Dział: Zagadnienia budowlane

Pytanie dotyczy prawidłowego wpisania do książki obiektu budowlanego następujących prac, które są zawarte w protokole z kontroli technicznej obiektu zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
1. wymiana szyby frontowej – po kontroli zlecono jej wymianę firmie zewnętrznej. Otrzymałem protokół odbioru z tej pracy. Skoro nie sporządzałem żadnej ekspertyzy/opinii, czy mogę nie wpisywać tego zdarzenia do tablicy 6 i 7, a uzupełnić tylko tablice 8 i 9? 
2. uzupełnienie pokrywki puszek złączy instalacji odgromowej na froncie budynku – sytuacja taka sama, jak opisana wyżej, czyli od razu zlecono wykonanie prac firmie zewnętrznej. Jest protokół odbioru tych prac. Czy wystarczy uzupełnić w KOB tablicę 8 i 9, czy należy też uzupełnić tablicę 6 i 7?
3. w Protokole z kontroli znalazły się jeszcze takie zalecenia jak:
– uzupełnić piktogram „wyjście ewakuacyjne” nad drzwiami,
– wpusty deszczowe utrzymywać w czystości.

Czy takie zalecenia traktować jako remont i wpisywać do KOB, czy też jako prace konserwacyjne, które trzeba zrobić, ale do KOB już ich nie wpisywać? Jeśli trzeba wpisać, to do których tablic?

W projekcie budynku wspólnoty w aneksie kuchennym zostały zaplanowane kuchenki indukcyjne. Instalacja gazowa jest doprowadzona tylko do piecyków CO i ciepłej wody. W niektórych lokalach właściciele zamonto-
wali sobie kuchenki gazowe. Zrobili to bez jakichkolwiek zgód i planów. Czy na taką przebudowę instalacji gazowej i montaż kuchenek gazowych muszą mieć zgodę wspólnoty? Czy jeśli są już zamontowane, to wspólnota ma prawo wymagać od nich demontażu tych kuchenek gazowych? Jak powinna wyglądać procedura, gdyby doszło do próby zaakceptowania takiego stanu?
 

Prowadzimy dyskusję na temat granic nieruchomości wspólnych w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, gdzie na jednej działce są wybudowane nieruchomości lokalowe, domy szeregowe i mieszkania apartamentowe. Czy kryterium użytkowania danego elementu przez co najmniej dwie osoby jest jedynym, jakie kwalifikuje element do nieruchomości wspólnej? Zatem elewacja, dach, komin, jeśli obejmuje jeden segment (jednego właściciela), nie wchodzi do nieruchomości wspólnej, ale już dach czy taras w mieszkaniach apartamentowych dzielonych w  poziomie mają wiele elementów wspólnych: kominy, stropy (element tarasu) czy dach? Mamy problem z finansowaniem napraw. Właściciele domów szeregowych i mieszkań apartamentowych tworzą fundusz remontowy liczony zgodnie z udziałem w powierzchni ogółem, a jednak właściciele domów będą korzystać z funduszu jedynie w zakresie infrastruktury zewnętrznej, tarasy i dachy muszą remontować we własnym zakresie. Czy potrzeba zgody na zabudowę tarasu należącego do mieszkania (w szeregówce nie ma takiej potrzeby)? Jakie jest orzecznictwo w tym zakresie?

Zarząd zamierza założyć monitoring na terenie spółdzielni. Po odmalowaniu budynków zaczęły się bowiem akty wandalizmu –na murach pojawiają się różnego rodzaju napisy i bazgroły. Czy zakładając monitoring, musimy informować o tym wszystkich przebywających na terenie spółdzielni, obejmującym również place zabaw, boiska, park i inne miejsca? Jeżeli tak, to kogo mamy informować i w jaki sposób? Kto może korzystać z zapisów monitoringu – komu można zezwolić na oglądanie nagrań? Czy o powyższej sprawie musimy informować policję?
 

