Jak wiadomo, zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz zasad prawidłowego zarządzania i eksploatacji budynków mieszkalnych wielolokalowych regulowane są dość rozbudowanym zbiorem przepisów. Przepisy te odnoszą się do najistotniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają też obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno na poziomie ogólnym, jak i w kwestiach technicznych. Można tutaj wskazać chociażby obowiązek umożliwienia dokonania przeglądu instalacji gazowej w mieszkaniu.
Autor: Andrzej Kulak
Adwokat, w praktyce zawodowej zajmuje się sprawami z zakresu prawa cywilnego oraz gospodarczego, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów prawnych dotyczących nieruchomości oraz budownictwa. Współpracuje z podmiotami publicznymi i prywatnymi w zakresie zarządzanych przez te podmioty obiektów budowlanych i realizowanych przez nie inwestycji budowlanych.
W postanowieniu z 29 stycznia 2019 roku (sygn. V CSK 309/18) Sąd Najwyższy po raz kolejny dokonał wykładni przepisów z zakresu dopuszczalności wniesienia skargi kasacyjnej. W omawianej sprawie powódka wniosła skargę kasacyjną od wyroku sądu okręgowego, który zmienił wyrok sądu pierwszej instancji w ten sposób, że częściowo uwzględnił powództwo, to jest zasądził na rzecz powódki tytułem zwrotu nadpłaconego czynszu kwotę 17 862,77 zł z odsetkami, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.
W sprawie zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 stycznia 2019 roku (sygn. akt: II SA/Gl 839/18) sąd zajmował się kwestią usytuowania budynku względem granicy działki, mając na uwadze zmienione w tym zakresie przepisy rozporządzenia o warunkach technicznych, które weszły w życie w trakcie postępowania – 1 stycznia 2018 roku.
Coraz powszechniejsze staje się wykorzystywanie lokali mieszkalnych zakupionych w celach inwestycyjnych do tak zwanego najmu krótkoterminowego, tj. wynajęcia mieszkania na kilka dni turystom lub osobom przebywającym w miejscowości bez zamiaru osiedlania się. Wraz z rozwojem dedykowanych ku temu aplikacji proces ten staje się coraz łatwiejszy, a wraz z jego ułatwieniem zwiększa się podaż tego typu lokali. Jednakże od najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego należy odróżnić działania, które przeobrażą lokal mieszkalny de facto w hostel, tj. krótkoterminowo wynajmowany jest nie tyle cały lokal mieszkalny, co jego poszczególne pokoje.
W ostatnim czasie rząd prowadzi szereg prac legislacyjnych mających na celu uruchomienie lub – jak podkreślają niektórzy komentatorzy – reanimację programu Mieszkanie+, jednej ze sztandarowych obietnic wyborczych. W środowisku osób zajmujących się zagadnieniami z zakresu planowania przestrzennego akcentowano, że wprowadzona w życie w zeszłym roku tzw. specustawa mieszkaniowa nakierowana była właśnie na polepszenie warunków realizacji tego programu rządowego. Niemniej przy okazji zmiany w funkcjonowaniu aparatu państwowego dotyczącego budownictwa mieszkaniowego istotnej zmianie ulegnie też system funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Na podstawie zgłoszeń właścicieli lokali o przemarzających ścianach przylegających do holi budynków zleciliśmy badanie kamerą termowizyjną. Raport wykazał duże różnice temperatur. Czy na tej podstawie możemy podjąć decyzję o docieplaniu ścian w holach jako zarząd zwykły czy wymagana jest uchwała? Dodamy, że koszty na podstawie zebranych ofert wynoszą 15 000 zł brutto, a wspólnota dysponuje nadwyżką finansową.
Zarządzam dużą wspólnotą mieszkaniową liczącą 11 budynków i 176 lokali mieszkalnych, wszystkie lokale mieszkalne są wykupione. Z roku na rok wspólnota popada w coraz to większe zadłużenie i są trudności w opłatach za media. Stąd moje pytanie – czy wspólnota mieszkaniowa może tym właścicielom, którzy zalegają z opłatami za media, odciąć dopływ wody do lokalu mieszkalnego? Zaznaczam, że posiadamy w każdym budynku w pomieszczeniu wspólnym zawór do poboru wody, z którego każdy może korzystać – tylko musiałby do lokalu mieszkalnego nosić w pojemnikach. Słyszałem, że w Warszawie, nie wiem czy to we wspólnotach mieszkaniowych, czy w spółdzielni, takie praktyki się stosuje.
Niejednokrotnie zdarza się, w szczególności w nowym budownictwie realizowanym na obrzeżach miast lub na terenach o mniejszej gęstości zabudowy, że działki sąsiednie przeznaczane są do zagospodarowania w sposób wcześniej nieprzewidziany. Tego typu sytuacje częstokroć budzą wiele emocji, ponieważ dotychczasowi mieszkańcy terenów sąsiednich obawiają się, że nowa zabudowa zaburzy dotychczasowy stan rzeczy. Obawę budzi najczęściej wzmożony ruch samochodowy, przysłanianie widoku lub zacienianie istniejących obiektów przez nową zabudowę oraz inne uciążliwości, w szczególności związane z sytuacjami, w których w pobliżu zabudowy mieszkaniowej powstają budynki handlowe czy usługowe.
Chociaż w sprawie Sąd Najwyższy postanowieniem z 10 sierpnia 2018 roku (sygn. akt: III CZP 27/18) odmówił podjęcia uchwały, to jednak pomocniczo zwrócił uwagę na szeroko omawianą w orzecznictwie interpretację przepisów w zakresie podmiotów uprawnionych do dochodzenia od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie, wobec której orzeczono nakaz eksmisji.
W prowadzonym postępowaniu wieczystoksięgowym sąd drugiej instancji powziął wątpliwość i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, w wyniku którego Sąd Najwyższy 15 listopada 2018 roku (sygn. akt: III CZP 52/18) wydał uchwałę w kwestii możliwości i trybu sprzedaży pomieszczeń przynależnych, w tym konkretnym przypadku – komórek lokatorskich.
W większości przypadków osoby wynajmujące lokale mieszkalne ograniczone są co do możliwości rozwiązania umowy najmu przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przesłanki pozwalające na wypowiedzenie takiej umowy wskazane są w art. 11 tej ustawy. Nie wszystkie jednak pozwalają na jednoznaczne określenie sytuacji, kiedy takie wypowiedzenie będzie dopuszczalne.
W wyroku z 18 stycznia 2018 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt: V CSK 261/17) zajmował się kwestią dopuszczalności i ważności umowy zawartej pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie wydzielenia z nieruchomości inwestora działek drogowych oraz ustaleń w zakresie odszkodowania z tego tytułu.