroko, jako nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe (art. 46 § 1 k.c.). Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.). Wyżej wskazany 5-letni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady można stosować także do części składowych nieruchomości, tj. np. elementów połączonych bądź wbudowanych na stałe, których nie da się oddzielić od nieruchomości bez uszkodzenia jej albo połączonego z nią przedmiotu (art. 47 § 1 i 2 k.c.). W przypadku niektórych elementów i urządzeń będzie miał zastosowanie ww. 2-letni termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady.

Przedawnienie roszczeń z rękojmi za wady

Choć w orzecznictwie sądów występują pewne spory co do charakteru terminów na stwierdzenie wady, to należy zgodzić się z poglądem, że są to terminy zawite, a nie terminy przedawnienia. Oznacza to, że po upływie terminu roszczenia te wygasają i nie mogą być skutecznie dochodzone przed sądem. Wprowadzono jednak wyjątek – jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady (art. 568 § 6 k.c.). Podstępne będzie takie zatajenie wady, gdy sprzedawca będzie wiedział o niej i starał się ją celowo zataić. To kupujący musi jednak wykazać, że sprzedawca wiedział o wadzie w chwili wydania nieruchomości i w sposób umyślny ją zataił.

Od terminów stwierdzenia wady należy odróżnić terminy przedawnienia roszczeń z rękojmi za wady. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Analogicznie w ww. terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny z powodu wady nieruchomości. Jeżeli kupujący jest konsumentem, wtedy bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu do stwierdzenia wady. W ten sposób przewidziano dla konsumenta wstrzymanie zakończenia biegu przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady do czasu upływu terminów na zgłoszenie wady. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady (art. 568 § 2 i 3 k.c.).

Nieruchomość wspólna – co stanowi części wspólne?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Wskazuje się, że na nieruchomość wspólną składają w szczególności:

• fundamenty,
• dach,
• ściany nośne,
• schody,
• korytarze,
• elewacja budynku,
• kominy,
• klatki schodowe,
• szyby wentylacyjne,
• instalacje, w zakresie, w jakim nie są wykorzystywane jedynie przez właścicieli poszczególnych lokali.
   

Kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności danego przypadku7. W praktyce występują więc różnego rodzaju wątpliwości co do kwalifikowania bądź niekwalifikowania do tej kategorii różnych składników budynku, jak np. balkonów i tarasów, okien, instalacji[8].

O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości9. Właściciele lokali mieszkalnych tworzący wspólnotę mieszkaniową nie posiadają ustawowej kompetencji do tego, aby w drodze podejmowanej przez siebie uchwały doprecyzowywać pojęcie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. i w ten sposób np. oddziaływać na kwalifikowanie tego pojęcia na użytek konkretnych rozstrzygnięć organów stosujących ww. przepis[10].

Odbiór nieruchomości wspólnej

Nabywcy przysługują uprawnienia związane z rękojmią za wady nie tylko lokalu, lecz również nieruchomości wspólnej, której jest współwłaścicielem[11]. Zarówno na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[12], jak i ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym[13] odbiorowi podlega jedynie lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny będący przedmiotem umowy. Odbiór dokonywany przez nabywcę nie obejmuje nieruchomości wspólnej, aczkolwiek nabywca – jako jej współwłaściciel (po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności przedmiotu umowy) – ma prawo zgłosić deweloperowi jej wady i zażądać ich usunięcia. Czynność taka jednak, jako potencjalnie przekraczająca zakres zwykłego zarządu, może wymagać porozumienia z innymi współwłaścicielami (art. 22 ust. 2 u.w.l.)[14]. Zgodnie z ww. przepisem do podjęcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W nauce prawa można spotkać się ze stanowiskiem, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakresem protokołu odbioru deweloper i nabywca objęli również części wspólne budynku. Jednak samo podpisanie protokołu nie musi oznaczać wydania rzeczy w rozumieniu ww. art. 568 § 1 k.c. Przez wydanie części wspólnych budynku należy rozumieć przekazanie faktycznego władztwa nad nimi nabywcy. Tym samym od tego momentu należałoby liczyć początek biegu terminu na stwierdzenie wad. Nie jest jednak jasne, w jakim momencie w przypadku części wspólnych budynku, w którym przecież wyodrębnione jest zwykle wiele lokali, możemy mówić o przekazaniu władztwa nad nimi i czy każdemu nabywcy, który odbiera lokal, może być przekazane również władztwo nad częściami wspólnymi budynku. Wydaje się, że każdy z nabywców może oddzielnie dokonać odbioru i z chwilą wydania powinien zaczynać biec termin na stwierdzenie wad części wspólnych budynku. Powstają jednak wątpliwości co do początku terminu na stwierdzenie wad części wspólnych budynku w przypadku wydawania lokali mieszkalnych nabywcom w różnym czasie, w szczególności w ciągu wielu miesięcy czy nawet lat. W takiej sytuacji każdy nabywca lokalu miałby inny termin na zgłoszenie wad części wspólnych budynku. W obecnym stanie prawnym nie da się jednoznacznie rozstrzygnąć tego problemu[15]. Z tego względu najbezpieczniej jest przyjąć, że każdemu nabywcy lokalu w innym terminie będą wygasały roszczenia z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej.

