Autor: Paweł Puch

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, ale musi dopełnić pewnych formalności, aby mogła zacząć funkcjonować, co z kolei wymaga współdziałania właścicieli lokali w danej nieruchomości. Trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd.
 

Komu należy się zwrot lub kto powinien dopłacić do rozliczenia za centralne ogrzewanie – osoba, która sprzedała mieszkanie i opłacała je za rok 2018 czy nowy nabywca, który kupił mieszkanie w 2019 roku?

Wspólnota składająca się z dwóch budynków ma jednoosobowy zarząd. Zarząd chce zrezygnować. Jakie formalności muszą zostać spełnione? Większość nie chce przyjąć jego rezygnacji. Chęć odejścia wynika z powodu działań dwóch osób (z jednego budynku), które są uciążliwymi właścicielami lokali, obrażają zarząd na każdym kroku, utrudniają współpracę itp.

W biurze wspólnoty mieszkaniowej został złożony wniosek właścicieli lokali z żądaniem zwołania zebrania wspólnoty. We wniosku podany jest termin i godzina zebrania. Jednak we wniosku nie została podana przyczyna zwołania zebrania ani jego cel. Wniosek nie zawiera również porządku zebrania ani propozycji uchwał, jakie miałyby być podjęte na zebraniu. Zarząd nie uchyla się od zwołania zebrania, lecz nie widzi takiej konieczności. Ostatnie zebranie wspólnoty odbyło się 30 marca 2019 roku. Wszystkie sprawy zostały przedstawione na zebraniu. Od zebrania w marcu 2019 roku nie zaistniały żadne okoliczności, które byłyby podstawą do żądania przez właścicieli zwołania kolejnego zebrania. Czy właściciele mogą składać wniosek z żądaniem zwołania zebrania? Czy zarząd może odmówić zwołania zebrania z uwagi na brak informacji, w jakim celu zebranie powinno być zwołane?

Czy jako administrator wspólnoty można w jakiś sposób zmusić lokatorów do podania faktycznej liczby mieszkańców lokalu? Obecnie mamy z tym duży problem, ponieważ zazwyczaj zgłaszana jest tylko jedna osoba, choć wiemy, że w niektórych lokalach jest więcej mieszkańców (wynika to choćby z ilości zużytej wody). Co roku powstają w związku z tym spore niedopłaty, a lokatorzy uważają, że to niemożliwe, żeby zużyli aż tyle wody. Wszelkie wyjaśnienia nie przynoszą efektu.

Na działce wybudowano cztery budynki. Stanowią one odrębne wspólnoty. W tym roku po przeglądzie placu zabaw sporządzono protokół, z którego wynika konieczność wymiany znajdujących się na nim elementów (zabawek). Obecnie jest on zamknięty ze względu bezpieczeństwo dzieci i innych użytkowników. Na tegorocznych zebraniach wspólnot mieszkaniowych trzy z nich podjęły uchwałę w sprawie modernizacji placu zabaw i partycypacji w kosztach jego naprawy, natomiast czwarta odrzuciła uchwałą modernizację placu zabaw, a tym samym partycypację w kosztach naprawy czy wymiany zniszczonych elementów. Czy wspólnota, która odmówiła modernizacji placu zabaw, może odmówić partycypacji w kosztach jego naprawy? Czy po naprawie placu zabaw wspólnoty, które poniosą koszty jego naprawy, mogą domagać się od czwartej wspólnoty zwrotu poniesionych kosztów? Czy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obowiązek naprawy placu zabaw przez wszystkie wspólnoty? Czy jest możliwość zmuszenia czwartej wspólnoty do poniesienia kosztów naprawy? Nadmieniam, że trzy wspólnoty mieszkaniowe nie zamierzają likwidować placu zabaw, ale nie chcą same ponosić kosztów jego modernizacji.
 

Mała wspólnota mieszkaniowa, w której większość udziałów stanowi własność miasta, podjęła uchwałę o kompleksowym remoncie budynku, m.in. termomodernizacji. Wspólnota ma zarządcę, któremu zgodnie z uchwałą udzielono pełnomocnictwa do zawarcia umowy na przeprowadzenie wszystkich prac przez wykonawcę. Roboty rozpoczęto późną jesienią i ze względu na różne czynniki, np. warunki pogodowe, wykonawca nie był w stanie zakończyć prac w terminie. Zawnioskował o przedłużenie terminu realizacji zlecenia. Zarządca wyraził zgodę na odstąpienie od kar i wydłużenie terminu w zamian za wykonanie prac dodatkowych i koniecznych w ramach umowy. Wspólnota ma bardzo ograniczony budżet, zaciągnęła kredyt na termomodernizację i nie miała środków na inne prace, takie jak utwardzenie terenu podwórka czy wymianę poszycia dachowego na pomieszczeniach przynależnych oraz szereg innych prac, które zostały wykonane przez wykonawcę. Miasto uważa, że aby aneks mógł zostać podpisany przez zarządcę, konieczne było podjecie uchwały w tej sprawie, a działanie zarządcy było bezpodstawne. Zarządca twierdzi, że miał prawo podpisać aneks, ponieważ miał pełnomocnictwo do podpisania umowy, a aneks stanowi jego cześć i nie działa na szkodę wspólnoty, ponieważ wspólnota zyskała na wykonanych pracach. Kto ma rację?
 

Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do nas z wnioskiem o zarządzanie nieruchomością składającą się z 44 lokali mieszkalnych i 17 miejsc w hali garażowej pod budynkiem. Budynek posiada windę oraz CO z sieci miejskiej. Jak ustalić stawki za zarządzanie nieruchomością oraz koszty eksploatacyjne?