Utrzymujący się w Polsce już od ponad półtora roku stan epidemii, wprowadzony na skutek choroby COVID-19, w sposób istotnie zauważalny wpłynął również na rynek branży nieruchomości. Co nie jest zapewne dla nikogo zaskoczeniem. Zmieniły się nie tylko priorytety osób zainteresowanych zakupem nieruchomości (wzrosło zainteresowanie większymi mieszkaniami i mieszkaniami z balkonem lub ogródkiem), ale zmieniła się również sytuacja na rynku najmu.
Autor: Andrzej Kulak
Adwokat, w praktyce zawodowej zajmuje się sprawami z zakresu prawa cywilnego oraz gospodarczego, ze szczególnym uwzględnieniem aspektów prawnych dotyczących nieruchomości oraz budownictwa. Współpracuje z podmiotami publicznymi i prywatnymi w zakresie zarządzanych przez te podmioty obiektów budowlanych i realizowanych przez nie inwestycji budowlanych.
W praktyce postępowań, których przedmiotem jest wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, wątek wzajemnego oddziaływania inwestycji ma istotne znaczenie, a wiele postępowań prowadzonych jest w związku z obiekcjami osób posiadających prawo do terenów sąsiadujących. Stąd też warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2021 roku.
Przy konstruowaniu wszelkiego rodzaju kontraktów związanych z branżą budowlaną lub rynkiem nieruchomości, począwszy od skomplikowanych kontraktów budowlanych, przez transakcje nieruchomościowe, a kończąc na prostych umowach najmu, warto każdorazowo w odniesieniu do kluczowych postanowień umowy i szczególnie istotnych świadczeń, zadawać sobie pytanie: jakie konsekwencje przewidujemy w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zapisów naszej umowy?
W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 30 października 2019 roku (sygn. akt: V ACa 440/19) sąd zajmował się kwestią monitoringu wizyjnego i konsekwencjami jego wadliwej konfiguracji, mając na względzie kwestie ochrony danych osobowych oraz ochronę dóbr osobistych.
Od zmian ustrojowych i procesów związanych z transformacją gospodarczą, a w szczególności działań w ramach prywatyzacji czy też komunalizacji mienia państwowego, upłynęło bez mała 30 lat. Stąd też dla wielu urządzeń przesyłowych – poprzez zasiedzenie – dochodzić będzie do ustanowienia służebności przesyłu pomimo braku w tym zakresie oświadczenia osoby uprawnionej – właściciela nieruchomości.
W sprawie, w której 24 lutego 2021 roku zapadł wyrok Sądu Najwyższego, sąd zajmował się istotną praktyczną kwestią, jaką są umowy o realizacje inwestycji drogowej zawierane przez inwestorów inwestycji niedrogowych z zarządcami dróg na podstawie art. 16 ustawy o drogach publicznych.
Jak można wyczytać z doniesień medialnych, po początkowych problemach powodowanych przez pandemię koronawirusa nadal trwający stan epidemii nie wpływa już jakoś szczególnie na prowadzony przez władze ustawodawcze proces legislacyjny. W ostatnim czasie najwięcej rozgłosu zebrał pakiet proponowanych zmian w prawie nazwany przez opcję rządzącą „Polskim Ładem”. Niektóre z zawartych w nim propozycji odnoszą się do szeroko pojętej branży nieruchomości, ale zmiany prawne spoza tego pakietu, a odnoszące się do tej gałęzi prawa, nie stanowią jedynie ogólnych zapowiedzi, a niekiedy konkretne już projekty lub uchwalone przepisy.
Sprawa zakończona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 17 marca 2021 roku (sygn. akt: IC SA/Po 1885/20) obrazuje, że w interesie właścicieli nieruchomości jest aktywne uczestnictwo w postępowaniach prowadzonych przez organy Nadzoru Budowlanego, ponieważ bierna postawa rodzić będzie dla nich niepotrzebne koszty, których być może dałoby się uniknąć.
W odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych dość dobrze rozpoznanym elementem, w ramach praktyki wspólnot mieszkaniowych, jest odpowiedzialność deweloperów za wady nieruchomości oraz nieruchomości wspólnych w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej – lokali mieszkalnych oraz nieruchomości wspólnych. Należy mieć jednakże na względzie, że reguły z zakresu odpowiedzialności projektanta za ewentualne błędy w dokumentacji projektowej lub samego wykonawcy za wady dzieła lub efektu robót budowlanych kształtują się na nieco odmiennych zasadach.
W omawianej sprawie, zakończonej wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 stycznia 2021 r. (sygn. akt: II SA/Gl 1084/20), postępowanie dotyczyło zniszczenia dwóch rosnących pomiędzy budynkami drzew na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej. W związku z naruszeniem przepisów i niedopełnieniem formalności wspólnocie wymierzono karę w wysokości 18 800 złotych.
W ostatnim czasie – w następstwie zapowiedzi medialnej Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii – na stronach Kancelarii Prezesa Rady Ministrów opublikowano szereg założeń do przygotowywanej istotnej nowelizacji przepisów ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych oraz własności lokali.
W orzeczeniu kończącym postępowanie sądowoadministracyjne sąd prowadził rozważania dotyczące oceny operatu szacunkowego jako podstawy dla ustalenia tzw. opłaty planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania*.
* wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. akt: II OSK 1542/19