Fizyczne właściwości ciepła, które przenika przez przegrody budowlane pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami oraz brak spójnych i kompleksowych przepisów dotyczących sposobu rozliczania kosztów ogrzewania powoduje, że nie ma doskonałej metody rozliczania kosztów ciepła w blokach mieszkalnych, a ilość ciepła zużytego na ogrzewanie konkretnego pomieszczenia w budynku można jedynie szacować. Jak zatem w sposób najbardziej prawidłowy – rzetelny i zgodny z przepisami prawa – rozliczyć koszty ciepła w budynkach wielorodzinnych?
Autor: Rafał Ostrowski
Główny księgowy spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej zasobami własnymi i wspólnotami. Doradca podatkowy, posiadający wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami.
Gdy kontrahent spółdzielni (np. najemca lokalu użytkowego) nie uiszcza należności za czynsz najmu, przysługuje jej możliwość zmniejszenia podstawy opodatkowania i podatku należnego w ramach tzw. ulgi na złe długi.
W kwestiach podatku dochodowego spółdzielnia mieszkaniowa – jako podmiot posiadający osobowość prawną – podlega ogólnym regułom przewidzianym w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednocześnie nie została ona wymieniona przez ustawodawcę w treści art. 6 ust. 1 jako podmiot, który jest zwolniony od podatku.
Jedna ze wspólnot mieszkaniowych w marcu 2017 r. podjęła uchwałę w sprawie zakazu zatrzymywania się i postoju wszelkimi pojazdami na drodze pożarowej biegnącej wzdłuż południowej ściany budynku, na całej długości od bramy wjazdowej na teren posesji do bramy garażu podziemnego.
Wychodząc naprzeciw prośbom dłużników, spółdzielnie i wspólnoty w praktyce zawierają z nimi umowę ugody, w ramach której dłużnik zobowiązuje się do spłaty zaległych zobowiązań eksploatacyjnych w ratach, a zarządca odstępuje od kierowania sprawy do sądu. Często jednak po podpisaniu ugody i wpłaty kilku rat właściciel lokalu zaprzestaje spłaty zobowiązania. Powstaje pytanie: czy dopuszczalna jest zmiana przez strony w drodze ugody terminu wymagalności roszczenia, nawet gdy stało się ono wymagalne?
Począwszy od października br. nastąpiło nasilenie epidemii koronawirusa, która w oczywisty sposób negatywnie oddziałuje na bieżącą działalność spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot.
Do 2018 roku brak było jednolitej linii orzeczniczej w zakresie rozpoznania wysokości kosztów uzyskania przychodu w sytuacji odpisywania wierzytelności jako nieściągalnej. Spory podatników z urzędami sprowadzały się do rozstrzygnięcia, czy wierzytelności odpisane jako nieściągalne należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, odpowiednio na podstawie przepisów art. 16 ust. 1 pkt 25 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa CIT) w kwotach netto czy w kwotach brutto tj. łącznie z podatkiem VAT.
W praktyce zarządców nieruchomości występują sytuacje, gdy spółdzielnia mieszkaniowa (lub wspólnota) działając jako inwestor zleca wykonanie robót budowlanych wykonawcy, a ten albo opóźnia się z ich realizacją albo wykonuje je wadliwie. W takiej sytuacji inwestor, po bezskutecznym wezwaniu wykonawcy do podjęcia prac lub do usunięcia skutków wadliwie wykonanych prac, może zlecić ich realizację wykonawcy zastępczemu na koszt nierzetelnego wykonawcy.
Coraz więcej lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni i wspólnot jest wynajmowanych, w tym między innymi na tzw. najem krótkoterminowy. Mając na uwadze, że zasoby mieszkaniowe są przeznaczone na pobyt stały, a poczucie odpowiedzialności za mienie wspólne jest większe u mieszkańców niż najemców, takie sytuacje rodzą komplikacje dla zarządców. Jedna ze spółdzielni podjęła próbę rozwiązania problemu uciążliwych najemców poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów do swojego statutu. Zmiany te wprowadzono do statutu na mocy uchwały walnego zgromadzenia z 2016 r.
Spółdzielnie mieszkaniowe jako jednostki stosujące regulacje ustawy o rachunkowości (dalej u.o.r.) prowadzą księgi rachunkowe i sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z przepisami tej ustawy. Sprawozdanie finansowe sporządza się – w myśl art. 45 ust. 1 u.o.r. – na dzień zamknięcia ksiąg rachunkowych, o którym mowa w art. 12 ust. 2 u.o.r., oraz na inny dzień bilansowy.
Zmiany w – ogólnie ujmując – prawie podatkowym są mniej lub bardziej istotne, lecz wymagające ciągłego śledzenia dzienników ustaw. W tym artykule pokrótce o najważniejszych zmianach związanych z zapłatą w ramach mechanizmu podzielonej płatności, kilka słów o nowym wzorze zawiadomienia o zapłacie na rachunek spoza białej listy (ZAW-NR) i terminie na jego złożenie oraz informacje o oznaczeniach w nowym JPK_VAT, a także o tym, co to jest pakiet SLIM VAT.
W czasie pandemii wiele zobowiązań nie może być realizowanych zgodnie z postanowieniami umownymi. Niewątpliwie w tym przypadku mamy do czynienia z działaniem tzw. siły wyższej, która rodzi ryzyko niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taka sytuacja niewątpliwie stanowi asumpt do tego, aby renegocjować warunki umowy z kontrahentem, z uwzględnieniem nowej sytuacji i wytycznych właściwych organów państwowych. Jeśli jednak strony nie umówią się inaczej i nie uwzględnią nowych realiów prowadzenia prac np. budowalnych, to możliwe jest dochodzenie zastrzeżonych umownie kar. Poniżej przedstawiono kluczowe praktyczne aspekty związane z tą kwestią.