Odbiór lokalu a odbiór nieruchomości wspólnej

Istotne jest także zagadnienie, czy zawsze wraz z odbiorem lokalu następuje odbiór nieruchomości wspólnej (z wyżej wskazanymi zastrzeżeniami) i czy może on być także dokonany po odbiorze lokalu, np. w sytuacji gdy nieruchomość wspólna nie została dokończona przez dewelopera (choć do wydania lokalu wedle zasad wynikających z nowej ustawy deweloperskiej niezbędne jest uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku – zob. art. 41 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej). Nie można wykluczyć sytuacji, w których do wydawania części wspólnych będzie dochodziło stopniowo, oraz takich, gdzie moment wydania lokalu i moment wydania budynku będą różne16. Moment odbioru nieruchomości wspólnej będzie miał wpływ na bieg wyżej wskazanych terminów związanych z odpowiedzialnością dewelopera za jej wady.

Dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową

Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Na gruncie ustawy o własności lokali wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje z mocy prawa uprawnienie do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co nie oznacza, że wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić z takim powództwem na podstawie innej podstawy prawnej. Właściciel lokalu może przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu[17]. Zgodnie bowiem z uchwałą składu 7 ­sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. o sygn. akt: III CZP 84/13 właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić przed sądem roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej tylko w takim zakresie, w jakim właściciele lokali przeleją na nią w drodze cesji swoje roszczenia, dotyczące tychże wad, istniejące proporcjonalnie do udziału danego członka wspólnoty w tej nieruchomości. W konsekwencji, aby skutecznie dochodzić całości roszczeń, wspólnota mieszkaniowa musi przedstawić cesje tychże roszczeń na swoją rzecz od właścicieli lokali[18].

Przypisy

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r.. poz. 1610 z późn. zm., dalej: k.c.)
2. B. Gliniecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX 2023, art. 556.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 8 lipca 2016 r., sygn. akt: I ACa 172/16.
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: u.w.l.).
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 marca 2015 r., sygn. akt: VI ACa 736/14.
6. B. Pawlak, J.J. Zięty, Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, Państwo i Prawo 2013/2, s. 62–74.
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2022 r., sygn. akt: II OSK 724/21.
8. H. Izdebski [w:] T. Barański, K. Buliński, H. Izdebski, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2023, art. 3.
9. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 września 2013 r., sygn. akt: I ACa 585/13.
10. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 marca 2022 r., sygn. akt: II OSK 807/19.
11. B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, rozdz. 6.6.5.
12. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1445).
13. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 695, dalej: nowa ustawa deweloperska).
14. B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2024, art. 41; B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, art. 27.
15. T. Tomczak, Umowa deweloperska – początek biegu terminu na stwierdzenie wad budynku, Kwartalnik Nieruchomości@, 2021/5, s. 101–116.
16. Tamże.
17. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 7 listopada 2022 r., sygn. akt: I ACa 71/22.
18. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 lipca 2018 r., sygn. akt: VI ACa 23/17.