Czy gmina może wystąpić do właścicieli indywidualnych we wspólnocie mieszkaniowej – powstałej z gminnego zasobu mieszkaniowego – o przekazanie lub wykup części gruntu wspólnoty, który wcześniej oddała w wieczyste użytkowanie właścicielom indywidualnym? W każdej ze wspólnot gmina ma również swój udział, a grunty wspólnot przylegają do gruntów gminnych. Problem w tym, że gmina przeprowadza rewitalizację całego osiedla, na którym prócz budynków gminnych są też budynki wspólnot. Aby uchronić właścicieli indywidualnych przed dużymi kosztami partycypowania w tym przedsięwzięciu, gmina wystąpiła do nich z propozycją przekazania bądź wykupu tych części działek, na których planowana jest rozbudowa infrastruktury osiedlowej (wewnątrzosiedlowe drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, miejsca do wypoczynku itp.).

Czy takie działanie gminy jest zgodne z prawem? Czy właściciele indywidualni w poszczególnych wspólnotach mogą podjąć uchwały w tej sprawie? Jeśli tak, to czy wymagana jest obecność wszystkich właścicieli na zebraniu wspólnoty? Czy głosowanie musi być jednomyślne, czy wystarczy większość głosów bądź udziałów? Czy w przypadku zgody właścicieli  wyrażonej podjętą uchwałą konieczna jest jednocześnie ich obecność u notariusza? 
 

Jestem zarządcą wspólnoty, która na działce będącej częścią wspólną ma wpisane ograniczone prawo rzeczowe – służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej.

Wspólnota nie czyni przeszkód w kwestii przejazdu, ale często się zdarza, że pojazdy sąsiada są parkowane na trasie służebności. Czy pojęcie „droga konieczna” obejmuje również parkowanie i co ewentualnie oprócz przejazdu obejmuje to prawo? Czy prawo drogi koniecznej ustanowione „na rzecz każdoczesnego właściciela” obejmuje również osoby postronne, niebędące właścicielami przedmiotowej działki? Czy jeśli Wspólnota uważa, że droga konieczna jest w złym stanie, to może skutecznie wezwać właściciela działki władnącej do jej naprawy (wspólnota korzysta tylko z części tej drogi)? W przypadku zdarzających się sporów (szczególnie o parkowanie) wzywana policja nie chce reagować, twierdząc, że zdarzenia mają miejsce poza drogą publiczną – czy ma rację?

Co zrobić, gdy lokator ma zabudowaną instalację? Jakie pismo zastosować bądź oświadczenie (wysłane pocztą za potwierdzeniem odbioru), by zarząd nie miał problemów z tego tytułu? Czy na wymianę instalacji gazowej w mieszkaniu trzeba mieć pozwolenie?
 

Spółdzielnia mieszkaniowa na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarządza nieruchomościami mieszkalnymi, w których wielu lokatorów dokonało wyodrębnienia prawa odrębnej własności swoich lokali, w wyniku czego właściciele lokali stali się współwłaścicielami części wspólnych oraz działki gruntu. Spółdzielnia obecnie zamierza utwardzić istniejące przy budynkach mieszkalnych ogólnodostępne tereny parkingowe, wydzielić miejsca parkingowe i przeznaczyć je – na zasadzie najmu komercyjnego – dla osób mieszkających w danym budynku lub budynkach. 

W przypadku zajęcia miejsca wydzielonego dla określonego lokatora i jego samochodu przez inny pojazd będzie następować jego usunięcie i odholowanie na koszt właściciela tego pojazdu.

Czy takie decyzje organów spółdzielni wprowadzające ograniczenia w korzystaniu z parkingu mieszczą się w granicach czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też przekraczają zwykły zarząd?

Czy spółdzielnia powinna przed wdrożeniem takich zasad korzystania z parkingów uzyskać na to uprzednią zgodę wszystkich właścicieli lokali – współwłaścicieli części wspólnych w danej nieruchomości?